Appeal dismissed; oral rent agreement invalid without written form under Housing Act; possession claim upheld.

I. Pritožba se zavrne in se delna sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Odločitev o stroških tega pritožbenega postopka se pridrži za poznejšo sodbo.

[JEDRO]

Za pogodbo, za katero zakon predpisuje obličnost, pa v taki obliki ni bila sklenjena, mora obstajati soglasje volj pogodbenih strank za njeno sklenitev, da bi pogodba lahko konvalidirala. Če do sklenitve pogodbe ne pride, teorije realizacije ni moč uporabiti.

Dogovora o najemu stanovanja med pravdnima strankama ni bilo, nesklenjena pogodba pa ne more biti realizirana.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Z uvodoma navedeno delno sodbo je sodišče prve stopnje toženi stranki (v nadaljevanju tožencu) naložilo, da v roku 15 dni izprazni v izreku sodbe opisano stanovanje, iz njega odstrani vse svoje stvari ter to stanovanje vrne tožeči stranki (v nadaljevanju tožnici) prosto oseb in stvari v neposredno posest. Odločitev o stroških postopka je pridržalo za končno odločbo.

2. Gornjo sodbo s pravočasno pritožbo izpodbija toženec. Uveljavlja vse pritožbene razloge, torej bistvene kršitve določb pravdnega postopka, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga razveljavitev z zavrnitvijo tožbenega zahtevka oziroma podrejeno spremembo izpodbijane sodbe oziroma podrejeno razveljavitev z vrnitvijo zadeve v ponovno odločanje prvostopnemu sodišču. Bistvene pritožbene navedbe bodo povzete v nadaljevanju, ko bo nanje sproti odgovorjeno.

3. Tožnica se v odgovoru na pritožbo zavzema za njeno zavrnitev in priglaša pritožbene stroške.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožbeno niso sporne odločilne ugotovitve prvostopnega sodišča:

- da je imela najemno pogodbo za sporno stanovanje s tožnico sklenjeno toženčeva babica,

- da je tožnica dovolila oziroma kasneje konkludentno soglašala, da je toženec uporabljal predmetno stanovanje poleg najemnice,

- da je najemnica umrla 19. 8. 2019,

- da toženec v času najemničine smrti ni bil naveden v najemni pogodbi,

- da toženec stanovanje uporablja tudi po smrti najemnice in

- da je tožnica zavrnila toženčevo prošnjo za sklenitev najemne pogodbe za predmetno stanovanje.

6. Pritožba trdi, da tožnica ne bi smela zavrniti toženčeve prošnje za sklenitev najemne pogodbe iz razloga, ker je soglašala s tem, da toženec stanovanje uporablja in ter je tožencu po smrti najemnice zaračunavala najemnino. Zato meni, da je med pravdnima strankama de facto nastalo najemno razmerje.

7. Četrti odstavek 84. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) določa, da se najemna pogodba sklepa v pisni obliki. Za pogodbo, za katero zakon predpisuje obličnost, pa v taki obliki ni bila sklenjena, mora obstajati soglasje volj pogodbenih strank za njeno sklenitev, da bi pogodba lahko konvalidirala. Če do sklenitve pogodbe ne pride, teorije realizacije ni moč uporabiti (58. člen Obligacijskega zakonika).

8. Zgolj na podlagi pritožbeno izpostavljenega dejstva, da je tožnica tožencu dopuščala, da stanovanje uporablja ter mu po smrti najemnice za uporabo stanovanja zaračunavala znesek, ki je ustrezal znesku najemnine, ki ga je plačevala pokojna najemnica, v predmetni zadevi ni moč sklepati na nastanek najemne pogodbe. Dogovora o najemu stanovanja med pravdnima strankama namreč ni bilo, nesklenjena pogodba pa ne more biti realizirana. Zato se pritožba neutemeljeno sklicuje na teorijo realizacije.

9. Pritožba neutemeljeno uveljavlja postopkovno kršitev iz razloga, ker se prvostopno sodišče ni opredelilo do trditev in dokazov v zvezi z zaračunavanjem najemnine (predvsem listine Obračunane in plačane postavke z dne 7. 9. 2000 ter dokazov, ki jih je predlagal v okviru naroka za glavno obravnavo dne 14. 3. 2022). Gre namreč za dokaze, predlagane v zvezi z zahtevkom na plačilo uporabnine, o katerem z izpodbijano delno sodbo ni bilo odločeno.

10. Po prvem odstavku 109. člena SZ-1 mora lastnik stanovanja v primeru, če najemnik umre, najemno pogodbo pod istimi pogoji skleniti z zakoncem najemnika ali z osebo, s katero je živel v zunajzakonski skupnosti oziroma z enim od ožjih družinskih članov, če je v času najemnikove smrti dejansko prebival v stanovanju, imel v tem stanovanju prijavljeno stalno bivališče ter bil naveden v najemni pogodbi.

11. Tožnica ni bila dolžna skleniti najemne pogodbe s tožencem že iz razloga, da ni bil naveden v najemni pogodbi. Ker po zakonu torej tožnica ni zavezana k sklenitvi najemne pogodbe, saj pogoji za nastop te obveznosti niso izpolnjeni, pritožba neutemeljeno trdi, da je tožnica nepravilno zavrnila toženčevo zahtevo za sklenitev najemne pogodbe.

12. Ob neizpodbiti ugotovitvi, da toženec uporablja stanovanje brez pravnega naslova, se izkaže, da je sodišče prve stopnje materialnopravno pravilno ugodilo tožničinemu zahtevku na izpraznitev stanovanja (111. člen SZ-1). Pritožbeno izpostavljeni spor med pravdnima strankama o tem, katere stvari v stanovanju so toženčeva last, kakšne ovire za odločitev o zahtevku na izpraznitev stanovanja prostega vseh svojih stvari in oseb nima vpliva.

13. Pritožbeni razlogi tako niso podani. Ker ni podan niti kakšen od razlogov, na katere pritožbeno sodišče ob odločanju o pritožbi pazi uradoma (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku – v nadaljevanju ZPP), se je pritožba izkazala za neutemeljeno. Zato jo je bilo potrebno zavrniti in sodbo sodišča prve stopnje potrditi (353. člen ZPP).

14. Upoštevaje prvostopno odločitev o pridržanju odločitve o stroških za končno odločbo, bo z le-to odločeno tudi o stroških tega pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ter 164. člen ZPP).