Court allows tenant's claim against bank for early lease termination due to merger, remanding damages amount.

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba delno spremeni tako, da je tožbeni zahtevek po temelju utemeljen; glede višine tožbenega zahtevka pa se sodba razveljavi in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

[JEDRO]

To, da je bila toženi banki pripojena druga banka, ni bistvena statusna sprememba; to, da je pridobila (v najem) še drug poslovni prostor, pa niso ekonomski pogoji poslovanja banke, ki bi dokazovali neekonomičnost in neracionalnost poslovanja bančne enote v navedenih poslovnih prostorih v smislu 6. člena pogodbe. Odpoved najemne pogodbe zato predstavlja njeno kršitev pogodbene obveznosti, ki nedvomno izvira iz njene sfere, in je takšne narave, da je tožniku povzročila škodo.

[OBRAZLOŽITEV]

Oris zadeve

1. Sodišče odloča o tožbenem zahtevku za plačilo odškodnine zoper banko - najemnico, ki je pred iztekom pogodbenega roka odpovedala najemno pogodbo za poslovni prostor, s tožnikom kot najemodajalcem sklenjeno 24. 12. 2012 za deset let. Banka je pogodbo predčasno odpovedala zato, ker je s pripojitvijo druge banke pridobila v najem še en poslovni prostor na isti ulici. Odločila se je, da obeh ne potrebuje, po analizi izbrala tistega, ki je zanjo ustreznejši, za drugega pa pogodbo sodno odpovedala. Tožnik je sklep o odpovedi prejel 16. 8. 2017.

2. Tožena stranka se je ob odpovedi sklicevala na 6. člen najemne pogodbe, ki določa: „Pogodbeni strani se dogovorita, da lahko najemojemalec v primeru bistvenih sprememb v statusu banke ali ekonomskih pogojev poslovanja banke, ki bi dokazovali neekonomičnost in neracionalnost poslovanja bančne enote v navedenih poslovnih prostorih sodno odpove najemno pogodbo …“ Tožnik je trdil, da mu je uslužbenka banke A. A. to določbo tolmačila s pojasnilom, da bi prišlo do odpovedi, če bi se banka nehala ukvarjati z dejavnostjo ali bi morala zapreti vse poslovalnice na Dolenjskem. Toženka je takšno pojasnilo zanikala in zastopala stališče, da je določba jasna in da sta pogodbeni stranki z njo zajeli vse bodoče in negotove situacije, ki vsebinsko ustrezajo pomensko odprtima pojmoma – bistvene spremembe v statusu banke in ekonomski pogoji poslovanja.

Odločitev sodišča prve stopnje in ključni razlogi zanjo

3. Sodišče prve stopnje je menilo, da so bili izpolnjeni pogoji iz 6. člena pogodbe in zato tožbeni zahtevek zavrnilo. Obrazložilo je, da je pripojitev druge banke k toženi banki bistvena statusna sprememba prav zato, ker je toženka z njo pridobila še en poslovni prostor. Nato pa se je lotila skrbne analize obeh bančnih enot in ugotovila, da bi bilo neracionalno obdržati sporne poslovne prostore. Tožniku ni verjelo, da bi mu uslužbenka banke podala pojasnilo o vsebini pogodbe z zgoraj opisano vsebino, ker za to ni bila pooblaščena.

Pritožba in odgovor nanjo

4. Zoper takšno sodbo se iz vseh zakonskih pritožbenih razlogov pritožuje tožnik, ki predlaga spremembo ali vsaj razveljavitev sodbe. Pritožnik predvsem obrazloženo graja dokazno oceno in razlago spornega pogodbenega določila v izpodbijani sodbi. Ostale pritožbene navedbe glede na odločitev višjega sodišča in razloge zanjo niso pravno odločilne, zato ne bodo povzete in nanje ne bo odgovorjeno (1. odstavek 360. člena Zakona o pravdnem postopku; ZPP).

5. Toženka v odgovoru predlaga zavrnitev pritožbe.

6. Pritožba je utemeljena.

Uvodno

7. Senat je o pritožbi (in odgovoru nanjo) razpravljal na seji 19. 7. 2022. Ker je po njegovi oceni pritožba vzpostavila dvom v pravilnost dokazne ocene sodišča prve stopnje, je bil na podlagi 2. odstavka 347. člena ZPP sprejet sklep, da se opravi pritožbena obravnava; v skladu s 5. odstavkom 347. člena ZPP pa še sklep, da bo o zadevi odločila sodnica poročevalka kot sodnica posameznica, saj ne gre za zapleteno zadevo glede dejanskih in pravnih vprašanj, od odločitve o pritožbi pa tudi ni mogoče pričakovati rešitve pomembnega pravnega vprašanja.

