Appeal allowed; sale of mortgaged property halted due to pending foreclosure action and land registry liens.

Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

[JEDRO]

Če je v zemljiški knjigi pri nepremičninah, ki so predmet prodaje, vknjižena zaznambe izbrisne tožbe za izbris vknjižbe prenosa lastninske pravice z vpisom, ki začne učinkovati po poteku roka za prijavo izločitvene pravice, mora upravitelj prekiniti prodajo nepremičnine, ki je predmet te izločitvene pravice, do pravnomočne odločitve v sodnem postopku, v zvezi z začetkom katerega je vpisana ta zaznamba.

Iz 1. točke tretjega odstavka 330. člena ZFPPIPP izhaja, da če je izločitveni upnik pravočasno prijavil izločitveno pravico, ki je bila prerekana, prodaje premoženja, ki je predmet izločitvene pravice, ni dovoljeno začeti dokler zahtevek izločitvenega upnika iz prvega odstavka 309. člena ZFPPIPP ni pravnomočno zavrnjen.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma citiranim sklepom o prodaji – prvi odločilo, da se pri nepremičninah:

- SKLOP I: k. o. ... stavba 01 del stavbe 111 (ID 001 in k. o. ... stavba 01 del 37 (ID 002), obe v lasti stečajne dolžnice do ½, opravi prodaja na podlagi javne dražbe z zvišanjem izklicne cene, izklicna cena se določi po priloženi ocenjeni vrednosti v višini 57.000,00 EUR in varščina določi v višini 5.700,00 EUR;

- SKLOP II: k. o. ... stavba 01 del stavbe 115 (ID 003) in k. o. ... stavba 01 del 38 (ID 004), obe v lasti stečajne dolžnice do ½, opravi prodaja na podlagi javne dražbe z zvišanjem izklicne cene, izklicna cena se določi po priloženi ocenjeni vrednosti v višini 137.000,00 EUR in varščina določi v višini 13.700,00 EUR;

- SKLOP III: k. o. ... stavba 01 del stavbe 119 (ID 005), v lasti stečajne dolžnice do ½, opravi prodaja na podlagi javne dražbe z zvišanjem izklicne cene, izklicna cena se določi po priloženi ocenjeni vrednosti v višini 5.000,00 EUR in varščina določi v višini 500,00 EUR (1. točka izreka).

Odločilo je tudi, da se postopek javne dražbe lahko dvakrat ponovi, če prejšnji postopek ni uspešen, delež, za katerega se sme v ponovljenem postopku znižati izklicna cena, znaša 10% zadnje izklicne cene, varščina pa znaša 10% izklicne cene v posameznem koraku (2. točka izreka), da gre za skupno prodajo solastniških deležev A. A. in B. A. (3. točka izreka) ter stečajni dolžnici naložilo, da mora skupaj z drugimi osebami, ki uporabljajo nepremičnino skupaj z njo, v treh mesecih po prejemu sklepa izprazniti stanovanje – k. o. ... stavba 01 del stavbe 115 (ID 003), skupaj z garažnim boksom - k. o. ... stavba 01 del stavbe 38 (ID 004) in kletjo - k. o. ... stavba 01 del stavbe 119 (ID 005) ter jih izročiti upraviteljici (4. točka izreka).

2. Zoper sklep se je pritožila dolžnica, iz razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da pritožbi ugodi in izpodbijani sklep razveljavi.

3. Upraviteljica je na pritožbo odgovorila ter predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbo dolžnice kot neutemeljeno zavrne in izpodbijani sklep potrdi.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Dolžnica je v svoji obsežni, laični pritožbi navajala številne razloge, s katerimi je skušala preprečiti prodajo v izpodbijanem sklepu navedenih nepremičnin. Ker je višje sodišče, ko je presojalo utemeljenost pritožbe in pravilnost izpodbijanega sklepa, že ob uradnem preizkusu (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju – ZFPPIPP) ugotovilo, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do okoliščin, ki so bistvene za odločitev o tem, ali se sme opraviti prodaja nepremičnin, ki so predmet izpodbijanega sklepa, se zato do vseh ostalih pritožbenih trditev višje sodišče niti ni opredeljevalo (prvi odstavek 360. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP). Izpodbijani sklep je bilo namreč potrebno razveljaviti že iz razlogov, na katere pazi višje sodišče po uradni dolžnosti, kot bo obrazloženo v nadaljevanju.

