Appeal dismissed; court upheld auction method as optimal for maximizing property sale price in insolvency proceedings.

Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

[JEDRO]

V stečajnem postopku se dosežejo najboljši pogoji za plačilo terjatev tako, da se izbere najbolj optimalen način prodaje, to je tisti, za katerega je ob upoštevanju i) značilnosti premoženja, ki je predmet prodaje, ii) stanja na trgu in iii) poslovno običajnih načinov prodaje premoženja enake vrste najverjetneje, da bo z njegovo uporabo mogoče doseči najvišjo ceno.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma citiranim sklepom odločilo o prodaji nepremičnine katastrska občina ..., parcela 1, v lasti stečajnega dolžnika do celote (1/1) tako, da se prodaja opravi na podlagi zavezujočega zbiranja ponudb, izhodiščna cena se določi v višini 121.810,00 EUR, varščina pa v višini 12.181,00 EUR.

2. Zoper sklep se pritožila ločitvena upnica A. A., iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju - ZFPPIPP. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da njeni pritožbi ugodi in izpodbijani sklep v celoti razveljavi.

3. Na pritožbo je odgovorila upraviteljica. Zavzema se za zavrnitev pritožbe kot neutemeljene.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Predmet prodaje izpodbijanega sklepa je dolžnikova nepremičnina parc. št. 1, k. o. ..., last dolžnika v celoti. Sodišče je prodajo tega premoženja dovolilo že dvakrat, in sicer je s prvim sklepom o prodaji z dne 16. 8. 2021 (p. d.

70) odločilo, da se predmetna dolžnikova nepremičnina proda na podlagi zavezujočega zbiranja ponudb z izhodiščno ceno 198.000,0 EUR. Ker je bila prodaja neuspešna, je s sklepom o prodaji z dne 29. 11. 2021 (p. d.

80) prvostopenjsko sodišče drugič odločilo, da se premoženje ponovno prodaja na podlagi zavezujočega zbiranja ponudb z izhodiščno ceno 162.500,00 EUR. Zbiranje ponudb je bilo tudi pri drugi prodaji neuspešno, zato je prvostopenjsko sodišče na podlagi ponovnega predloga upravitelja, ki je tudi tokrat predlagal prodajo z zavezujočim zbiranjem ponudb, prodajo z izpodbijanim sklepom dovolilo na navedeni način, z izhodiščno ceno 121.810,00 EUR. Iz obrazložitve izpodbijanega sklepa izhaja, da je negativno mnenje za tako prodajo podala le pritožnica, da pa njeno mnenje ni relevantno, upoštevaje vrstni red poplačil, likvidacijsko vrednost premoženja ter višino terjatev upnikov boljšega vrstnega reda, upravitelj pa je na načinu prodaje, po oceni sodišča prve stopnje, utemeljeno vztrajal.

Glede na navedeno je zato neutemeljeno stališče pritožnice, da je izpodbijani sklep neobrazložen, pavšalen ter da sodišče v njem ni pojasnilo razlogov, zakaj je ponovno način prodaje z zbiranjem ponudb najprimernejši, saj se je ta do sedaj vedno izkazal za neuspešnega. Smiselno iz izpodbijanega sklepa namreč izhaja, da je sodišče prve stopnje svojo odločitev vezalo na upraviteljev predlog in njegovo dopolnitev (s katerima je bila lahko seznanjena tudi pritožnica; p. d. 107 in 120), ki jo je upravitelj podal glede na negativno mnenje pritožnice in v katerem je pojasnil, da ne vidi razlogov za drugačen način prodaje, da pritožnica drugačnega načina prodaje niti ni utemeljeno obrazložila, poleg tega pa se je s takim načinom prodaje naknadno strinjal tudi ločitveni upnik B., d. o. o., ki je prvi v vrsti za poplačilo iz nepremičnine, ki je predmet prodaje.

S tem so podana vsa pravnorelevantna dejstva, ki omogočajo preizkus izpodbijane prodaje, pri čemer pritožba neutemeljeno tudi trdi, da sodišče z ničemer ni pojasnilo, zakaj je ponovno način prodaje z zbiranjem ponudb najprimernejši. Pritožbeni očitek o absolutno bistveni kršitvi določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP je zato neutemeljen.

6. Neutemeljeno je tudi pritožbeno stališče, da omogoča način prodaje na javni dražbi z zviševanjem izklicne cene neposredno soočanje potencialnih interesentov za nakup nepremičnine in s tem možnost za dosego višje kupnine od določene izhodiščne cene. Pritožnica skuša s tem uveljaviti svoje stališče, da je način prodaje dolžnikovega premoženja, ki ga predlaga sama (prodaja na javni dražbi z zviševanjem izklicne cene) primernejši in edini pravi. Po presoji pritožbenega sodišča pa so take pritožbene navedbe presplošne, da bi z njimi pritožnica v konkretnem primeru lahko uspela. V skladu z načelom zagotavljanja najboljših pogojev za poplačilo upnikov, ki je temeljno načelo stečajnega postopka, je potrebno stečajni postopek voditi tako, da se zagotovijo najugodnejši pogoji glede višine plačila in rokov za plačilo terjatev upnikov (47. člen ZFPPIPP). V stečajnem postopku se zaradi plačila terjatev upnikov premoženje stečajnega dolžnika unovči s prodajo (prvi odstavek 320. člena ZFPPIPP). Iz kupnine, dosežene s prodajo, se oblikuje splošna razdelitvena masa oziroma posebne razdelitvene mase, ki so namenjene plačilu terjatev upnikov (226. člena ZFPPIPP). Zato se v stečajnem postopku dosežejo najboljši pogoji za plačilo terjatev tako, da se izbere najbolj optimalen način prodaje to je tisti, za katerega je ob upoštevanju i) značilnosti premoženja, ki je predmet prodaje, ii) stanja na trgu in iii) poslovno običajnih načinov prodaje premoženja enake vrste najverjetneje, da bo z njegovo uporabo mogoče doseči najvišjo ceno. Pritožnica v svoji pritožbi s tem v zvezi ni podala nobenih trditev. Navedla je le, da omogoča javna dražba soočanje kupcev, zaradi česar slednji višajo kupnino, kar pa samo po sebi ne drži.

7. Skladno z določbo 329. člena ZFPPIPP je premoženje stečajnega dolžnika dovoljeno prodati (skleniti pogodbo o prodaji tega premoženja) na kateregakoli od mogočih licitacijskih načinov, in sicer: z zavezujočim zbiranjem ponudb, na javni dražbi z zviševanjem izklicne cene ali na javni dražbi z zniževanjem izklicne cene. Ko sodišče presoja (izbira) kateri način je najbolj optimalen, mora upoštevati, da je namen vseh licitacijskih načinov enak: k licitiranju ("tekmovanju" za sklenitev pogodbe) pritegniti čim širši krog potencialnih kupcev in s tem doseči ugodnejše pogoje prodaje.

Pri tem zakon ne določa, da bi bila prodaja na podlagi javne dražbe prioritetnejši način prodaje, saj daje možnost izbire med enim ali drugim načinom prodaje. Poudariti velja, da sta tako prodaja prek javne dražbe kot zbiranje ponudb, transparentna načina prodaje. Prav tako je pri obeh mogoče iztržiti najvišjo prodajno ceno. Načini prodaje, določeni v prvem odstavku 329. člena ZFPPIPP, so torej med seboj enakovredni. Pri presoji o tem kateri način bo v konkretnem primeru izbran, je potrebno upoštevati razmišljanje tipičnega (razumnega) potencialnega kupca, ki ga vodi pri odločitvi o ponudbi oziroma sprejetju ponujene cene pri posameznem načinu.

