Supreme Court allows appeal, overturning lower courts' dismissal of eviction based on landlord's unilateral termination notice.

I. Reviziji se ugodi, sklepa sodišč druge in prve stopnje se razveljavita in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

[JEDRO]

V sodni praksi Vrhovnega sodišča je že izoblikovano razlikovanje med odpovedjo pogodbe o najemu poslovnih prostorov, za kar se zahteva sodna intervencija (prvi odstavek 26. člena ZPSPP), in odstopom od najemne pogodbe (28. člen ZPSPP), za kar zadošča odstopna izjava najemodajalca. V konkretnem primeru se je upnik skliceval na odstopni razlog zaradi dolžnikovega neplačevanja najemnine po drugi alineji 28. člena ZPSPP. V skladu z navedeno prakso VS RS v primerih odstopa od najemne pogodbe sodna intervencija ni potrebna. Drugačna presoja sodišč druge in prve stopnje je zato zmotna.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče druge stopnje je pritožbo zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje, s katerim je to zavrnilo predlog za izvršbo.

2. Na predlog upnika je Vrhovno sodišče Republike Slovenije s sklepom III DoR 29/2021 z dne 4. 5. 2021 dopustilo revizijo glede vprašanja, ali je v okoliščinah konkretnega primera za dokaz zapadlosti mogoče uporabiti 20.a člen ZIZ oz. ali je za izpraznitev in izročitev nepremičnin na podlagi odstopa od pogodbe po določilu 2. alineje prvega odstavka 28. člena ZPSPP (neplačilo najemnine) vedno potrebna sodna intervencija?

3. Upnik je v zakonskem roku vložil revizijo, v kateri je uveljavljal revizijske razloge "zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka pred sodiščem prve stopnje, ki jih je upnik uveljavljal pred sodiščem druge stopnje oz. zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka pred sodiščem druge stopnje". Vrhovnemu sodišču je predlagal, da reviziji ugodi in sklepa sodišč druge in prve stopnje spremeni tako, da dovoli predlagano izvršbo. Podredno temu je predlagal, da sklepa sodišč druge in prve stopnje razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje sodišču prve stopnje. Priglasil je stroške revizijskega postopka.

4. Dejanske ugotovitve sodišč prve in druge stopnje, ki so za odločitev o reviziji odločilnega pomena in na katere je Vrhovno sodišče vezano (drugi odstavek 370. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju - ZIZ), so:

- Upnik (najemodajalec) in dolžnik (najemnik) sta sklenila najemno pogodbo za najem poslovnih prostorov za nedoločen čas v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa.

- Upnik je na podlagi svojega poziva dolžniku k plačilu neplačanih najemnin in opozorila na posledice neplačila, da se bo pogodba štela za odpovedano, za vrnitev nepremičnine vložil predlog za izvršbo za izpraznitev poslovnih prostorov s sklicevanjem na neposredno izvršljivost notarskega zapisa.

5. Po določbi 371. člena v zvezi s četrtim odstavkom 384. člena ZPP revizijsko sodišče preizkusi izpodbijani sklep samo v tistem delu in glede tistih konkretnih pravnih vprašanj, glede katerih je bila revizija dopuščena.

6. Revizija je utemeljena.

7. Sodišči prve in druge stopnje sta zavrnili predlog za izvršbo za izpraznitev poslovnih prostorov na podlagi najemne pogodbe, sklenjene v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa. Presodili sta, da notarski zapis ne izpolnjuje pogoja izvršljivosti, saj je nastanek obveznosti odvisen od pogoja, ki ga notarski zapis osnovnega pravnega posla ne izkazuje, to je odstop upnika od najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine. Tega pogoja pa po njuni presoji ni mogoče dokazovati z enostransko izjavo upnika po 20.a členu ZIZ, saj sta najemodajalčev odstop od najemne pogodbe za poslovni prostor (28. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih - ZPSPP) navezali na zahtevo po sodni odpovedi pogodbe take pogodbe (26. člen ZPSPP).

8. V sodni praksi Vrhovnega sodišča je že izoblikovano razlikovanje med odpovedjo pogodbe o najemu poslovnih prostorov, za kar se zahteva sodna intervencija (prvi odstavek 26. člena ZPSPP), in odstopom od najemne pogodbe (28. člen ZPSPP), za kar zadošča odstopna izjava najemodajalca. 1 V konkretnem primeru se je upnik skliceval na odstopni razlog zaradi dolžnikovega neplačevanja najemnine po drugi alineji 28. člena ZPSPP. V skladu z navedeno prakso VS RS v primerih odstopa od najemne pogodbe sodna intervencija ni potrebna. Drugačna presoja sodišč druge in prve stopnje je zato zmotna.

9. Odgovor na drugi del dopuščenega vprašanja je torej tak, da za izpraznitev in izročitev nepremičnin na podlagi odstopa od pogodbe po določilu druge alineje prvega odstavka 28. člena ZPSPP (neplačilo najemnine) sodna intervencija ni potrebna. Sodišči nižjih stopenj se zaradi zmotnega pogojevanja odstopa od najemne pogodbe (28. člen ZPSPP) s sodno intervencijo (26. člen ZPSPP) z vprašanjem, ali odstopna izjava upnika sicer izpolnjuje pogoje za dokaz zapadlosti terjatve iz 20.a člena ZIZ, nista ukvarjali. Ker to vprašanje ni bilo predmet dosedanje presoje, v tej fazi postopka na prvi del dopuščenega vprašanja Vrhovno sodišče ne odgovarja.

10. V izpodbijanih sklepih je bilo zaradi zmotne uporabe materialnega prava dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Zato je Vrhovno sodišče reviziji ugodilo, sklepa sodišč druge in prve stopnje razveljavilo in vrnilo zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje (drugi odstavek 380. člena ZPP; I. točka izreka). Napotki za nadaljnje delo so razvidni že iz gornje obrazložitve.

11. Odločitev o stroških revizijskega postopka temelji na določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP (II. točka izreka).

12. Vrhovno sodišče je odločitev sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).

1 Prim. odločbi VS RS III Ips 108/2015 z dne 19. 9. 2017 in III Ips 32/2019 z dne 23. 7. 2019.