Appeal court reduces expert fee for property valuation from 'extraordinarily complex' to 'very complex' due to lack of justification.

I. Pritožbi se ugodi in se spremeni sklep sodišča prve stopnje tako, da se:

- v I. točki izreka znesek 869,00 EUR nadomesti z zneskom 808,01 EUR,

- v II. točki izreka znesek 156,71 EUR nadomesti z zneskom 145,71 EUR.

II. Dolžnika sta dolžna v roku 8 dni po vročitvi tega sklepa sodišča druge stopnje povrniti vodilnemu upniku 33,00 EUR stroškov tega pritožbenega postopka.

[JEDRO]

Med izjemno zahtevna se uvrščajo le najbolj kompleksna in zapletena izvedenska mnenja, ko je na primer treba odgovoriti na več zahtevnih strokovnih vprašanj, obdelati več sklopov strokovnih vprašanj, ko je treba pritegniti k izdelavi mnenja tudi strokovnjake iz drugih področij, preštudirati ogromno dodatne literature in tako dalje.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je z v uvodu navedenim sklepom odmerilo nagrado in nadomestilo za stroške sodni cenilki za izdelavo izvedenskega mnenja – ocene vrednosti nepremičnine z dne 25. 1. 2021 v znesku 869,00 EUR (I. točka izreka). Izvedenka je zavezanka za DDV. Skupni znesek za plačilo vključuje DDV 156,71 EUR (II. točka izreka). Plačilo izvrši finančno računovodska služba iz vnaprej založenih sredstev upnika na računu za predujme na transakcijski račun sodne izvedenke v 45 dneh od izdaje sklepa (III. točka izreka). Ugotovilo je, da je izvedenka na podlagi sklepa z dne 26. 5. 2020 izdelala pisno cenitveno poročilo in predlagala sodišču, da ji za opravljeno delo izplača nagrado in stroške po stroškovniku. Sodišče ji je to priznalo.

2. Zoper (smiselno) I. in II. točko izreka sklepa sodišča prve stopnje vlaga pritožbo vodilni upnik brez navedbe pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) v zvezi s 366. členom ZPP in 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju: ZIZ). V pritožbi navaja, da je cenilka zaračunala nagrado za izdelavo mnenja oziroma cenitev 510,00 EUR pod postavko za izjemno zahtevnega, s čimer se ne strinja. Skladno z ustaljeno sodno prakso sklepa VSL I Ip 70/2015, VSL I Ip 2936/2015 se med izjemno zahtevna uvrščajo najbolj kompleksna in zapletena izvedenska mnenja, ko je treba odgovoriti na več zahtevnih strokovnih vprašanj, obdelati več sklopov, pritegniti strokovnjake iz drugih področij, preštudirati ogromno dodatne literature itd. Zgolj dejstvo, da sta predmet cenitve tej nepremičnini, ni dovolj, da je cenitev izjemno zahtevna. Zahtevnost cenitve je odvisna od obsežnosti dokumentacije, ki je podlaga za izdelavo cenitve, časa, ki ga ima cenilec na voljo, da ga pripravi, kompleksnosti in vrste zadeve, ki je predmet cenitve, ter drugih dejavnikov, ki lahko vplivajo na stopnjo zahtevnosti zadeve. Sodna praksa med drugim cenilcu nalaga, da mora v zahtevi za nagrado opredeljeno pojasniti zakaj ocenjuje, da je bilo izvedensko mnenje izjemno zahtevno, kar v stroškovniku z dne 26. 1. 2021 ni storila.

3. Sodna cenilka v odgovoru na pritožbo navaja, da gre za izdelavo cenitvenega poročila o oceni tržne vrednosti dveh poslovnih stavb na dveh parcelah, ki predstavljata novejši wellness center. Pretežni del ocenjene vrednosti odpade na specifičen novejši objekt višjega standarda, za katerega je na razpolago zelo malo uporabnih primerljivih prodaj oziroma primerljivih ponudb na slovenskem trgu. V postopku izdelave cenitvenega poročila je morala preveriti (preštudirati) izvedene transakcije oziroma ponudbe primerljivih nepremičnin na območju celotne Slovenije, da je lahko izbrala ustrezne primerljive nepremičnine za izdelavo mnenja. Gre za kompleksno in zapleteno cenitev večjega objekta z ocenjeno vrednostjo 1,383.410,00 EUR, katere cena izdelave ocene vrednosti bi na trgu znašala več kot je določeno s stroškovnikom in sklepom sodišča.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Pravilnik o sodnih izvedencih, cenilcih in sodnih tolmačih (v nadaljevanju: Pravilnik) določa v 40. členu, da za pisno izdelavo izvida in mnenja ali cenitve pripada sodnemu izvedencu ali sodnemu cenilcu: 1. za manj zahtevnega 204 eurov, 2. za zahtevnega 306 eurov, 3. za zelo zahtevnega 460 eurov, 4. za izjemno zahtevnega 510 eurov.