Vsak razumen kupec želi kupiti premoženje za čim nižjo ceno, ki bo še vedno sprejemljiva za prodajalca in bo ugodnejša od cen, ki jih ponujajo drugi (konkurenčni) potencialni kupci. Pri javni dražbi z zviševanjem izklicne cene (način, ki ga zasleduje pritožnica) je potencialnemu kupcu znana le najnižja, izklicna cena, po kateri je prodajalec pripravljen prodati premoženje. Zato javna dražba z zviševanjem cene potencialnega kupca ne sili k temu, da bi (vsaj v prvem koraku dražbe) ponudil višjo ceno od izklicne, predvsem ne v okoliščinah, ko gre za tretjo prodajo, ko je cena že znižana.

Ker poteka javna dražba v korakih, potencialnega kupca (dražitelja) tudi ne sili, da bi ponudil ceno, ki se približuje najvišji ceni, za katero bi bil pripravljen kupiti premoženje. Posamezen dražitelj bo namreč ponudil samo tako ceno, ki je za znesek koraka višja od cene, ki jo ponujajo preostali (konkurenčni) dražitelji. Zato je dosežena cena odvisna od števila dražiteljev in (resnosti) njihovega interesa za nakup ter je pogosto nižja od najvišje cene, za katero bi bil dražitelj, ki uspe na dražbi, v resnici pripravljen kupiti premoženje.

Tudi pri javnem zbiranju ponudb je potencialnemu kupcu znana samo najnižja, ponovno izklicna cena, po kateri je prodajalec pripravljen prodati premoženje. Hkrati pa ne ve, kakšno najvišjo ceno so pripravljeni ponuditi ostali potencialni kupci. Drugače kot pri javni dražbi z zviševanjem izklicne cene, posamezen ponudnik za cene ostalih (konkurenčnih) ponudnikov zve šele, ko že odda svojo zavezujočo ponudbo in ko je ne more več zviševati. Prav slednje pa ga sili, da ponudi ceno, ki je enaka najvišji ceni, za katero je pripravljen kupiti to premoženje, ali zelo blizu tej ceni.

Zato je okoliščina, da posamezen ponudnik ne ve, kakšno ceno so pripravljeni ponuditi preostali ponudniki (njegovi konkurenti pri nakupu premoženja), in da po oddaji ponudbe nima možnosti zvišati ponudbe, ključna prednost javnega zbiranja ponudb. 1

8. Kadar število potencialnih kupcev ni veliko oziroma ga ni mogoče pričakovati, je tako mogoče sklepati, da je javno zbiranje ponudb praviloma primernejši licitacijski način, saj lahko privede do višje kupnine. Slednje seveda ni nujno, v okoliščinah obravnavanega primera, ko se že k prvima dvema pozivoma za zbiranje ponudb ni javil nihče, pa bi lahko kazalo na navedeno. Ker pritožba ni ponudila nobenega relevantnega dejstva, ki bi omogočal drugačno sklepanje, neutemeljeno trdi, da bi bila izbira načina prodaje, kot ga predlaga sama (javna dražba z zviševanjem cene), v konkretnem primeru boljši način prodaje.

9. Prav tako pritožba neutemeljeno graja določitev izklicne cene oziroma jo opredeljuje kot prenizko. Pritožbeno zatrjevanje, da je v današnjih tržnih razmerah mogoče doseči višjo ceno od izklicno določene, je povsem pavšalno in spregleda, da do sedaj nepremičnine po višjih izklicnih cenah ni bilo mogoče prodati. Prav tako pa je povsem pavšalno sklicevanje pritožbe na to, da naj bi cene nepremičnin v Republiki Sloveniji (v nadaljevanju RS) porasle, saj je potrebno pri cenah nepremičnin izhajati iz primerljivih nepremičnin, ki se nahajajo na primerljivih območij RS, za kar pritožba ne ponudi nobenih trditev.

10. S tem so se pritožbeni razlogi izkazali za neutemeljene. Ker niso podani niti ostali razlogi, na katere pazi sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. členom ZFPPIPP). Pritožbeno sodišče je pri tem odgovorilo le na tiste pritožbene navedbe, ki so bile odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

1 Prim. VSL sklep Cst 168/2021 z dne 5. 5. 2021.