Appeal dismissed; fixed-term lease termination by notice is valid despite statutory silence on indefinite duration.

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožena stranka je v roku 15 dni dolžna povrniti tožeči strank 306,00 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po izteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

[JEDRO]

Ne gre spregledati, da OZ v 616. členu le v zvezi s prenehanjem najemne pogodbe, katere trajanje ni določeno ali določljivo, določa, da taka pogodba preneha z odpovedjo, ki jo vsaka stranka lahko da drugi, spoštujoč odpovedni rok. Kljub temu, da zakon ne predvideva možnosti odpovedi kot načina prenehanja trajnega upniško-dolžniškega razmerja pri pogodbah, pri katerih je čas trajanja določen, pa ni v nasprotju s prisilnimi predpisi in zato tudi ne izven avtonomije pogodbenih strank, da tudi v primeru razmerij, v katerih je čas trajanja določen, ena drugi omogočita prenehanje pogodbenega razmerja še pred potekom časa, za katerega je bilo pogodbeno razmerje sklenjeno, tudi z odpovedjo.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje toženi stranki (v nadaljevanju tožencu) naložilo, da iz predmetne nepremičnine odstrani kiosk, pripadajočo streho, vso drugo opremo, naprave, odklopi priključne instalacije ter vrne nepremičnino prosto oseb in stvari v posest tožeči stranki (v nadaljevanju tožnici). Odločilo je še, da je toženec dolžan povrniti tožnici stroške tega postopka, o višini katerih bo odločeno s posebnim sklepom.

2. Toženec v pravočasni pritožbi zoper sodbo uveljavlja pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga spremembo z zavrnitvijo tožbenega zahtevka oziroma podredno vrnitev zadeve v ponovno odločanje sodišču prve stopnje. Bistvene pritožbene navedbe bodo povzete v nadaljevanju, ko bo nanje sproti odgovorjeno.

3. Tožnica se v odgovoru na pritožbo zavzema za njeno zavrnitev in priglaša pritožbene stroške.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je ugotovilo naslednja odločilna dejstva, ki pritožbeno niso izpodbijana:

- da sta pravdni stranki dne 29. 6. 2006 sklenili najemno pogodbo, s katero je tožnica dala tožencu v najem del nepremičnine, na kateri je že pred sklenitvijo najemne pogodbe stal kiosk,

- da je predmet najema zemljišče,

- da prvi in drugi odstavek 5. člena najemne pogodbe določata: da se najemna pogodba sklepa za eno leto, in sicer od 1. 10. 2006 dalje; da se pogodba po preteku enega leta avtomatično podaljšuje za nadaljnje leto, v kolikor nobena izmed pogodbenih strank tri mesece prej ne odpove pogodbe; da ima vsaka pogodbena stranka pravico do razdora pogodbe s tem, da jo pisno odpove, pri čemer odpovedni rok znaša tri mesece,

- da prvi odstavek 7. člena najemne pogodbe določa, da je ob prenehanju najemnega razmerja najemnik dolžan vzpostaviti prvotno stanje v roku 30 dni, kar pomeni, da mora odstraniti že postavljeni objekt,

- da je tožnica pogodbo odpovedala na dne 30. 8. 2019.

6. Pritožbena trditev, da bi morala biti najemna pogodba v skladu s 5. členom pogodbe odpovedana najkasneje do 1. 7. 2006 1 , predstavlja nedovoljeno pritožbeno novoto, saj toženec ne navaja kakšnih okoliščin, zaradi katerih te trditve ni stavil že predhodno. Zato njene utemeljenosti pritožbeno sodišče ne sme presojati (prvi odstavek 337. člena Zakona o pravdnem postopku – v nadaljevanju ZPP).

7. Stališče pritožbe, da bi bila lahko najemna pogodba odpovedana zgolj tri mesece pred začetkom oktobra (torej do 1. 7. 2019) in da je zato odpoved z dne 30. 8. 2019 prepozna, ker je bila pogodba že avtomatsko podaljšana za eno leto, ni pravilno.

8. Pravdni stranki sta namreč ob sklenitvi najemne pogodbe določili dolžino obligacijskega razmerja. Gre torej za trajno obligacijsko razmerje. To po 332. členu Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) preneha, ko poteče dogovorjeni rok oziroma, ko nastopi trenutek, ki pomeni prenehanje obveznosti 2 . Tudi po določbi 614. člena OZ najemna pogodba, ki je bila sklenjena za določen čas, preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena. Glede na to, da najemna pogodba ni bila odpovedana do 1. 7. 2019, je bila na podlagi 5. člena najemne pogodbe res podaljšana za eno leto kot to trdi pritožba, torej do 1. 10. 2020. Vendar sta stranki z najemno pogodbo določili še možnost, da pogodba ob odpovednem roku treh mesecev preneha tudi z odpovedjo, ki jo vsaka stranka lahko da drugi. Pri tem ne gre spregledati, da OZ v 616. členu le v zvezi s prenehanjem najemne pogodbe, katere trajanje ni določeno ali določljivo, določa, da taka pogodba preneha z odpovedjo, ki jo vsaka stranka lahko da drugi, spoštujoč odpovedni rok. Kljub temu, da zakon ne predvideva možnosti odpovedi kot načina prenehanja trajnega upniško-dolžniškega razmerja pri pogodbah, pri katerih je čas trajanja določen, pa ni v nasprotju s prisilnimi predpisi in zato tudi ne izven avtonomije pogodbenih strank, da tudi v primeru razmerij, v katerih je čas trajanja določen, ena drugi omogočita prenehanje pogodbenega razmerja še pred potekom časa, za katerega je bilo pogodbeno razmerje sklenjeno, tudi z odpovedjo 3 . Temeljna principa obligacijskega prava sta namreč med drugim tudi dispozitivna narava zakonskih določb in načelo prostega urejanja razmerij (2. in 3. člen OZ).

9. Upoštevaje določbo 62. člena OZ o računanju časa ter upoštevaje prvostopno ugotovitev o odpovedi pogodbe na dne 30. 8. 2019 in določbo drugega odstavka 5. člena najemne pogodbe o prenehanju pogodbe po treh mesecih o odpovedi, je torej najemna pogodba prenehala na dne 30. 11. 2019. Ker mora toženec po prvem odstavku 7. člena najemne pogodbe vzpostaviti prvotno stanje v roku 30 dni od prenehanja najemnega razmerja, je s pogodbo določen rok za vzpostavitev prejšnjega stanja iztekel že 30. 12. 2019. Zato se izkaže, da je sodišče prve stopnje tožbenemu zahtevku materialnopravno pravilno ugodilo.

10. Ker pritožbeni razlogi tako niso podani, prav tako pa ni podana kakšna od kršitev, na katere mora pritožbeno sodišče ob odločanju o pritožbi paziti uradoma (drugi odstavek 350. člena ZPP), se je pritožba izkazala za neutemeljeno. Zato jo je bilo potrebno zavrniti in sodbo sodišča prve stopnje potrditi (353. člen ZPP).

11. Toženec je dolžan tožnici, ki je na pritožbo obrazloženo odgovorila, povrniti potrebne pravdne stroške, nastale v zvezi s tem pritožbenim postopkom (prvi odstavek 165. člena ter prvi odstavek 154. člena ZPP). Potrebni stroški predstavljajo znesek 306,00 EUR (odmera, temelječa na Odvetniški tarifi, se nahaja v spisu na specificiranem stroškovniku na listovni številki 54). V kolikor toženec tega zneska pravdnih stroškov v roku za prostovoljno izpolnitev ne bo povrnil, je dolžan plačati še zakonske zamudne obresti, ki tečejo od prvega dne po izteku s to sodbo določenega roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti dalje do plačila (313. člen ZPP, prvi odstavek 299. člena OZ, Načelno pravno mnenje - občna seja VSS, 13. 12. 2006).

1 V postopku pred sodiščem prve stopnje je toženec trdil, da bi morala biti pogodba odpovedana do 29. junija.

2 Več M. Juhart v Obligacijski zakonik (OZ); splošni del; s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 438 – 440.

3 Primerjaj sodbo Vrhovnega sodišča II Ips 97/2012 z dne 18. 12. 2014.