6. Vodilni upnik utemeljeno navaja, da se med izjemno zahtevna uvrščajo le najbolj kompleksna in zapletena izvedenska mnenja, ko je na primer treba odgovoriti na več zahtevnih strokovnih vprašanj, obdelati več sklopov strokovnih vprašanj, ko je treba pritegniti k izdelavi mnenja tudi strokovnjake iz drugih področij, preštudirati ogromno dodatne literature in tako dalje. Zgolj dejstvo, da predmet cenitve ni bila ena sama nepremičnina, temveč kompleks nepremičnin, za zaključek, da je cenitev upoštevajoč kriterije iz pravilnika izjemno zahtevna, ne zadošča. Zahtevnost cenitve je namreč odvisna zlasti od obsežnosti dokumentacije, ki je podlaga za izdelavo cenitve; časa, ki ga ima cenilec na voljo, da ga pripravi; kompleksnosti in vrste zadeve, ki je predmet cenitve; ter drugih dejavnikov, ki lahko vplivajo na stopnjo zahtevnosti cenitve 1 . Že beseda izjemno pove, da bo tako izvedensko mnenje le redko - izjemoma lahko ovrednoteno z najvišjo stopnjo zahtevnosti 2 .

7. V tem primeru sta bili predmet ocene vrednosti nepremičnin dve parceli, v naravi dve poslovni stavbi s pripadajočim zemljiščem, šlo je za športni objekt v območju gospodarske cone, v bližini športnega parka in jezera, zgrajen skladno z veljavno zakonodajo, na ugodni lokaciji, ocenjevani zemljišči sta predstavljali stavbno zemljišče v gospodarski coni, ležali sta v ravnini oziroma blagi brežini, v naravi je šlo za pozidana stavna zemljišča, pomožna poslovna stavba je bila naravi pritlična, masivna stavba, v kateri so pomožni prostori (garderobe in sanitarije za zaposlene, arhiv, pisarna, skladišče) sosednje novejše stavbe na isti parceli, na drugi parceli je bila stavba, ki je bila v katastru evidentirana kot športna dvorana, v naravi je šlo za sodoben poslovno storitveni objekt s pritličjem, prvim nadstropjem in delno drugim nadstropjem, urejen v sodoben SPA in fitnes center, k poslovni stavbi je bil postavljen gostinski vrt, pritličen nadstrešek za potrebe gostinskega lokala, zgrajen brez gradbenega dovoljenja. Vse to izhaja iz ocenjene vrednosti nepremičnin cenilke z dne 25. 1. 2021. Glede na druge primere v sodni praksi je možno to mnenje oceniti kot zelo zahtevno, za kar gre nagrada 460,00 EUR po 3. točki prvega odstavka 40. člena Pravilnika in ne 510,00 EUR za izjemno zahtevno. Kolikšna je cena izdelave ocenjene vrednosti na trgu za tovrstno nepremičnino ni argument za višje vrednotenje nagrade. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo dejansko stanje, v izpodbijanem delu je zmotno uporabilo materialno pravo. Sodišče druge stopnje je ugodilo pritožbi in spremenilo sklep sodišča prve stopnje (5. alineja 358. člena ZPP v zvezi s 3. točko 365. člena ZPP in 15. členom ZIZ).

8. Stroški tega pritožbenega postopka vodilnega upnika so bili potrebni za izvršbo po petem odstavku 38. člena ZIZ, predstavljajo pa sodno takso za pritožbo 33,00 EUR. Te mu morata povrniti dolžnika.

1 Sklep VSL I Ip 70/2015.

2 M. Krajnc, M. Voglar, možnosti obračunavanja dela sodnih izvedencev, sodnih cenilcev in sodnih tolmačev, Pravosodni bilten 4/2014, stran 155 in naslednje.