Appeal dismissed; building right transfer rules apply to bankruptcy sales requiring clear title.

Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

[JEDRO]

Za prenos stavbne pravice se smiselno uporabljajo določila, ki veljajo za prenos lastninske pravice na nepremičninah. Pri presoji pogojev dovoljenosti prodaje mora zato sodišče upoštevati tudi posebna pravila stvarnega prava nepremičnin, ki jih ureja ZZK-1. To pomeni, da je prodaja v stečajnem postopku dovoljena, če je stečajni dolžnik vknjiženi in resnični imetnik stavbne pravice in so po stanju zemljiške knjige izpolnjeni drugi pogoji, da kupec pridobi stavbno pravico brez pravnih napak.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je v II. točki izreka izpodbijanega sklepa ugodilo pritožbi upnika A. d. o. o. (p. d. 297) in sklep o prodaji – prvi Okrožnega sodišča v Mariboru opr. št. St ... z dne 9. 11. 2022 (p. d. 282) v III. točki izreka spremenilo tako, da je zavrnilo predlog stečajnega upravitelja B. B. za izdajo sklepa o prodaji mikro sončne elektrarne z oznako „X.“, nazivna električna moč: 964,85 kW, ki se nahaja na naslovu ... in sicer kot samostojne poslovne celote z dne 19. 4. 2022 (p. d. 102).

2. Zoper II. točko izreka izpodbijanega sklepa se je upnik C. s.a.r.l. pravočasno pritožil (p. d. 354) zaradi nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da se ugodi njegovi pritožbi in izpodbijani sklep v II. točki izreka razveljavi in obdrži v veljavi III. točka izreka sklepa o prodaji z dne 9. 11. 2022, ki se nanaša na sončno elektrarno z oznako „X.“.

3. Upnik A. d. o. o. se v odgovoru na pritožbo (p. d. 382) zavzema za zavrnitev pritožbe kot neutemeljene in potrditev izpodbijanega sklepa.

4. Stečajni upravitelj v odgovoru na pritožbo (p. d. 369) nekaterim pritožbenim razlogom pritrjuje, drugim oporeka in predlaga, da se s prodajo elektrarne z oznako „X.“ počaka.

5. Pritožba ni utemeljena.

6. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim nadomestnim sklepom zavrnilo predlog stečajnega upravitelja za izdajo sklepa o prodaji mikro sončne elektrarne z oznako „X.“ kot samostojne poslovne celote. Svojo odločitev je oprlo na ugotovitev, da je bila v pravdnem postopku pred Okrajnim sodiščem v Mariboru izdana zamudna sodba III P 341/2022 z dne 28. 10. 2022, na podlagi katere bo v primeru pravnomočnosti prišlo v zemljiški knjigi do izbrisa stavbne pravice in nepravnih stvarnih služnosti, ki so bile podlaga za izgradnjo sončne elektrarne z oznako „X.“ Sodišče prve stopnje je navedlo, da mora biti ob izdaji sklepa o prodaji nesporno ugotovljeno, da je premoženje, za katerega upravitelj trdi, da je del stečajne mase, res njen del, saj se bo na podlagi izdanega sklepa o prodaji premoženje prodalo in lastništvo v skladu s 342. členom Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju – ZFPPIPP preneslo na kupca. V kolikor bo v ugotovljeno, da so stavbna pravica in stvarne služnosti prenehale in bo prišlo do njihovega izbrisa iz zemljiške knjige, po mnenju sodišča prve stopnje sončne elektrarne z oznako „X.“ kot poslovne celote ne bo mogoče prodajati v predlaganem obsegu.

7. Višje sodišče ugotavlja, da je stečajni upravitelj predlagal, da se mikro sončna elektrarna z oznako „X.“ proda kot samostojna poslovna celota. Poslovna celota so stvari in druge premoženjske pravice, ki so kot celota potrebne za opravljanje posamezne vrste poslov ali več vrst poslov, ki se opravljajo zaradi izdelave določene vrste proizvodov ali oprave določene vrste storitve (prvi odstavek 343. člena ZFPPIPP). In v obravnavanem primeru je predlog za prodajo mikro sončne elektrarne z oznako „X.“ kot samostojne poslovne celote med drugim vključeval tudi nanjo vezane neprave stvarne služnosti in stavbno pravico, katerih vrednost je bila vključena tudi v cenitev.

8. Za prenos stavbne pravice se smiselno uporabljajo določila, ki veljajo za prenos lastninske pravice na nepremičninah (tretji odstavek 256. člena Stvarnopravnega zakonika – SPZ). Pri presoji pogojev dovoljenosti prodaje mora zato sodišče upoštevati tudi posebna pravila stvarnega prava nepremičnin, ki jih ureja Zakon o zemljiški knjigi – ZZK-1. To pomeni, da je prodaja v stečajnem postopku dovoljena, če je stečajni dolžnik vknjiženi in resnični imetnik stavbne pravice in so po stanju zemljiške knjige izpolnjeni drugi pogoji, da kupec pridobi stavbno pravico brez pravnih napak.