6. Predmet prodaje so nepremičnine: ID znak 000-01-111, ID znak 000-01-115, ID znak 000-01-119, ID znak 000-01-37 in ID znak 000-01-38, last dolžnice do ½. Druga polovica je v lasti moža dolžnice, B. A., tako da je sodišče prve stopnje z izpodbijanim sklepom odločilo, da se nepremičnine prodajajo kot celota.

7. Dolžnica v pritožbi med drugim trdi, da upraviteljica ni opozorila sodišča na neurejeno komunalno in prometno infrastrukturo stavbe, pri tem pa skozi pritožbo (zelo razdrobljeno in nepregledno) tudi navaja, da etažna lastnina ni vzpostavljena pravilno, pri čemer se sklicuje na številne pravdne postopke.

8. Pritožbeno sodišče je ob reševanju pritožbe ugotovilo sledeče:

a) iz javno dostopnih podatkov zemljiške knjige v zvezi z nepremičninami, ki so predmet prodaje z izpodbijanim sklepom izhaja, da so pri solastniškem deležu dolžnice vpisane naslednje zaznambe:

- pod ID 006 je z učinkom zaznambe z dne 2. 7. 2015, vknjižena zaznamba izbrisne tožbe za izbris vknjižbe prenosa lastninske pravice,

- pod ID 007 je z učinkom zaznambe z dne 25. 8. 2018, vknjižena zaznamba izbrisne tožbe za izbris vknjižbe prenosa lastninske pravice;

b) iz posodobljenega končnega seznama preizkušenih terjatev z dne 11. 10. 2021 (PD 387) v zvezi s Končnim 7. dodatnim seznamom preizkušenih terjatev z dne 13. 5. 2020 (PD 312), ki je del sklepa o preizkusu terjatev in ločitvenih pravic in izločitvenih pravic z dne 19. 5. 2020 (PD 313), izhaja, da sta upnika C. A. in D. A. prijavila izločitvene pravice na nepremičninah, ki so predmet prodaje z izpodbijanim sklepom, upraviteljica je izločitvene pravice prerekala, v zvezi s temi izločitvenimi pravicami teče pravdni postopek pod opr. št. II P 146/2020, ki še ni pravnomočno končan;

c) v predlogu za prodajo nepremičnin (PD 358) je upraviteljica navedla, da pri nepremičninah ni vpisanih nobenih bremen, ki bi preprečevale prodajo, da pa tečeta v zvezi s temi nepremičninami dva nepravdna postopka pred Okrajnim sodiščem v Mariboru, in sicer N 169/2018, zaradi ureditve nujne poti dostopa in N 146/2016 v zvezi z ureditvijo meje po 47. členu Stvarnopravnega zakonika. Upraviteljica je navedla, da meni, da navedena postopka nista ovira za prodajo nepremičnin.

9. Sodišče prve stopnje je z izdajo izpodbijanega sklepa sledilo predlogu upraviteljice, pri tem pa v obrazložitvi svoje odločitve ni obrazložilo, zakaj je presodilo, da vsa zgoraj navedena dejstva, ki izhajajo iz podatkov zemljiške knjige (vknjižba zaznamba izbrisne tožbe za izbris vknjižbe prenosa lastninske pravice ID 006 in ID 007), iz posodobljenega končnega seznama preizkušenih terjatev (pravdni postopek za ugotovitev obstoja izločitvene pravice II P 146/2020) ter predloga upraviteljice (nepravdna postopka N 146/2016 in N 169/2018), nimajo vpliva na prodajo nepremičnin ID znak 000-01-111, ID znak 000-01-115, ID znak 000-01-119, ID znak 000-01-37 in ID znak 000-01-38, last dolžnice do ½.

10. Če je namreč v zemljiški knjigi pri nepremičninah, ki so predmet prodaje, vknjižena zaznambe izbrisne tožbe za izbris vknjižbe prenosa lastninske pravice (tretja alineja 3. točke prvega odstavka 299.a člena ZFPPIPP), z vpisom, ki začne učinkovati po poteku roka za prijavo izločitvene pravice (pri ID 006 z dne 2. 7. 2015 in pod ID 007 z dne 25. 8. 2018), mora upravitelj prekiniti prodajo nepremičnine, ki je predmet te izločitvene pravice, do pravnomočne odločitve v sodnem postopku, v zvezi z začetkom katerega je vpisana ta zaznamba (3. točka četrtega odstavka 229.a člena ZFPPIPP).

