Appeal court overturns first instance ruling on jurisdiction based on disputed property valuation.

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijani sklep razveljavi.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

[JEDRO]

Sodišče prve stopnje je sicer ravnalo pravilno, ko je pred začetkom obravnavanja glavne stvari na hiter način preverilo pravilnost navedene vrednosti spornega predmeta, a po mnenju pritožbenega sodišča ni pravilno ocenilo te vrednosti.

Ker za pristojnost okrožnega sodišča ni ključno, ali je vrednost 300.000 EUR, kot sta vrednost zahtevka opredelila tožnika, ali pa 127.332 EUR, kolikor bi znašala vrednost upoštevaje najnižji vrednosti po prodajnih pogodbah, ki sta jih sodišču predložila tožnika, sodišču prve stopnje ni bilo treba opraviti korekturne dolžnosti in ni bilo potrebe posegati v višino spornega predmeta, kot sta jo navedla tožnika, saj ta ni očitno (kar pomeni – na prvi pogled) previsoka.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je s sklepom (I.) določilo vrednost spornega predmeta na 17.685 EUR in (II.) odločilo, da Okrožno sodišče v Ljubljani ni stvarno pristojno za odločanje o zadevi, zato bo po pravnomočnosti sklepa zadeva odstopljena Okrajnemu sodišču v Ljubljani kot stvarno in krajevno pristojnemu sodišču.

2. Zoper sklep se pritožuje tožeča stranka, ki opozarja, da je bila s sklepom kršena pravica do enakega varstva pravic iz 22. člena Ustave RS, ki prepoveduje sodniško samovoljo: samovoljna je odločitev, ki nima podlage v ugotovljenem dejanskem stanju ali nasprotuje listinam oz. podatkom v spisu. Tožeča stranka je predložila sodišču več izpisov o sklenjenih nepremičninskih poslih na istem območju. 1 Tožnika menita, da ni pogojev za korekturno dolžnost sodišča (tretji odstavek 44. člena Zakona o pravdnem postopku, 2 v nadaljevanju: ZPP), saj ta nastopi šele, če tožnik navede očitno previsoko ali prenizko vrednost: gre le za primere, ko vrednost očitno občutno odstopa od razumnih vrednosti enakovrstnih sporov. Tožbeni zahtevek se ne nanaša na denarni znesek, zato je treba vrednost spornega zemljišča oceniti, odločilna pa je vrednost, ki jo navedeta tožnika. Ta v obravnavani zadevi ne odstopa od razumnih razponov enakovrstnih poslov oz. ni že na prvi, laični pogled jasno, da z navedbo višine nekaj ni v redu. Ker je sodišče kljub temu opravilo korekturno dolžnost, je prišlo do bistvene procesne kršitve, kar je vplivalo na zakonitost in pravilnost sklepa. Sodišče je ignoriralo trditve in dokazila o realiziranih poslih na območju Ljubljane, kjer leži sporna nepremičnina, ki jih je ponudila tožeča stranka in je kot vrednost spornega zemljišča ugotovilo 2,5 EUR/m 2 , kar je 7-krat nižje od najnižjega realiziranega posla (18 EUR/m 2 ). Uporabilo je posplošeno tržno vrednost GURS, ki pa ni tržna vrednost, niti ne pravno veljavna vrednost, poleg tega pa je stara že nekaj let, zato ta podatek ni ustrezen za ugotovitev pravilne vrednosti spornega predmeta. Pa tudi, če bi izhajali iz vrednosti 2,5 EUR/m 2 za posel realiziran v letu 2018, bi bilo treba upoštevati, da je vrednost kmetijskih zemljišč do leta 2020 zrasla za več kot 20%, kar pomeni vrednost 3 EUR/m 2 , in vrednost spornega predmeta (za 7074 m 2 ) 21.222 EUR, zato za obravnavanje te prav de ne more biti pristojno Okrajno sodišče v Ljubljani.

3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Zoper sklep o ugotovitvi vrednosti spornega predmeta sodišča prve stopnje sicer ni posebne, samostojne pritožbe (tretji odstavek 44. člena ZPP), kadar pa se zaradi tega spremeni stvarna pristojnost sodišča, kot v primeru, ki je predmet pritožbene graje, pa je samostojna pritožba dopustna.

6. Med pravdnima strankama teče spor o lastništvu nepremičnine, vrednost spora sta tožnika v tožbi označila na 300.000 EUR. Na ugovor toženca v odgovoru na tožbo je prvostopenjsko sodišče z izpodbijanim sklepom določilo, da znaša vrednost spornega predmeta 17.685 EUR ter posledično odločilo, da ni stvarno pristojno za odločanje o zadevi in da se po pravnomočnosti sklepa zadeva odstopi v reševanje Okrajnemu sodišču v Ljubljani.

