Appeal dismissed; lease survives foreclosure sale; tenant may terminate with one month notice. 175 ZIZ; 365 ZPP.

I. Pritožbi se zavrneta in se sklep v izpodbijani 3. točki potrdi.

II. Upnik A. AG sam krije stroške odgovora na pritožbo.

[JEDRO]

Na podlagi prvega odstavka 175. člena ZIZ najemno razmerje s prodajo ne preneha, ima pa kupec v predmetni zadevi, glede na to, da je najemno razmerje nastalo po pridobitvi upnikove zastavne pravice, možnost, da pogodbo o najemu odpove z odpovednim rokom enega meseca. Gre torej za to, da ZIZ ne predvideva, da bi pri domiku nepremičnine kupcu sodišče odločalo o prenehanju najemnega razmerja, ampak zakon v 175. členu posebej ureja usodo najemnega in zakupnega razmerja po prodaji nepremičnine v izvršbi. Bistveno je, da najemno in zakupno razmerje s prodajo stvari ne prenehata, da kupec stopi v pravice in obveznosti najemodajalca in da lahko kupec v primeru, če je najemno ali zakupno razmerje nastalo po pridobitvi upnikove zastavne pravice, ne glede na zakonske in pogodbene roke odpove najemno (zakupno) pogodbo z odpovednim rokom enega meseca.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje (1.) izročilo nepremičnini z ID znakoma 000 001 in 000 002, v skupnem deležu do 3.897/10.000 na vsaki, kupcu: A. AG, Švica, matična št.: ....; odločilo, (2.) da se po pravnomočnosti tega sklepa v zemljiški knjigi pri obeh nepremičninah na kupca vpiše solastninska pravica v navedenih solastnih deležih in da so dolžniki dolžni v 45 dneh od pravnomočnosti sklepa izprazniti nepremičnini ter ju prazni oseb in stvari izročiti kupcu.

2. Zoper sklep se iz vseh pritožbenih razlogov pravočasno pritožujeta dolžnika B. B. in C. C. Vlagata vsak svojo pritožbo, vendar so navedbe v obeh enake, zato jih pritožbeno sodišče povzema skupaj. Opozarjata, da je sodišče prve stopnje v sklepu o domiku z dne 9. 9. 2022 v 3. točki zapisalo, da se najemna pogodba, vpisana pri deležih B. B. in C. C. ne bo izbrisala, saj ne preneha na podlagi 175. člena ZIZ. Ker ta pogodba z dne 23. 7. 2015 velja, kupec pa je vstopil v položaj najemodajalca, je pogodba veljavna in se izvaja (ID omejitve 003 in 004 na obeh nepremičninah). Na podlagi navedene pogodbe je bila sklenjena nadaljnja pogodba, s katero je bila dana nepremičnina v podnajem. Tudi ta pogodba je veljavna in se izvaja. Zato je sodišče zmotno ugotovilo dejansko stanje, na podlagi katerega je zmotno uporabilo materialno pravo, in osebama, ki v nepremičnini prebivata, zmotno naložilo, naj nepremičnini izprazni oseb in stvari ter jo izroči kupcu.

3. Na pritožbo sta odgovorila upnik (kupec) A. AG in upnik Banka d. d. Oba predlagata zavrnitev pritožbe, A. AG pa priglaša tudi stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Kot je razvidno iz obrazložitve sklepa o domiku z dne 9. 9. 2022, je sodišče poudarilo, da vknjižena najemna ali zakupna pravica, vpisana na deležih B. B. in C. C. (ID omejitve 003 in 004), kajti na podlagi prvega odstavka 175. člena ZIZ najemno razmerje s prodajo ne preneha, da pa ima kupec v predmetni zadevi, glede na to, da je najemno razmerje nastalo po pridobitvi upnikove zastavne pravice, možnost, da pogodbo o najemu odpove z odpovednim rokom enega meseca. Gre torej za to, da ZIZ ne predvideva, da bi pri domiku nepremičnine kupcu sodišče odločalo o prenehanju najemnega razmerja, ampak zakon v 175. členu posebej ureja usodo najemnega in zakupnega razmerja po prodaji nepremičnine v izvršbi. Bistveno je, da najemno in zakupno razmerje s prodajo stvari ne prenehata, da kupec stopi v pravice in obveznosti najemodajalca in da lahko kupec v primeru, če je najemno ali zakupno razmerje nastalo po pridobitvi upnikove zastavne pravice, ne glede na zakonske in pogodbene roke odpove najemno (zakupno) pogodbo z odpovednim rokom enega meseca.

6. Izpodbijana odločitev je zato povsem pravilna, morebitna (pod)najemna pogodba namreč na uporabo določb ZIZ ne vpliva – sodišče je dolžno v sklepu o izročitvi med drugim določiti tudi rok za izpraznitev nepremičnine, pri tem pa obstoj najemnega razmerja ne vpliva na to odločitev sodišča. Je pa nato v sferi upnika izbira ali bo najemno razmerje, ki je nastalo po pridobitvi zastavne pravice, odpovedal. Obstoj najemnega razmerja pa je lahko tudi razlog za ugovor v morebitnem kasnejšem izvršilnem postopku za izpraznitev nepremičnine.

7. Pritožba zato ni utemeljena in ker pritožbeno sodišče tudi ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP, oba v zvezi s 15. členom ZIZ), je pritožbo zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

8. Upnik A. AG z navedbami odgovora na pritožbo ni ničesar prispeval k odločitvi pritožbenega sodišča, zato stroški za sestavo te vloge niso bili potrebni in jih posledično krije sam (prvi odstavek 155. člena ZPP v zvezi s 165. členom ZPP in 15. členom ZIZ).