8. Na pritožbeni obravnavi je sodišče zaslišalo tožnika in pričo A. A., sicer pa pregledalo še listinske dokaze in prebralo zapisnike o izpovedih tožnika in prič, zaslišanih v postopku pred sodiščem prve stopnje.

Pravna podlaga

9. Za odločitev o tožbenem zahtevku je bistvena razlaga zgoraj (v 2. točki obrazložitve) prepisane določbe 6. člena najemne pogodbe. Tožena banka se zavzema za njeno razlago na podlagi določbe 1. odstavka 82. člena Obligacijskega zakonika (OZ), po kateri se določila pogodbe uporabljajo tako kot se glasijo. 1 Pri tem spregleda, da je pogodbeno določilo sporno, saj mu pogodbeni (in pravdni) stranki pripisujeta različen pomen. 2 V takšnem primeru se v skladu z 2. odstavkom 82. člena OZ ni treba držati dobesednega pomena uporabljenih izrazov, temveč je treba iskati skupen namen pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava, ki so določena v OZ. 3

Razlaga spornega pogodbenega določila

10. Izhodišče za opredelitev skupnega namena pogodbenikov so tisti usklajeni (prirejeni) konkretni in posamični interesi za sklenitev pogodbe, ki so pogodbenikoma skupni. Kar se tiče trajanja razmerja so ti do neke mere razvidni iz besedila pogodbe. Glede na njeno besedilo je kot skupen namen pogodbenikov nedvomno mogoče opredeliti trdnost in dolgotrajnost razmerja oziroma dolgotrajnost toženkinega interesa po uporabi prostorov. Na to kaže: 1. dolga doba, za katero je sklenjeno najemno razmerje (deset let), 2. namen tožene banke, da poslovne prostore preuredi za svoje potrebe in soglasje najemodajalca k temu (2. člen najemne pogodbe), 3. najemodajalčeva izrecna odpoved pravici do odpovedi najemne pogodbe pred potekom pogodbenega roka (4. odstavek 4. člena najemne pogodbe) ter 4. izgovorjena predkupna pravica (5. člen najemne pogodbe). Temu pritrjuje izpoved tožnika, da mu je banka (ob ogledu) zagotavljala, da bo najemno razmerje dolgotrajnejše, govora je bilo o tem, da je banka, kjerkoli je, dolgoročni najemnik. Pritožbeno sodišče je ob zaslišanju tožnika dobilo vtis, da gre za sicer preprostega, a resnega in v poslih skrbnega ter odkritega človeka. Razloga, da bi podvomilo v njegovo resnicoljubnost, ni našlo prav v ničemer. 4

11. Ker je tako, pritožbeno sodišče kot prepričljivo ocenjuje tožnikovo tezo, da je bil skupni namen pogodbenikov (po razjasnitvi pomena zapisanega), da je odpoved dopustna v primeru resnih statusnih ali ekonomskih sprememb pri toženi banki, drugače povedano - v primeru poslabšanja 5 položaja banke. Takšna razlaga je skladna z izraženim namenom, da je razmerje dolgotrajno, pritrjuje pa ji tudi vsebina “pogajanj“ oziroma pogovorov med pogodbenikoma. Pritožbeno sodišče brez pridržkov verjame izpovedi tožnika, da je o spornem pogodbenem določilu govoril s pričo A.

A. in jo spraševal o vsebini. Iz elektronskega sporočila (priloga A 24 v spisu) izhaja, da je direktorica splošnih poslov tožniku 18. 11. 2011 6 sporočila, naj se z „ morebitnimi vprašanji obrača na gospo A. A. “. Področje vprašanj, na katera lahko priča odgovarja, v sporočilu ni bila omejeno; toženka pa ni niti trdila, da bi na vprašanja pravne narave tožniku odgovarjal kdo drug, kaj šele pojasnila, kdo. To, da je bila (prav in edino) priča skrbnica najemne pogodbe, med pravdnima strankama niti ni bilo sporno. Pritožbeno sodišče verjame izpovedi tožnika, da mu je priča A.