7. Kadar stranka navede očitno previsoko ali prenizko vrednost spornega predmeta, ima sodišče korektivno dolžnost, da najpozneje na glavni obravnavi pred začetkom obravnavanja glavne stvari na hiter in primeren način preveri pravilnost navedene vrednosti (tretji odstavek 44. člena ZPP). Sodišče presoja vrednost spornega predmeta, če se zaradi očitno previsoke ali prenizko napovedane vrednosti spora zastavlja vprašanje stvarne pristojnosti. In tako je bilo tudi v obravnavanem primeru, ko je bilo glede na s strani tožnikov postavljeno višino spornega predmeta za odločanje pristojno okrožno sodišče, glede na ugovor tožene stranke pa bi šlo za pristojnost okrajnega sodišča (prim. prvi odstavek 30. člena ZPP).

8. Sodišče prve stopnje je sicer ravnalo pravilno, ko je pred začetkom obravnavanja glavne stvari na hiter način preverilo pravilnost navedene vrednosti spornega predmeta, a po mnenju pritožbenega sodišča ni pravilno ocenilo te vrednosti. Ker je tožeča stranka predložila sodišču več prodajnih pogodb, iz katerih je razvidno, da so bile na območju Ljubljane v letih 2021 in 2022 opravljene prodaje kmetijskih zemljišč po krepko višji ceni za m 2 od vrednosti, ki jo je v ugovoru navedla tožena stranka (in zanjo predložila dokazili iz leta 2018 in 2019), bi bil primeren način, da bi se sodišče prve stopnje opredelilo tudi do navedenih pogodb. Končno velja opozoriti, da iz dokaznih listin v spisu (npr. A10) izhaja, da je kot vrsta namenske rabe zemljišča opredeljeno, da zemljišče ni nezazidljivo in da gre za stavbno zemljišče za objekte javnega sektorja in centralnih dejavnosti, na zemljišču pa je očitno tudi zidan objekt. 3 Glede na to je mnogo bolj prepričljiva opredelitev vrednosti, kot sta jo podala tožnika in zanjo predložila tudi dokazila o več opravljenih prodajah, katerih najnižja cena je bila 18 EUR/m 2 . Takšna vrednost pa vsekakor odkazuje na stvarno pristojnost okrožnega sodišča. 4 Ker za pristojnost okrožnega sodišča ni ključno ali je vrednost 300.000 EUR, kot sta vrednost zahtevka opredelila tožnika, ali pa 127.332 EUR, kolikor bi znašala vrednost upoštevaje najnižji vrednosti po prodajnih pogodbah, ki sta jih sodišču predložila tožnika, sodišču prve stopnje ni bilo treba opraviti korekturne dolžnosti in ni bilo potrebe posegati v višino spornega predmeta, kot sta jo navedla tožnika, saj ta ni očitno (kar pomeni – na prvi pogled) previsoka. Res je, da je tožena stranka sodišču predložila pogodbi za točno to zemljišče, ki je predmet tožbenega zahtevka, a ravno vrednost 2,5 EUR/m 2 iz teh pogodb znatno odstopa od siceršnje vrednosti za m 2 primerljivega zemljišča (upoštevaje predložene pogodbe, ki dokazujejo realizirane prodaje primerljivih zemljišč) na območju Ljubljane, kar vsekakor zbuja dvom, ali gre pri tem za realno vrednost.

9. Ob ugotovitvi, da s strani tožnikov postavljena vrednost spornega predmeta 300.000 EUR ni očitno previsoka, je zmotna nadaljnja ugotovitev, da okrožno sodišče ni stvarno pristojno za odločanje v zadevi (32. člen ZPP) in da se po pravnomočnosti sklepa zadeva odstopi stvarno in krajevno pristojnemu Okrajnemu sodišču v Ljubljani. Pritožbi je zato treba ugoditi in izpodbijani sklep razveljaviti (3. točka 365. člena ZPP).

10. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

1 Julij 2022, zemljišče za kmetijsko rabo 956 m 2 prodano za 120.000 EUR - 125,52 EUR/m 2 ; avgust 2022, zemljišče za kmetijsko rabo 444 m 2 prodano za 22.644 EUR - 51 EUR/m 2 ; september 2022, zemljišče za kmetijsko rabo 451 m 2 prodano za 40.000 EUR - 88,69 EUR/m 2 ; maj 2021, zemljišče za kmetijsko rabo 833 m 2 prodano za 76.000 EUR - 91,24 EUR/m 2 ; maj 2021, 3/10 zemljišča za kmetijsko rabo 4.639 m 2 prodano za 69.585 EUR - 50 EUR/m 2 ; junij 2021, zemljišče za kmetijsko rabo 5002 m 2 prodano za 90.036 EUR - 18 EUR/m 2 ; junij 2021, zemljišče za kmetijsko rabo 2949 m 2 prodano za 53.082 EUR – 18 EUR/m 2 . Vse prodaje so bile realizirane.

2 Uradni list RS, št. 26/1999, s spremembami.

3 Da gre za območje stavbnih zemljišč izhaja tudi iz potrdila o namenski rabi zemljišča (B3).

4 Glede na velikost zemljišča 7074 m 2 bi bila upoštevaje 18 EUR/m 2 vrednost zemljišča 127.332 EUR.