Supreme Court allows review regarding rent liability during building prohibition due to safety hazards.

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali je uporabnik stanovanja dolžan plačevati uporabnino tudi od trenutka, ko je pristojni gradbeni inšpektorat z odločbo prepovedal uporabo stanovanja in celotne stavbe, ker je v njej nevarno bivati.

[JEDRO]

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali je uporabnik stanovanja dolžan plačevati uporabnino tudi od trenutka, ko je pristojni gradbeni inšpektorat z odločbo prepovedal uporabo stanovanja in celotne stavbe, ker je v njej nevarno bivati.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Tožnica zahteva plačilo uporabnine zaradi uporabe spornega stanovanja v obdobju od 23. 4. 2017 do 1. 12. 2021. Sporno stanovanje je v lasti države, a je tožnica njegov zakoniti upravljalec (skladno z Zakonom o Kobilarni Lipica). Toženec je v preteklosti od tožničine prednice zahteval odkup spornega stanovanja, ker je na njem imel stanovanjsko pravico, a je slednja njegovo zahtevo zavrnila, saj je stanovanje imelo status kulturno-zgodovinskega spomenika. Posledično je uveljavljal pravico do drugega primernega stanovanja. Temeljno sodišče v Sežani je s sodbo P 187/93 z dne 8. 9. 1994 pravnomočno razsodilo, da mora tožnica s tožencem v roku 3 mesecev skleniti prodajno pogodbo za odkup primernega nadomestnega stanovanja. Ker tožnica svoje obveznosti ni izpolnila prostovoljno, je toženec sprožil izvršilni postopek v katerem je bil izdan (ugodilni) sklep o izvršbi. Izvršilni postopek neuspešno teče že več kot 27 let. V letu 2019 je bila izdana inšpekcijska odločba, s katero je bila tožnici prepovedana uporaba objekta in naložena obveznost, da objekt zavaruje in prepreči vstop vanj.

2. Sodišče prve stopnje je tožencu naložilo plačilo uporabnine z zakonskimi zamudnimi obrestmi ter stroške pravdnega postopka. Sodišče druge stopnje je pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

3. Predlog za dopustitev revizije zoper odločitev sodišča druge stopnje vlaga toženec. Predlaga dopustitev revizije zaradi odločitve o pravnih vprašanjih:

1) Ali je toženec kot uporabnik spornega stanovanja, ki je imel na dan uveljavitve Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ) stanovanjsko pravico na tem stanovanju in je skladno z določili tega zakona uveljavljal odkup stanovanja, pa mu tožnica kot zakoniti upravljalec tega stanovanja že daljše časovno obdobje (več kot 27 let) ne omogoči nakupa drugega primernega stanovanja, čeprav je k temu obvezana skladno s 129. členom SZ ter pravnomočno sodbo in sklepom o izvršbi, dolžan plačevati uporabnino za sporno stanovanje? 2) Ali bi toženec zaradi tožničine namerno zakrivljene dolžniške zamude s prodajo primernega nadomestnega stanovanja lahko zavrnil izpolnitev svoje obveznosti plačevanja uporabnine? Na komu je dokazno breme v takem primeru? 3) Ali je toženec kot uporabnik stanovanja in kot bivši imetnik stanovanjske pravice upravičen do odškodninskega zahtevka za povrnitev plačane (neprofitne) najemnine, ker mu tožnica kot zakoniti upravljavec tega stanovanja že daljše obdobje (več kot 27 let) ne omogoči sklenitve prodajne pogodbe za drugo primerno stanovanje, čeprav je k temu vezana na podlagi zakona ter pravnomočne sodbe in sklepa o izvršbi? 4) Ali se je tožnica kot zakoniti upravljalec spornega stanovanja upravičena izmikati svoji zakonski in pravnomočno dosojeni dolžnosti omogočiti nakup drugega primernega stanovanja tožencu ter ali je upravičena za ves ta čas izmikanja zaračunavati tožencu uporabnino za uporabo spornega stanovanja? 5) Ali bi uporaba pravila iz ustaljene sodne prakse Vrhovnega sodišča, ki pravi, da kršitev kontrahirne dolžnosti po 117.

členu in naslednjih določbah SZ nima za posledico odškodninskega zahtevka za povrnitev plačane (neprofitne) najemnine, v situaciji, ki je opisana pod točko 1., zaradi dolgotrajnega zavračanja prisilne sklenitve prodajne pogodbe, pravnomočno zaključenih sodnih postopkov in dolgotrajnega izvršilnega postopka, lahko pomenila kršitev do zasebne lastnine iz 33. člena Ustave RS.

6) Ali je uporabnik stanovanja dolžan plačevati uporabnino tudi tekom časovnega obdobja, ko stanovanje razpada in se ruši ter je pristojni gradbeni inšpektorat z odločbo prepovedal uporabo stanovanja in celotne stavbe, ker je v njej nevarno bivati? Ali gre v takem primeru lahko za uničenje stvari zakupa zaradi višje sile?

4. Predlog je utemeljen v obsegu, kot izhaja iz izreka sklepa.

5. Pogoji za dopustitev revizije iz prvega odstavka 367.a člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) so izpolnjeni glede vprašanja, navedenega v izreku tega sklepa. Glede drugih vprašanj v tožnikovem predlogu ti pogoji niso podani.

6. Vrhovno sodišče je odločalo v senatu, navedenem v uvodu sklepa. Odločbo je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).