Tenant appeal dismissed; rent reduction requires prior housing inspection order and landlord breach.

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba (III. in IV. točka) potrdi.

II. Toženca sta dolžna tožnici v 15 dneh nerazdelno povrniti stroške odgovora na pritožbo 298,66 EUR, če zamudita s plačilom, od šestnajstega dne dalje z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

[JEDRO]

Določbi prvega in drugega odstavka 93. člena SZ-1 sta jasni: Če stanje v stanovanju ne zagotavlja najemniku normalne uporabe stanovanja, lahko najemnik predlaga, da stanovanjska inšpekcija lastniku stanovanja odredi izvedbo tistih del, ki so potrebna za zagotavljanje normalne uporabe stanovanj ali skupnih delov. Če lastnik v roku, določenem z odločbo, ne izvede naloženih del, lahko ta dela na njegove stroške izvede najemnik sam. Stroške izvedbe del, skupaj z obrestmi, lahko najemnik pobota s terjatvami lastnika iz naslova najemnine. V povezavi s 93. členom pa je pomemben tudi 100. člen SZ-1, ki govori o pravicah najemnika. Ena od teh (5. alineja) je pravica zahtevati sorazmerno zmanjšanje najemnine za čas, ko stanovanja ni bilo mogoče normalno uporabljati, ker je lastnik opustil svoje dolžnosti iz 93. člena SZ-1. 100. člen SZ-1 med pravicami najemnika ne ureja druge možnosti za znižanje najemnine, kar pomeni, da lahko najemnik znižanje zahteva le upoštevaje navedeno 5. alinejo, ki pa zahteva predhoden postopek pri stanovanjski inšpekciji. In ne samo to – zahteva tudi, da je stanovanjska inšpekcija izdala odločbo, s katero je naložila najemodajalcu izvedbo določenih del, ta pa je svojo obveznost iz 93. člena SZ-1 opustil (ni ravnal v skladu z odločbo, zaradi česar stanovanja določeno obdobje – dokler z najemnik sam ni izvršil zahtevana dela – ni bilo mogoče normalno uporabljati stanovanja).

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je s sklepom in sodbo (I.) postopek delno ustavilo glede zahtevka za izpraznitev in izročitev stanovanja, (II.) tožbo delno zavrglo v delu, v katerem je tožeča stranka zahtevala odpoved najemne pogodbe, naložilo toženi stranki, da tožeči v 15 dneh (III.) plača 6.750 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi in (IV.) ji povrne pravdne stroške 3.085,25 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. V pravočasni pritožbi, ki jo vlagata le zoper sodbo (III. in IV. točka) in sicer iz vseh pritožbenih razlogov, toženca predlagata, da pritožbeno sodišče sodbo razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje. Priglašata pritožbene stroške. Posamezne relevantne pritožbene navedbe bodo povzete v nadaljevanju, skupaj z odgovori nanje.

3. Tožeča stranka v odgovoru pritožbi nasprotuje in predlaga potrditev sodbe ter priglaša stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je med drugim ugotovilo, da toženca nista vložila nasprotne tožbe, s katero bi uveljavljala znižanje najemnine in da tudi nista podala trditev, da bi stanovanjska inšpekcija, na katero sta se obrnila šele med to pravdo, tožnici odredila izvedbo potrebnih del za zagotavljanje normalne uporabe najetega stanovanja. Pojasnilo je, da bi že samo to zadoščalo za zavrnitev tožbenega zahtevka.

6. Pritožba temu nasprotuje in poudarja, da za ob pravočasnem grajanju stvarnih napak za znižanje najemnine zadošča tudi ugovor in ni nujna vložitev nasprotne tožbe.

7. Sodna praksa in pravna teorija nista povsem enotni ali je za znižanje najemnine potrebna vložitev tožbe ali pa zadošča že ugovor, a vendar je mogoče iz novejše sodne prakse razbrati, da lahko najemnik znižanje najemnine uveljavlja tudi v primeru, kadar je tožen na plačilo najemnine z obrambnim sredstvom, ugovorom (VSRS Sklep III Ips 28/2017). V tem delu ima torej pritožba prav.