11. Prav tako ni pojasnilo zakaj je presodilo, da opravi prodajo kljub temu, da so v posodobljenem končnem seznamu preizkušenih terjatev oziroma Končen 7. dodatnem seznamu preizkušenih terjatev z dne 13. 5. 2020, ki je del sklepa o preizkusu terjatev in ločitvenih pravic in izločitvenih pravic z dne 19. 5. 2020, navedene izločitvene pravice upnikov C. A. in D. A., v zvezi s katerimi se vodi pravdni postopek II P 146/2020, ki še ni pravnomočno končan. Iz 1. točke tretjega odstavka 330. člena ZFPPIPP namreč izhaja, da če je izločitveni upnik pravočasno prijavil izločitveno pravico, ki je bila prerekana, prodaja premoženja, ki je predmet izločitvene pravice, ni dovoljeno začeti dokler zahtevek izločitvenega upnika iz prvega odstavka 309. člena ZFPPIPP ni pravnomočno zavrnjen. Nenazadnje pa tudi ni navedlo, zakaj je sledilo mnenju upraviteljice, da na prodajo ne vplivata nepravdna postopka N 146/2016 in N 169/2018. Iz predloga za prodajo, ki je bil podan v postopku osebnega stečaja nad dolžnikom B. A. (St 000/2012; PD 527) in iz katerega izhaja, da naj se prodaja nepremičnin, last dolžnika B. A. do ½, opravi skupaj s prodajo nepremičnin, last dolžnice A. A. do ½, namreč izhaja, da se nepravdni postopek N 146/2016 vodi v zvezi z pravdnim postopkom II P 571/2015 Okrožnega sodišča v Mariboru, ki je bil začet v zvezi z zaznambo ID 006, ki pomeni vknjižbo zaznambe izbrisne tožbe za izbris vknjižbe prenosa lastninske pravice. 1

12. Ker zgoraj navedena dejstva glede na navedeno materialnopravno podlago (tretja alineja 3. točke prvega odstavka 299.a člena ZFPPIPP ter 1. točka tretjega odstavka 330. člena ZFPPIPP) vplivajo na prodajo nepremičnin iz izpodbijanega sklepa, in sicer tako, da prodajo preprečujejo, sodišče prve stopnje pa se do njih ni opredelilo oziroma ni pojasnilo zakaj je prodajo dovolilo kljub obstoju teh dejstev, je s tem zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP, kar je narekovalo ugoditev pritožbi po uradni dolžnosti ter razveljavitev izpodbijanega sklepa (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP). Izpodbijanega sklepa namreč ni mogoče preizkusiti, saj v njem niso navedeni razlogi o odločilnih dejstvih.

13. Ob ponovnem odločanju o predlogu upraviteljice, bo moralo sodišče prve stopnje, če ocenjuje, da so podani pogoji za izdajo sklepa o prodaji nepremičnin ID znak 000-01-111, ID znak 000-01-115, ID znak 000-01-119, ID znak 000-01-37 in ID znak 000-01-38, last dolžnice do ½, med drugim pojasniti tudi: 1) zakaj zemljiškoknjižni vpis ID 006 z učinkom zaznambe z dne 2. 7. 2015 (vknjižena zaznamba izbrisne tožbe za izbris vknjižbe prenosa lastninske pravice) in zemljiškoknjižni vpis ID 007 z učinkom zaznambe z dne 25. 8. 2018 (vknjižena zaznamba izbrisne tožbe za izbris vknjižbe prenosa lastninske pravice) na prodajo ne vplivata (upoštevaje določbo 3. točke četrtega odstavka 229.a člena ZFPPIPP); 2) zakaj izločitvene pravice upnikov C. A. in D. A. na prodajo nimajo vpliva (upoštevaje določbo 1. točke tretjega odstavka 330. člena ZFPPIPP); ter 3) zakaj na prodajo nimata vpliva nepravdna postopka N 146/2016 in N 169/2018 (upoštevaje isti dve zakonski določbi).

1 Iz podatkov spisa St 000/2012 izhaja tudi, da je bil pravdni postopek II P 571/2015 prekinjen s sklepom z dne 17. 11. 2016 do pravnomočne rešitve nepravdnega postopka, ki se vodi pod opr. št. N 146/2016 pred Okrajnim sodiščem v Mariboru (sklep je bil potrjen s sklepom Višjega sodišča v Mariboru I Cp 210/2017 z dne 11. 4. 2017).