Court dismisses appeal; land registry cannot correct cadastral data before condominium ownership is established.

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijani sklep sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Zemljiška knjiga in kataster nepremičnin sta dva samostojna informacijska sistema, katerih predmet so sicer nepremičnine, vendar je kataster nepremičnin temeljna evidenca podatkov o položaju, obliki, fizičnih in drugih lastnostih parcel, stavb in delov stavb, zemljiška knjiga pa je temeljna evidenca podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstev v zvezi z nepremičninami. Med obema sistemoma velja načelo prirejenosti. Da bi imela razdelitev stavbe na posamezne dele posledice v zemljiški knjigi, mora biti ustanovljena etažna lastnina v skladu z določbami SPZ. Po določbi 107. člena SPZ namreč etažna lastnina nastane na podlagi pravnega posla ali z odločbo sodišča in z vpisom v zemljiško knjigo. Če etažna lastnina ni vzpostavljena, velja splošno načelo stvarnega prava o povezanosti zemljišča in objekta (8. člen SPZ), katerega praktična posledica je (glede na to, da je zemljiška knjiga javna knjiga le za objavo podatkov o pravicah na nepremičnini in o pravnih dejstvih v zvezi z nepremičnino), da se v zemljiško knjigo ne vpisujejo podatki o fizičnih in drugih lastnostih parcel, stavb in delov stavb. V konkretnem primeru to pomeni, da dokler ni vzpostavljena etažna lastnina, niso vpisani stavba in deli stavbe.

Zaradi načela prirejenosti postopkov zemljiškoknjižno sodišče ne more odrejati Geodetski upravi, da vzpostavi prejšnje stanje vpisov v katastru nepremičnin.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Z izpodbijanim sklepom Okrajno sodišče v Grosupljem ni dovolilo vpisa oblikovanja etažne lastnine na parc.št. 798/6, 798/8 in 798/9 k.o. [...], ker stanje v zemljiškem katastru predlaganega vpisa ne dopušča.

2. Zoper sklep se predlagatelj pritožuje. Sklicuje se na določbo 200. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1), ki je namenjena popravljanju pomotnih vpisov, ob upoštevanju 133. člena ZZK-1, po katerem se zemljiškoknjižni postopek začne v trenutku, ko zemljiška knjiga prejme predlog za vpis, in 147. člena ZZK-1, po katerem se o vpisu odloči glede na stanje vpisov v trenutku začetka zemljiškoknjižnega postopka. Ker je zaradi tehnične pomote med tem prišlo do novih vpisov, je predlagatelj pridobil soglasja preostalih upnikov. Vpis je bil predlagan 2014, predlog pa je prišel na vrsto za reševanje šele 2021, med tem časom pa je prišlo do sprememb glede posameznih etažnih delov, kar pa ne more biti razlog za zavrnitev predloga. Sodišče bi moralo upoštevati stanje v katastru v trenutku vložitve predloga. Dokler prvotni etažni deli ne bodo vpisani, ne bo možen niti vpis njihove spremembe.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Zemljiška knjiga in kataster nepremičnin sta dva samostojna informacijska sistema, katerih predmet so sicer nepremičnine, vendar je kataster nepremičnin temeljna evidenca podatkov o položaju, obliki, fizičnih in drugih lastnostih parcel, stavb in delov stavb, zemljiška knjiga pa je temeljna evidenca podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstev v zvezi z nepremičninami. Med obema sistemoma velja načelo prirejenosti. Pritožbeno sodišče je od Geodetske uprave pridobilo podatke o poteku postopkov v zvezi z nepremičninami, ki so predmet tega postopka.

Ugotovilo je, da je bila leta 2013 v kataster stavb vpisana stavba s št. 1739-2431 z naslovom [...], povezana s parcelami 798/6, 798/8 in 798/9 k.o. [...], v kateri je bilo 17 posameznih delov stavbe. Vpis stavbe in posameznih delov v kataster stavb sam po sebi nima nobenega vpliva na zemljiško knjigo, saj so tam še vedno vpisani podatki o pravicah in pravnih dejstvih, ki se nanašajo na parc.št. 798/6, 8 in 9. Da bi imela razdelitev stavbe na posamezne dele posledice v zemljiški knjigi, mora biti ustanovljena etažna lastnina v skladu z določbami Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ).

