Appeal dismissed; mandatory list components suffice for notice; public posting not required for validity.

Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

[JEDRO]

Že z določitvijo navedenih obveznih sestavin listine je zadoščeno temu, da so etažni lastniki seznanjeni z odločitvijo, o kateri se glasuje. Pri tem objava predloga sklepa ni nujno na oglasni deski, kot navaja upnik, ampak v skladu z zakonom zadošča, da je sklep objavljen na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom (drugi odstavek 35. člena SZ-1). Zbiranje podpisov od vrat do vrat, ki ga navaja upnik, je najbolj neposreden način, da se vsak posamezen etažni lastnik lahko seznani z vsebino predloga sklepa in začetkom postopka glasovanja, tako je dodatna javna objava le drugotnega (dopolnilnega), nikakor pa odločilnega pomena.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo predlog upnika za izdajo začasne odredbe.

2. Upnik v pravočasni pritožbi navaja, da je vložil začasno odredbo z namenom zadržanja nezakonite odpovedi pogodbe o opravljanju upravniških storitev do zaključka pravdnega postopka glede ugotovitve neveljavnosti pogodbe. Izpostavlja, da podpisana listina ni bila objavljena na oglasni deski v skladu z določilom drugega odstavka 35. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), zato sta glasovanje etažnih lastnikov in sprejeti sklep nezakonita. Ker ni bilo navedene objave, rok za podpisovanje listine sploh še ni mogel začeti teči. Meni, da A. A. ni bil pooblaščen za vročitev odpovedi pogodbe, saj iz podpisne listine ne izhaja, da se zbrani podpisi nanašajo na zapisano pooblastilo. Smiselno se zavzema za razveljavitev izpodbijanega sklepa in vrnitev zadeve v nov postopek oziroma spremembo in izdajo začasne odredbe.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Sodišče druge stopnje soglaša z obširnimi razlogi sodišča prve stopnje in le še odgovarja na pritožbene navedbe:

5. Upnik je kot dotedanji upravnik stavbe zoper etažne lastnike in novo izbranega upravnika stavbe utemeljeval začasno odredbo z neveljavnostjo odpovedi pogodbe o opravljanju storitev upravljanja stanovanjske hiše (v nadaljevanju: pogodba o upravljanju) 1 zaradi kršitve drugega odstavka 35. člena SZ-1 glede objave predloga sklepov in neustreznega pooblastila glede vročitve odpovedi upniku, kar uveljavlja tudi sedaj v pritožbi.

6. Tudi sodišče druge stopnje meni, da navedeni kršitvi nista podani. Upnik določilo drugega odstavka 35. člena SZ-1 razume preozko in brez upoštevanja njegovega pomena v kontekstu celotne ureditve glasovanja etažnih lastnikov s podpisovanjem listine s predlogi sklepa. Objava predloga sklepa glede odpovedi pogodbe o opravljanju storitev upravljanja ni pogoj za veljavnost sprejetega sklepa, kot meni upnik, ampak ima objava zgolj publicitetni učinek seznanitve etažnih lastnikov s predlogom sklepa, o katerem se glasuje, ter določa začetek teka roka za glasovanje.

7. Za veljavnost glasovanja s podpisovanjem listine je odločilno, da je na listini naveden predlog sklepov, obrazložitev sklepov, ime lastnika in datum podpisa listine ter navedena večina, potrebna za njihov sprejem (prvi odstavek 35. člena SZ-1). Vse navedeno iz predloženih listin izhaja, skupaj z zadostno večino podpisov etažnih lastnikov, čemur upnik ne nasprotuje.

8. Že z določitvijo navedenih obveznih sestavin listine je zadoščeno temu, da so etažni lastniki seznanjeni z odločitvijo, o kateri se glasuje. Pri tem objava predloga sklepa ni nujno na oglasni deski, kot navaja upnik, ampak v skladu z zakonom zadošča, da je sklep objavljen na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom (drugi odstavek 35. člena SZ-1). Zbiranje podpisov od vrat do vrat, ki ga navaja upnik, je najbolj neposreden način, da se vsak posamezen etažni lastnik lahko seznani z vsebino predloga sklepa in začetkom postopka glasovanja, tako je dodatna javna objava le drugotnega (dopolnilnega), nikakor pa odločilnega pomena.

9. V razmerju do upravnika, torej upnika obravnavane zadeve, je glede sprejetega sklepa o odpovedi pogodbe o upravljanju še pomembno, da je ta o odpovedi in sprejetem sklepu obveščen, saj odpovedni rok začne teči z dnem vročitve sklepa o odpovedi (prvi in drugi odstavek 4. člena Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb). Da je upnik odpoved in sklep o tem prejel, ne zanika, ampak potrjuje seznanitev. Nasprotuje le osebi, ki mu je odpoved in sklep sporočila. Upnik neutemeljeno drobi sprejete sklepe, med katerimi je tudi pooblastilo konkretnemu etažnemu lastniku, da sporoči odpoved upniku. Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da je bila navedena pooblastitev del celote odločanja o odpovedi in je ta tudi razvidna iz listine o glasovanju, zato se utemeljeno zbrani podpisi nanašajo tudi na dano pooblastilo. Drugačno stališče upnika ni utemeljeno.

10. Ker tudi niso podane uradno upoštevne kršitve (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku – v nadaljevanju ZPP v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju – v nadaljevanju ZIZ), je sodišče druge stopnje neutemeljeno pritožbo zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

11. Ker pritožbeni stroški niso bili priglašeni, je odločitev o njih odpadla (prvi odstavek 163. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

1 Pogodba št. 346/93 (l. št. 17 – 19) in pogodba št. 369/93 (l. št. 14 – 16).