A. okoliščine, ki v 6. členu opravičujejo predčasno odpoved najemne pogodbe opisala z besedami: „ če bi banka izgubila licenco, se prekvalificirala v drugo finančno dejavnost ali prenehala opravljati bančno dejavnost ... ali poslovala tako slabo, da bi v celi regiji ukinila dejavnost ... “. Okoliščina, da priča ni pravnica ampak gradbena inženirka (kar poudarjata tožena banka in sama priča), še bolj utrjuje v prepričanju, da so bile uporabljene takšne (torej ne pravne) besede oziroma razlage. Tožnikova izpoved je bila stvarna in umirjena ter zelo prepričljiva, po drugi strani pa je bila izpoved priče A.

A. pred višjim sodiščem neobičajna. Priča, ki se je pred slabim letom 7 precej dobro spomnila okoliščin sklepanja najemne pogodbe s tožnikom 8 , pred višjim sodiščem na večino vprašanj ni znala (ali želela) odgovoriti ničesar, razen tega, da je minilo že veliko časa in se ničesar ne spominja ter da drži vse, kar je izpovedala pred sodiščem prve stopnje. Priča pritožbenemu sodišču ni delovala verodostojno in v tej luči ocenjuje tudi njen selektivni spomin v izpovedi pred sodiščem prve stopnje („ Ne spomnim se, da bi jaz tolmačila določbe najemne pogodbe ...“ 9 ).

Toženka torej svojih navedb, da pojasnilo z zatrjevano vsebino ni bilo dano, ni uspela dokazati, tožnik pa je s svojo prepričljivo izpovedjo, ki ji drugi dokazi ne nasprotujejo, dokazal nasprotno.

12. Takšna razlaga je skladna tudi z načeli obligacijskega prava, predvsem z načelom enakopravnosti udeležencev v obligacijskih razmerjih (4. člen OZ) in dolžnostjo izpolnitve obveznosti (9. člen OZ). V zvezi s tem višje sodišče najprej izpostavlja, da Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP), ki se za obravnavano razmerje še uporablja, predčasne odpovedi najemne pogodbe za določen čas sploh ne predvideva, sodna praksa pa jo je nekaj časa odklanjala. 10 Od tega stališča je kasneje 11 sicer odstopila 12 , a po prepričanju tega sodišča možnost odstopa vseeno ne sme povzročiti neenakopravnosti v položajih pogodbenih strank. Razlaga, ki jo je sprejelo sodišče prve stopnje (in za katero se zavzema toženka), pa bi ga. V situaciji, ko najemodajalec od pogodbe ni smel odstopiti, bi namreč po izpodbijani razlagi toženka smela od pogodbe odstopiti že zato, ker je pridobila poslovni prostor, ki ga je (sama) ocenila za ugodnejšega. Ker je statusna sprememba na strani toženke (ki je pritožbeno sodišče z vidika tožene banke 13 nikakor ne šteje za bistveno ali resno) s pridobitvijo novega poslovnega prostora zgolj oddaljeno povezana 14 , bi potemtakem tudi toženkin nakup drugega poslovnega prostora ali celo možnost (nekoliko) ugodnejšega najema, lahko utemeljil odstop od pogodbe. Po razlagi besedila 6. člena pogodbe: „ ekonomskih pogojev poslovanja banke, ki bi dokazovali neekonomičnost in neracionalnost poslovanja bančne enote v navedenih poslovnih prostorih “, ki jo je sprejelo sodišče prve stopnje in za kakršno se zavzema toženka (s poudarjanjem, da gre za pomensko odprt pojem, ki zajema vse bodoče in negotove situacije, ki mu vsebinsko ustrezajo), bi namreč tudi tako bagatelna neekonomičnost in neracionalnost poslovanja bančne enote v navedenih poslovnih prostorih lahko utemeljila odstop od pogodbe. Takšna razlaga bi bila in je v nasprotju s skupnim namenom, da naj bo razmerje trdno in dolgotrajno, pa tudi v nasprotju z načeloma enakopravnosti udeležencev v obligacijskih razmerjih in dolžnostjo izpolnitve obveznosti.

Sklepno o protipravnem ravnanju tožene stranke

13. Pritožbeno sodišče torej pritrjuje pritožniku, da to, da je bila toženi banki pripojena druga banka, ni bistvena statusna sprememba ; to, da je pridobila (v najem) še drug poslovni prostor, pa niso ekonomski pogoji poslovanja banke, ki bi dokazovali neekonomičnost in neracionalnost poslovanja bančne enote v navedenih poslovnih prostorih v smislu 6. člena pogodbe . Odpoved najemne pogodbe zato predstavlja njeno kršitev pogodbene obveznosti, ki nedvomno izvira iz sfere toženke, in je takšne narave, da je tožniku povzročila škodo. 15 V skladu s 1. odstavkom 243. člena OZ ima upnik pravico do povračila navadne škode in izgubljenega dobička, ki bi ju dolžnik moral pričakovati ob kršitvi pogodbe kot možni posledici kršitve pogodbe, glede na dejstva, ki so mu bila takrat znana ali bi mu morala biti znana.