Po določbi 107. člena SPZ namreč etažna lastnina nastane na podlagi pravnega posla ali z odločbo sodišča in z vpisom v zemljiško knjigo. Če etažna lastnina ni vzpostavljena, velja splošno načelo stvarnega prava o povezanosti zemljišča in objekta (8. člen SPZ), katerega praktična posledica je (glede na to, da je zemljiška knjiga javna knjiga le za objavo podatkov o pravicah na nepremičnini in o pravnih dejstvih v zvezi z nepremičnino), da se v zemljiško knjigo ne vpisujejo podatki o fizičnih in drugih lastnostih parcel, stavb in delov stavb.

V konkretnem primeru to pomeni, da dokler ni vzpostavljena etažna lastnina, niso vpisani stavba in deli stavbe. V letu 2014 je predlagatelj na podlagi sporazuma 1 predlagal vpis etažne lastnine, ki pa zaradi načela vrstnega reda vpisov še ni bil izvršen v zemljiški knjigi. Leta 2019 je bila v postopku pri Geodetski upravi predlagana sprememba posameznih delov stavbe (združitev in ukinitev nekaterih posameznih del). Geodetska uprava predloga ni zavrgla 2 , ampak je o spremembi izdala odločbo o vpisu spremembe podatkov katastra stavb. Odločba je bila skladno z določbo petega odstavka 95.

člena Zakona o evidentiranju nepremičnin (v nadaljevanju ZEN) vročena vlagatelju zahtevka in lastnikom stavbe (tudi predlagatelju) in je postala pravnomočna. Na njeni podlagi je bil v kataster stavb izveden vpis spremembe, kar pa prav tako ni bilo podlaga za kakršenkoli vpis v zemljiški knjigi. Ker kataster stavb odraža zadnje podatke o nepremičninah, to pomeni, da v trenutku, ko je zemljiškoknjižno sodišče začelo odločati o predlogu za vpis oblikovanja etažne lastnine (2021), stanje v katastru ni več ustrezalo vsebini listine, ki je podlaga predlaganemu vpisu.

Pri tem pa je bilo stanje vpisov v zemljiški knjigi ves čas enako (in je še vedno), vpisane so parc.št. 798/6, 798/8 in 798/9 k.o. [...], oziroma pravilneje, pravice na teh nepremičninah in pravna dejstva v zvezi z njimi. Zato pritožba ne more uspeti s sklicevanjem na določbo 147. člena ZZK-1. Ker v zemljiški knjigi ni bil izveden noben vpis, tudi ni mogoče govoriti o pomotnem vpisu, saj se določba 200. člena ZZK-1 nanaša na vpise v zemljiško knjigo.

5. Zaradi načela prirejenosti postopkov zemljiškoknjižno sodišče ne more odrejati Geodetski upravi, da vzpostavi prejšnje stanje vpisov v katastru nepremičnin, prav tako pa tudi ne more izvesti vpisa oblikovanja etažne lastnine, saj gre za specifični vpis, pri katerem se poočitba v zemljiški knjigi pri (prvih) vpisih stavbe in posameznih delov stavbe izvede šele hkrati z vzpostavitvijo etažne lastnine v zemljiški knjigi 3 . V predmetni zadevi v trenutku, ko je zemljiškoknjižno sodišče želelo vzpostaviti etažno lastnino, listina, ki je bila podlaga vpisu, ni več ustrezala stanju v katastru in zato vzpostavitve etažne lastnine na podlagi te listine ni mogoče izvesti. Če bodo predlagatelji želeli doseči vpis, bodo morali vložiti nov predlog in mu priložiti listine, ki bodo omogočale vpis glede na stanje v katastru.

6. Pritožbeno sodišče je na podlagi povedanega pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep (2. točka drugega odstavka 161. člena ZZK-1).

1 Ki je bil sklenjen na podlagi podatkov iz vpisa v kataster stavb 2013.

2 Ker je očitno štela, da dejstvo, da je bil začet zemljiškoknjižni postopek za vpis etažne lastnine, ne pomeni sodnega spora glede sprememb podatkov katastra stavb v smislu takrat veljavnega tretjega odstavka 95. člena Zakona o evidentiranju nepremičnin. To sodišče sicer meni drugače, vendar velja, kot rečeno, med obema postopkoma načelo prirejenosti.

3 Vpogled v zemljiško knjigo pokaže, da stavba št. 2431 k.o. [...] ni vpisana v zemljiško knjigo (iz zgoraj pojasnjenih razlogov).