Appeal dismissed; oral land sale contract valid only if substantial obligations like payment and possession are proven.

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožeča stranka je dolžna v 15 dneh od prejema te sodbe tožencema solidarno povrniti stroške pritožbenega postopka v višini 221,75 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku roka za prostovoljno plačilo.

[JEDRO]

Predpostavka za veljavnost ustno sklenjene pogodbe o prenosu lastninske pravice na nepremičnini je torej izpolnitev vsaj pretežnega dela pogodbenih obveznosti. V danem primeru bi moralo biti dokazano plačilo kupnine in prenos nepremičnine v posest. Ne eno ne drugo po ugotovitvah v izpodbijani sodbi ni dokazano.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo podredni tožbeni zahtevek za ugotovitev, da je bila sklenjena kupoprodajna pogodba, in odločilo, da je tožnica dolžna tožencema povrniti njune stroške postopka.

2. Tožnica v pritožbi zoper navedeno sodbo uveljavlja razloge bistvenih kršitev določb postopka, nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi ter izpodbijano sodbo spremeni in zahtevku ugodi, podrejeno pa, naj jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Napačna je odločitev, da med pravdnimi strankami ni bila sklenjena kupoprodajna pogodba glede spornih nepremičnin. Ker sta stranki v celoti izpolnili obveznosti – tožnica je plačala kupnino in ima parceli v izključni posesti – je dogovor med pravdnimi strankami, da tožnica v zameno za plačilo 2.000 EUR postane lastnica nepremičnin, veljaven.

Napačno je stališče, da predmet pogodbe pred odmero parcel še ni obstajal. Stranki sta se že tedaj dogovorili, kateri del zemljišča bo tožnica kupila. Zmoten je argument, da pogodba ni mogla biti sklenjena, ker se ceni po pogodbi, ki jo je sestavila notarka (19 EUR), in dogovorjena kupnina razlikujeta (2.000 EUR). Dejansko je plačala 2.000 EUR, tako da je bila tudi glede kupnine pogodba izpolnjena.

Sodišče ne bi smelo zavrniti izvedbe predlaganih dokazov. Priča A. A. bi potrdila, da je seznanjena s tem, da je tožnica odkupila parceli, saj ji je tudi sama iz istega razloga in na enak način prodala sosednjo parcelo, prisotna pa je bila tudi ob dogovarjanju med pravdnimi strankami glede prodaje predmetnih parcel. Priča B. B. bi vedel izpovedati o sklenitvi kupoprodajne pogodbe med pravdnimi strankami, ker je bil prisoten, ko so se o tem pogovarjale, ko so mu naročile, kje in kakšno škarpo naj zgradi na meji predmetnih nepremičnin. Geodet C. C. je bil seznanjen, da je razlog izvedbe parcelacije prodaja tega dela zemljišča njej. Bistvena kršitev določb postopka je podana tudi zaradi neoprave poizvedb pri notarki glede dejstva, kdo ji je posredoval osebne podatke tožencev. Sodišče bi moralo opraviti ogled, s čimer bi se prepričalo, da nepremičnine uporablja le tožnica.

3. Toženca v odgovoru na pritožbo predlagata njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka je s podrednim zahtevkom zahtevala ugotovitev obstoja ustno sklenjene prodajne pogodbe za nepremičnini, ki je bila sklenjena dne 16. 1. 2018.

6. V izpodbijani sodbi je ugotovljeno, - da sta toženca zemljiškoknjižna lastnika spornih nepremičnin, - da pravdni stranki nista sklenili prodajne pogodbe v pisni obliki, - da je tožnica naročila in plačala postavitev škarpe, geodetske storitve za odmero zemljišča in izdelavo prodajne pogodbe pri notarki, - da je podatke o tožencih notarka pridobila od tožnice, - da tožnica ni dokazala, da je tožencema plačala 2.000 EUR, - da izmere in potek zemljišča pred geodetsko odmero v letu 2017 niso bile določene, - da toženca s strani notarke pripravljene prodajne pogodbe nista hotela podpisati in - da toženca nepremičnino še vedno uporabljata.

7. Odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka temelji na ugotovitvah, da tožnica ni dokazala, da je bila med pravdnima strankama sklenjena ustna prodajna pogodba z vsemi bistvenimi sestavinami (predmet, cena), niti da je bila realizirana.

8. Pogodba, na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini, mora biti sklenjena v pisni obliki (52. člen Obligacijskega zakonika – v nadaljevanju OZ). Pogodba, ki ni sklenjena v predpisani obliki, je nična, razen če iz namena predpisa, s katerim je določena oblika, ne izhaja kaj drugega (55. člen OZ). Kljub ničnostni sankciji pa je pogodba, ki ni sklenjena v predpisani obliki, veljavna, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, razen če iz namena predpisane oblike očitno ne izhaja kaj drugega (58. člen OZ).

9. Predpostavka za veljavnost ustno sklenjene pogodbe o prenosu lastninske pravice na nepremičnini je torej izpolnitev vsaj pretežnega dela pogodbenih obveznosti. 1 V danem primeru bi moralo biti dokazano plačilo kupnine in prenos nepremičnine v posest. Ne eno ne drugo po ugotovitvah v izpodbijani sodbi ni dokazano. V dokazni oceni glede plačila kupnine se je sodišče oprlo na izpovedbe tožnice in tožencev ter neskladje med zatrjevanim zneskom kupnine in zapisom v notarkinem osnutku, sestavljenem po naročilu tožnice. O tem, da tožnica sporne nepremičnine nima v (izključni) posesti, se je sodišče prepričalo na podlagi toženkine izpovedbe. Zgolj z drugačnima pritožbenima trditvama, ne da bi utemeljila svoje nasprotovanje dokazni oceni, pritožnica ne more vzbuditi dvoma o pravilnosti navedenih ugotovitev.

10. Ker predpostavke za konvalidacijo pogodbe niso izpolnjene, zahtevku ne bi bilo mogoče ugotoviti niti v primeru, če bi bil dokazan obstoj ustnega dogovora o prenosu lastninske pravice. O pravilnosti odločitve o neizvedbi predlaganih dokazov, ki so bili predlagani v zvezi z obstojem dogovora, se zato pritožbenemu sodišču ni treba izreči. Glede dokaznega predloga za izvedbo ogleda pa ni izkazano, da bi bil podan za dokazovanje trditve, da nepremičnino uporablja le tožnica. Kot izhaja iz izpodbijane sodbe, je bil podan za "ugotovitev možnosti dostopa do tožničinih nepremičnin", 2 kar tudi po presoji pritožbenega sodišča za odločitev o zadevi ni bistveno.

11. Po navedenem in po ugotovitvi, da niso podane po uradni dolžnosti upoštevne kršitve materialnega in procesnega prava (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče tožničino pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

12. Upoštevaje pritožbeni uspeh je tožeča stranka dolžna toženi stranki povrniti potrebne stroške pritožbenega postopka (drugi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP) v višini 221,75 EUR. Gre za strošek sestave odgovora na pritožbo (250 točk), končno poročilo stranki (20 točk) in 2 % materialnih stroškov, povečano za 10 % (tretji odstavek 7. člena Odvetniške tarife) in za 22 % DDV. Odločitev o obveznosti plačila zakonskih zamudnih obresti temelji na 299. in 378. členu OZ.

1 V izpodbijani sodbi ni ugotovitev, iz katerih bi izhajalo, da iz namena predpisane obličnosti pogodbe o prenosu lastninske pravice na nepremičnini, niti tega tožnica ni zatrjevala.

2 Iz procesnega gradiva drugačna utemeljitev ne izhaja.