Court allows partial approval of land sale to register pre-notice on entire property despite mixed land use.

I. Pritožba se zavrne in potrdi sklep sodišča prve stopnje.

II. Predlagatelj sam krije svoje stroške pritožbenega postopka.

[JEDRO]

Drži, da je bil z odločbo upravne enote pravni posel, sklenjen dne 11.11.2019 s predlagateljevim (kupčevim) sprejemom ponudbe nasprotne udeleženke (prodajalke) odobren le v delu parcele, ki je kmetijsko zemljišče. Pritožba pa spregleda, da je bil pravni posel sklenjen za celotno parcelo (pogoj za nakup je bil tudi nakup stavbnega dela parcele), predlog za njegovo odobritev glede preostalega (stavbnega) dela pa zavržen zgolj zaradi nepristojnosti odločanja upravne enote za stavbna zemljišča. Z odobritvijo sklenjenega pravnega posla za kmetijski del, se je izpolnil odložni pogoj, zato so nastopili pogoji za predznambo lastninske pravice na celotni nepremičnini. Stališče, ki ga ponuja pritožba, je preozko in je v nasprotju z namenom predznambe, ki je v zagotavljanju vrstnega reda pridobitve stvarne pravice, glede katere je predznamba predlagana. Kupcu bi onemogočalo zavarovanje vrstnega reda pridobitve pravice v primeru, ko je predmet nakupa nepremičnina, ki je v enem delu kmetijsko zemljišče in se nakup veže na istočasen nakup preostalega dela zemljišča iste nepremičnine, ki je stavbno zemljišče.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Z izpodbijanim sklepom je prvostopenjsko sodišče zavrnilo ugovor nasprotne udeleženke B.S. d.d. in potrdilo sklep zemljiškoknjižne pomočnice, s katerim je bila pri uvodoma navedenih nepremičninah, predznamovana lastninska pravica na podlagi odločbe upravnega organa 1 v korist predlagatelja.

2. Zoper sklep se je pritožila nasprotna udeleženka. Sklep je napačen, saj je zemljiškoknjižno sodišče dovolilo vpis predznambe lastninske pravice na celotni nepremičnini, čeprav se odločba, ki je temelj za vpis predznambe, nanaša na kmetijski del nepremičnine. Izpodbijani sklep je tako predlagatelju priznal več pravic, kot mu jih priznava odločba. Zemljiškoknjižno sodišče se o tej ugovorni navedbi sploh ni izreklo. Odločba upravne enote ni odločba iz 40. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1), saj Zakon o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) ne določa, da se lastninska pravica na kmetijskem zemljišču pridobi s pravnomočnostjo odločbe pristojne upravne enote izdane v postopku odobritve pravnega posla. Sodišče je pri odločanju storilo tudi bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 15. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku. Iz odločbe namreč izhaja, da naj bi bil pravni posel sklenjen zgolj za kmetijski del zemljišč parcele 5/1 in 5/2, obe k.o. P., ne pa za celotni nepremičnini, zato na njeni podlagi ni mogoče zahtevati ne vpisa lastninske pravice ne predznambe na celotnih nepremičninah. Ker izpodbijani sklep dovoljuje vpis predznambe pri celotnih nepremičninah, obstaja tudi nasprotje glede odločilnih dejstev glede tega, kar je navedeno v obrazložitvi izpodbijane odločbe in izvedenem dokazu. Ni namreč mogoče vpisati lastninske pravice in zato tudi ne predznamovati lastninske pravice na nedoločenem delu nepremičnine. Ker izpodbijana odločba stoji na stališču, da je takšen vpis dovoljen, je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo. Poleg tega sklep o dovolitvi vpisa ne vsebuje zaznambe, da se predznamba nanaša zgolj na kmetijski del zemljišča. Odločba upravne enote, kot je zapisana, je neizvršljiva z vidika zemljiške knjige in te pomanjkljivosti ni mogoče odpraviti v zemljiškoknjižnem postopku, o čemer se sodišče ni izreklo in je izpodbijana odločba neobrazložena.