8. Nadalje toženca v pritožbi navajata, da za uspešno uveljavljanje ugovora za znižanje najemnine ni treba, da bi najemnik pred tem ravnal po 93. členu Stanovanjskega zakona 1 (v nadaljevanju: SZ-1), kar pomeni, da bi predhodno dosegel izvedbo del preko stanovanjske inšpekcije in če najemodajalec ne bi ravnal skladno z odredbo inšpekcije, dela izvedel sam, stroške pa pobotal z najemnino. Menita, da uporaba te določbe ni obveza, ampak le najemnikova možnost – če je ne izkoristi, ne izgubi pravice do uveljavljanja ugovora za znižanje najemnine.

9. Takšno pritožbeno naziranje je zmotno. Določbi prvega in drugega odstavka 93. člena SZ-1 sta jasni: Če stanje v stanovanju ne zagotavlja najemniku normalne uporabe stanovanja, lahko najemnik predlaga, da stanovanjska inšpekcija lastniku stanovanja odredi izvedbo tistih del, ki so potrebna za zagotavljanje normalne uporabe stanovanj ali skupnih delov. Če lastnik v roku, določenem z odločbo, ne izvede naloženih del, lahko ta dela na njegove stroške izvede najemnik sam. Stroške izvedbe del, skupaj z obrestmi, lahko najemnik pobota s terjatvami lastnika iz naslova najemnine. V povezavi s 93. členom pa je pomemben tudi 100. člen SZ-1, ki govori o pravicah najemnika. Ena od teh (5. alineja) je pravica zahtevati sorazmerno zmanjšanje najemnine za čas, ko stanovanja ni bilo mogoče normalno uporabljati, ker je lastnik opustil svoje dolžnosti iz 93. člena SZ-1. 100. člen SZ-1 med pravicami najemnika ne ureja druge možnosti za znižanje najemnine, kar pomeni, da lahko najemnik znižanje zahteva le upoštevaje navedeno 5. alinejo, ki pa zahteva predhoden postopek pri stanovanjski inšpekciji. In ne samo to – zahteva tudi, da je stanovanjska inšpekcija izdala odločbo, s katero je naložila najemodajalcu izvedbo določenih del, ta pa je svojo obveznost iz 93. člena SZ-1 opustil (ni ravnal v skladu z odločbo, zaradi česar stanovanja določeno obdobje – dokler z najemnik sam ni izvršil zahtevana dela – ni bilo mogoče normalno uporabljati stanovanja). O tem se je že izrekla tudi sodna praksa (VSL Sodba I Cp 1095/2017). Kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, toženca nista podala trditev, da bi stanovanjska inšpekcija tožnici (lastnici stanovanja) odredila izvedbo določenih del, potrebnih za normalno uporabo stanovanja, česar pa ta ne bi izvršila in bi zato dela izvedla toženca, zaradi česar je že iz tega razloga pravilno zavrnilo tožbeni zahtevek.

10. Sodišče prve stopnje je presojalo tudi utemeljenost zatrjevanih posameznih napak v stanovanju, na to presojo se nanaša tudi glavnina pritožbenih navedb. Ker zakonski pogoji za znižanje najemnine iz pojasnjenega razloga niso bili izpolnjeni, je bil ugovor tožencev na znižanje najemnine pravilno zavrnjen že po temelju, zato pritožbenemu sodišču ni treba odgovarjati na preostale (na presojo zatrjevanih stvarnih napak nanašajoče se) pritožbene navedbe.

11. Ker niso podani uveljavljani pritožbeni razlogi in ker pritožbeno sodišče ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člena Zakona o pravdnem postopku, 2 v nadaljevanju: ZPP).

12. Toženca s pritožbo nista uspela, zato sta dolžna tožeči stranki, ki je obrazloženo odgovorila na njuno pritožbo, nerazdelno povrniti pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena ZPP). Tožnici gre 400 točk za sestavo odgovora na pritožbo, 2 % materialnih stroškov in 22 % DDV, kar znaša 298,66 EUR. Ker je v sestavo pritožbe vključena tudi konferenca s stranko, tega (v višini 50 točk posebej priglašenega) stroška pritožbeno sodišče ni priznalo.

1 Uradni list RS, št. 69/2003, s spremembami.

2 Uradni list RS, št. 26/1999, s spremembami.