9. Višje sodišče ugotavlja, da je stečajni dolžnik v zemljiški knjigi vknjižen kot imetnik stavbne pravice za potrebe gradnje, postavitve, obratovanja in vzdrževanja sončne elektrarne s spremljajočo infrastrukturo na objektih. Vendar je upnik A. d. o. o. kot lastnik nepremičnine, na kateri je lastninska pravica omejena s stavbno pravico, s tožbo zahteval prenehanje stavbne pravice , ker imetnik stavbne pravice (stečajni dolžnik) ni plačeval nadomestila (prvi odstavek 262. člena SPZ). Okrajno sodišče v Mariboru je 28. 10. 2022 izdalo zamudno sodbo III P 341/2022, s katero je ugodilo tožbenemu zahtevku, da z dnem pravnomočnosti sodbe prenehajo stavbna pravica in neprave stvarne služnosti, ki so vknjižene na njegovih nepremičninah. Navedena sodna odločba zaradi vložene pritožbe stečajnega upravitelja še ni pravnomočna.

10. S prenehanjem stavbne pravice postane zgradba sestavina nepremičnine (prvi odstavek 263. člena SPZ). To pomeni, da lastninska pravica na zgradbi preide iz sfere imetnika stavbne pravice (stečajnega dolžnika) v sfero lastnika nepremičnine. Zaradi takšne posledice predstavlja obstoj pravde zaradi prenehanja stavbne pravice in predlog za zaznambo takšnega spora v zemljiški knjigi pravno oviro pri prodaji stavbne pravice. Gre namreč za položaj, v katerem kupec po splošnih pravilih stvarnega prava ne more doseči vknjižbe stavbne pravice v svojo korist, kljub pravnomočnem sklepu stečajnega sodišča. V skladu s 4. točko prvega odstavka 148. člena ZZK-1 je namreč eden od pogojev, da zemljiškoknjižno sodišče vpis dovoli, da po stanju zemljiške knjige ne izhaja druga ovira za vpis. Takšna ovira pa obstaja v primerih, ko je vpisan predlog za zaznambo spora o prenehanju stavbne pravice, ki je začel učinkovati pred vložitvijo zemljiško knjižnega predloga za vpis stavbne pravice v korist kupca. Zaznamba spora namreč učinkuje za nazaj od trenutka prejema predloga oziroma vpisa plombe v zvezi z zaznambo spora (5. člen ZZK-1). Ta pravica oziroma pravno dejstvo ima zato že sama po sebi značilnost pravne napake, čeprav se kasneje pogoj za vknjižbo v korist osebe v vrstnem redu, ki ga takšen vpis varuje, ne bi izpolnil. Zaznamba spora je namreč varovalna stvarna pravica, ki varuje čas začetka učinkovanja poznejšega vpisa izbrisa izvedene stvarne pravice (stavbne pravice), če sodišče v sporu, ki je zaznamovan, s pravnomočno odločbo ugotovi izvirno prenehanje te pravice (prvi odstavek 81. člena ZZK-1). Zato v takšnem primeru prodajalec ne more pravilno izpolniti svoje obveznosti, saj ne more zagotoviti pravnega pogoja, da bi kupec stavbno pravico pridobil nepogojno (dokončno). Prodajalec namreč pravilno izpolni svojo obveznost zgolj v primeru, ko zagotovi, da v trenutku vpisa stavbne pravice v korist kupca ne obstajajo (z učinkom pred tem trenutkom) pravice oziroma pravna dejstva, ki uresničevanje te pravice omejujejo.

11. V stečajnem postopku je dovoljeno opraviti samo prodajo premoženja, ki pripada stečajnemu dolžniku. Upoštevajoč predhodno navedeno pravno oviro, ki izhaja iz pravil stvarnega prava, v obravnavani zadevi niso izpolnjeni pogoji za prodajo, na podlagi katere bi kupec mikro sončno elektrarno z oznako „X.“ pridobil kot samostojno poslovno celoto brez pravne napake, saj predstavlja stavbna pravica, katere obstoj je sporen, njen sestavni del. Ker s tem ni izpolnjena že prva predpostavka za dovolitev prodaje v stečajnem postopku, se višje sodišče ni opredelilo do pritožbenih navedb o najoptimalnejšemu načinu prodaje glede na vrednosti posameznih delov samostojne poslovne celote in posledični nujnosti prodaje s ciljem najboljšega poplačila upnikov, v izogib znatnem znižanju prodajne vrednosti v primeru njene zaustavitve do razrešitve spora. Glede na ugotovljeno pravno oviro za prodajo samostojne poslovne celote namreč pritožnica s tovrstnimi pritožbenimi navedbami ne more biti uspešna, kar je razlog, zakaj se višje sodišče v njihovo presojo ni spustilo in nanje po vsebini ni odgovorilo (prvi odstavek 360. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

12. Odločitev sodišča prve stopnje je tako pravilna, zato je višje sodišče ob ugotovitvi, da sodišče prve stopnje tudi ni naredilo nobene kršitve, na katere višje sodišče pazi po uradni dolžnosti (350. člen Zakona o pravdnem postopku – ZPP v zvezi s 366. členom ZPP, pri čemer se pravila ZPP smiselno uporabljajo na podlagi prvega odstavka 121. člena ZFPPIPP), pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

Ta pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.