3. Predlagatelj je odgovoril na pritožbo. Predlaga njeno zavrnitev in uveljavlja povrnitev stroškov pritožbenega postopka.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče ni storilo ne očitanih ne drugih kršitev postopka, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti. Izpodbijani sklep vsebuje razloge o odločilnih dejstvih, na ugotovljena dejstva je sodišče pravilno uporabilo materialno pravo.

6. Predmet tega zemljiškoknjižnega postopka je vpis predznambe pridobitve lastninske pravice glede parc. št. 5/1 in 5/2, obe k.o. P., na podlagi odločbe upravne enote o odobritvi pravnega posla na podlagi določb ZKZ, ki se nanašajo na promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami 2 .

7. Pritožbeno stališče, da predznamba lastninske pravice ni možna, ker odločba upravne enote o odobritvi pravnega posla ni odločba, na podlagi katere se pridobi lastninska pravica na kmetijskem zemljišču, je zmotno. Sodišče je o tem navedlo razloge in nasprotna pritožbena trditev ne drži. Pravilno se je oprlo na načelno pravno mnenje VS RS, sprejeto na občni seji dne 6.4.2012, po katerem je šteti, da je s trenutkom, ko je ponudnik prejel kupčevo (predlagateljevo) izjavo o sprejemu ponudbe, pogodba sklenjena (v smislu zavezovalnega posla) in zahtevi po njeni predložitvi v postopku odobritve pravnega posla iz 22. člena ZZK-1 zadoščeno s sklicevanjem nanjo. Pogodba je sklenjena pod odložnim pogojem njene odobritve. Glede na navedeno načelno mnenje, ne glede na to, da odločba upravnega organa o odobritvi pravnega posla ni listina iz 40. člena ZZK-1, za katero je predpisano, da se njeni podlagi dovoli vpis predznambe (prvi odstavek 49. člena ZZK-1), smiselno nadomešča listino o pravnem poslu.

8. Drži, da je bil z odločbo upravne enote pravni posel, sklenjen dne 11.11.2019 s predlagateljevim (kupčevim) sprejemom ponudbe nasprotne udeleženke (prodajalke) odobren le v delu parcele, ki je kmetijsko zemljišče. Pritožba pa spregleda, da je bil pravni posel sklenjen za celotno parcelo (pogoj za nakup je bil tudi nakup stavbnega dela parcele), predlog za njegovo odobritev glede preostalega (stavbnega) dela pa zavržen zgolj zaradi nepristojnosti odločanja upravne enote za stavbna zemljišča. Z odobritvijo sklenjenega pravnega posla za kmetijski del, se je izpolnil odložni pogoj, zato so nastopili pogoji za predznambo lastninske pravice na celotni nepremičnini, kar je smiselno odgovorilo že prvostopenjsko sodišče. Nasprotno stališče, ki ga ponuja pritožba, je preozko in je v nasprotju z namenom predznambe, ki je v zagotavljanju vrstnega reda pridobitve stvarne pravice, glede katere je predznamba predlagana. Kupcu bi onemogočalo zavarovanje vrstnega reda pridobitve pravice v primeru, ko je predmet nakupa nepremičnina, ki je v enem delu kmetijsko zemljišče in se nakup veže na istočasen nakup preostalega dela zemljišča iste nepremičnine, ki je stavbno zemljišče.

9. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep (2. točka drugega odstavka 161. člena ZZK-1).

10. Predlagatelj sam krije svoje stroške pritožbenega postopka (40. člen Zakona o nepravdnem postopku - ZNP-1 v zvezi z drugim odstavkom 120. člena ZZK-1).

1 Odločba Upravne enote z dne 14.2.2020.

2 17. - 25. člen ZKZ.