Appeal dismissed; court upheld property valuation based on residential comparables and confirmed effective party participation.

I. Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje v I. točki izreka potrdi.

II. Dolžnica krije sama svoje pritožbene stroške.

[JEDRO]

Dolžnici je bilo z možnostjo večkratne podaje pripomb zagotovljeno učinkovito sodelovanje v postopku. Odgovor cenilca z dne 19. 4. 2021 se je nanašal na strošek legalizacije, ki pa ga sodišče prve stopnje nato pri cenitvi ni upoštevalo in za njegov znesek ni znižalo vrednosti, česar dolžnica v pritožbi niti ne izpodbija, saj ji je v korist. Po pojasnjenem ni bila prizadeta njena pravica do izjave.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je ugotovilo tržno vrednost solastniškega deleža do ½ nepremičnine z ID znakom ... 469/12 v lasti dolžnice na dan 14. 7. 2020 v višini 97.142,18 EUR (I. točka izreka) in odločilo o stroških postopka (II. in III. točka izreka).

2. Dolžnica v pravočasni pritožbi zoper ugotovljeno vrednost nepremičnine navaja, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do njenih pripomb glede upoštevanih tržnih primerjav v cenitvi cenilca. Meni, da bi morale biti upoštevane prodaje stanovanjsko poslovnih stavb in ne le stanovanjskih. Opozarja na časovni razmak med cenitvijo z dne 14. 7. 2020 in dopolnitvijo cenitve z dne 15. 11. 2020. Izpostavi, da okolica objektov in hortikulturna zasaditev ni bila ustrezno upoštevana. V tej zvezi se zavzema za pridobitev dodatne cenitve. Trdi, da je bila prikrajšana za pravico do izjave, saj je sodišče prve stopnje ni seznanilo z odgovorom cenilca z dne 19. 4. 2021. Priglaša pritožbene stroške.

3. Upnik ni podal odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče druge stopnje povzema pravilne razloge sodišča prve stopnje, ki se je v skladu z drugim odstavkom 178. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ) pri ugotovitvi vrednosti nepremičnine pravilno oprlo na v postopku pridobljeno cenitev sodnega cenilca.

6. Pritožbena graja neustreznosti upoštevanih primerljivih prodaj iz razloga, ker se je cenilec oprl le na primerljive stanovanjske nepremičnine, ni utemeljena. Dolžnica zanemari, da stanovanjski del tako po velikosti, kot tudi dokončanosti močno prevladuje. Iz cenilnega mnenja jasno izhaja, da je poslovni del nedokončan, brez instalacij in ostalih zaključnih del (faktor dokončanosti 0,4). Nepremičnina ima po pojasnjenem prevladujočo stanovanjsko funkcijo, s čimer je tržna primerjava s stanovanjskimi nepremičninami utemeljena.

7. Dolžnica tudi neutemeljeno poudarja element ureditve okolice, ki naj ne bi bil ustrezno upoštevan. Opravljena cenitev je oprta na izstopajoči element nedokončanosti objektov (narejena ni niti fasada objekta), kot je že bilo pojasnjeno, zato ureditev okolice ne more imeti odločilnega pomena za cenitev. Z dokazno oceno sodišča prve stopnje, da iz fotografij cenilnega poročila in fotografij, ki jih je predložila dolžnica, ne izhaja izstopajoča ureditev okolice in hortikulturna zasaditev, ki bi zahtevala posebno ovrednotenje, sodišče druge stopnje soglaša.

8. Sodišče prve stopnje je upoštevalo najpomembnejše pripombe dolžnice in se tudi povsem približalo njeni oceni, da je vrednost solastniškega deleža približno 100.000,00 EUR, kot je navedla v zadnji vlogi z dne 29. 1. 2021. Njena pritožbena prizadevanja, da prikaže cenitev cenilca kot neustrezno, po pojasnjenem ne morejo biti uspešna. Na pravilnost ugotovljene vrednosti nepremičnine ne vpliva niti časovna razlika nekaj mesecev med datumom cenitve in njene dopolnitve, ki jo izpostavlja dolžnica. Tudi sodišče druge stopnje meni, da je pridobljeno cenilsko mnenje kot celota strokovno in brez pomanjkljivosti, zato nadaljnje dokazovanje, za katerega se zavzema dolžnica, ni bilo potrebno (tretji odstavek 254. člena Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

9. Dolžnici je bilo z možnostjo večkratne podaje pripomb zagotovljeno učinkovito sodelovanje v postopku. Odgovor cenilca z dne 19. 4. 2021 se je nanašal na strošek legalizacije, ki pa ga sodišče prve stopnje nato pri cenitvi ni upoštevalo in za njegov znesek ni znižalo vrednosti, česar dolžnica v pritožbi niti ne izpodbija, saj ji je v korist. Po pojasnjenem ni bila prizadeta njena pravica do izjave.

10. Sodišče druge stopnje je le še opravilo preizkus kršitev (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ), na katere pazi po uradni dolžnosti, ki ni pokazal nepravilnosti. Sodišče druge stopnje je po pojasnjenem neutemeljeno pritožbo zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

11. Dolžnica, ki ni uspela s pritožbo, krije sama svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena istega zakona in 15. členom ZIZ).