14. V luči zgoraj obrazloženega višje sodišče zaključuje, da je tožbeni zahtevek po temelju utemeljen, zaradi česar je izpodbijano sodbo na podlagi prve alineje 358. člena ZPP spremenilo z vmesno sodbo.

15. Ker se sodišče prve stopnje zaradi zavrnitve tožbenega zahtevka z višino škode ni ukvarjalo, toženka pa je trditvam tožnika o njej nasprotovala, je višje sodišče na podlagi 1. odstavka 355. člena ZPP glede višine tožbenega zahtevka izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo v tem obsegu vrača sodišču prve stopnje v novo sojenje. Pritožbena obravnava ima namreč kontrolno funkcijo, lahko tudi delno dopolni manjkajoči dokazni postopek; ne sme pa nadomestiti postopka pred sodiščem prve stopnje. Če bi višje sodišče v dani situaciji prvič sâmo odločalo še o višini tožbenega zahtevka, bi nedopustno poseglo v ustavno varovane pravice pravdnih strank.

16. Glede na (vmesno) naravo odločitve in kriterije, ki jih ZPP predpisuje za odločitev o stroških (prim. predvsem 154. člen ZPP), odločitev o pritožbenih stroških v tej fazi postopka ni mogoča; o njih bo odločilo sodišče prve stopnje, po tem ko bo odločilo o tožbenem zahtevku po višini.

1 Ne glede na to, kar bo obrazloženo v nadaljevanju, pritožbeno sodišče pojasnjuje, da je sporno besedilo tako splošno, da zaključek, da se njegov pomen lahko opredeli zgolj z uporabo besedne razlage, nikakor ni mogoč. Uporablja namreč pravne pojme (npr. banka, statusna sprememba), a jim dodaja druge pojme, ki niso pravni (bistvena statusna sprememba), kar jasnost pravnim pojmom odvzame, pa tudi neprecizno definirane oziroma nedefinirane ekonomske pojme (ekonomski pogoji poslovanja, neekonomičnost, neracionalnost poslovanja) ter pojme iz splošnega besedišča (npr. bančna enota). Enoznačna besedna razlaga zato po prepričanju višjega sodišča ni mogoča.

2 Več o razlagi pogodb, definiciji spornega pogodbenega določila in metodah razlage pogodbe glej: Plavšak, N., Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 1. knjiga, GV Založba, Ljubljana, 2003, stran 483 in naslednje.

3 Šele če njegovega pomena ni mogoče opredeliti po tem primarnem obveznem razlagalnem pravilu, določenem v 2. odstavku 82. člena OZ in ob uporabi drugih metod razlage (logične, sistematične, zgodovinske in namenske), gre za nejasno določilo, za katerega pride (v posebnih primerih) v poštev uporaba 83. člena OZ, za kar se tudi zavzema tožnik.

4 Dodati je še, da razlogov, zakaj bi bil neprepričljiv ali neverodostojen, tudi sodišče prve stopnje ni razgrnilo.

5 Ne pa izboljšanja.

6 Pogodba je datirana 16. 2. 2012, toženka jo je podpisala 17. 2. 2012, tožnik pa 24. 2. 2012.

7 Pred sodiščem prve stopnje je bila zaslišana 22. 11. 2021, pred višjim pa 23. 9. 2022.

8 In je samozavestno ter samoiniciativno pojasnila, kako si razlaga sporno besedilo pogodbe.

9 Pritožbeno sodišče ponovno izpostavlja, da se je v izpovedi pred sodiščem prve stopnje prav tega samozavestno lotila.

10 Sodba VSRS III Ips 1/2011.

11 Ne sicer pri najemu poslovnih stavb in prostorov, a so argumenti vendarle uporabni, saj gre za stališče v primeru trajnih dolžniških razmerij.

12 Sodba VSRS II Ips 97/2012.

13 Drugače pa bi morda bilo z vidika pripojene banke.

14 Toženka ni nikdar trdila, da bi do pripojitve prišlo prav zaradi spornega poslovnega prostora ali da je bil ta kakorkoli povezan s pripojitvijo.

15 Navedbe strank in dokazna ponudba obeh so takšne, da omogočajo sklep, da je vsaj neka škoda tožniku nastala, kar zadošča za izdajo vmesne sodbe.