Appeal allowed: binding land sale approval decision validly replaces contract for title reservation registration.

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijani sklep spremeni tako, da se dovoli predlagani vpis predznambe lastninske pravice pri nepremičninah katastrska občina ..., št. 361/4, 361/5, 361/6, 361/7, 361/8, 361/9, 365, 366/1, 366/2, 366/3, 366/4, 531/2, 531/4.

II. Predlagatelj in nasprotna udeleženka krijeta vsak svoje pritožbene stroške.

[JEDRO]

Ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, velja, da je kupoprodajna pogodba (v smislu zavezovalnega pravnega posla) sklenjena, in sicer pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote. V zemljiškoknjižni sodni praksi je zato sprejeto stališče, da odločba o odobritvi pravnega posla v primeru predznambe lastninske pravice smiselno nadomešča listino o tem zavezovalnem pravnem poslu, torej listino, ki je kot podlaga za vpis predznambe navedena v 2. točki prvega odstavka 49. člena ZZK-1.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Zemljiškoknjižna sodniška pomočnica je s sklepom Dn 197453/2019 z dne 3. 11. 2020 dovolila vpis predznambe lastninske pravice pri parcelah katastrska občina ..., št. 361/4, 361/5, 361/6, 361/7, 361/8, 361/9, 365, 366/1, 366/2, 366/3, 366/4, 531/2, 531/4. V preostalem (glede parcel št. 361/10 in 366/5) tega vpisa ni dovolila. Zoper ugodilni (dovolilni) del je nasprotna udeleženka vložila ugovor. Temu ugovoru je zemljiškoknjižna sodnica ugodila in z izpodbijanim sklepom to odločitev zemljiškoknjižne sodniške pomočnice spremenila tako, da predlaganega vpisa ni dovolila.

2. Zoper ta sklep se pritožuje predlagatelj po pooblaščencu. V pritožbi navaja, da je stališče izpodbijanega sklepa materialno pravno napačno in da so pogoji za predlagani vpis podani. Odločbo o odobritvi pravnega posla prodaje kmetijskih oziroma gozdnih zemljišč je treba šteti kot listino, ki v primeru predznambe lastninske pravice smiselno nadomešča listino o tem pravnem poslu. Pri tem ni bistveno, ali je ta odločba pravnomočna oziroma dokončna ali ne. Priglasil je pritožbene stroške.

3. Nasprotna udeleženka je na pritožbo odgovorila. Pritožbenim navedbam je nasprotovala ter pritrjevala odločitvi sodišča prve stopnje. Priglasila je svoje pritožbene stroške.

4. Pritožba je utemeljena.

5. V obravnavanem zemljiškoknjižnem postopku je predlagatelj predlagal vpis predznambe lastninske pravice na podlagi pravnomočne odločbe upravne enote, s katero je bil odobren pravni posel pridobitve lastninske pravice na predmetnih parcelah - kmetijskih oziroma gozdnih zemljiščih. Predznamba je vrsta glavnega vpisa, s katerim se doseže oziroma izkaže pridobitev oziroma prenehanje knjižne pravice, in ki učinkuje pod pogojem, da se predznamba opraviči (48. člen Zakona o zemljiški knjigi, v nadaljevanju ZZK-1). Namenjena je predvsem zagotavljanju vrstnega reda pridobitve določene pravice, glede katere je predznamba predlagana. Dovoli se na podlagi listin, ki verjetno izkazujejo pravni temelj pridobitve oziroma prenehanja pravice. To so zato (po vsebini) enake listine kot tiste, ki so podlaga za vknjižbo, le da jim manjka lastnost, zaradi katere bi z gotovostjo dokazovale pravni temelj pridobitve pravice. 1 Podrobneje so te listine navedene v prvem, drugem in tretjem odstavku 49. člena ZZK-1.

6. Ponudba za prodajo kmetijskega (oziroma gozdnega) zemljišča, dana na podlagi 20. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), je zavezujoča. Ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, velja, da je kupoprodajna pogodba (v smislu zavezovalnega pravnega posla) sklenjena, in sicer pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote. V zemljiškoknjižni sodni praksi je zato sprejeto stališče, da odločba o odobritvi pravnega posla v primeru predznambe lastninske pravice smiselno nadomešča listino o tem zavezovalnem pravnem poslu 2 , torej listino, ki je kot podlaga za vpis predznambe navedena v 2. točki prvega odstavka 49. člena ZZK-1. 3 Na ta vidik pritožba pravilno opozarja. V nasprotnem primeru kupec nepremičnine, kljub sklenjenemu zavezovalnemu poslu, ne bi mogel zavarovati vrstnega reda pridobitve lastninske pravice.

7. Iz teh razlogov je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in izpodbijani sklep spremenilo tako, da je pri nepremičninah (parcelah), navedenih v izreku tega sklepa, predlagani vpis dovolilo (4. točka drugega odstavka 161. člena ZZK-1).

8. Odločitev v II. točki izreka temelji na določbi prvega odstavka 40. člena Zakona o nepravdnem postopku v zvezi z drugim odstavkom 120. člena ZZK-1, v skladu s katero trpi vsak udeleženec svoje stroške postopka.

1 Prim. N. Plavšak v Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1), Uvodna pojasnila, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 64.

2 Prim. VSK sklep CDn 67/2015 in VSK CDn 272/2020.

3 Zasebna listina, iz katere izhaja obveznost prenosa lastninske pravice, ki pa ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila.