Supreme Court allows review regarding real estate agent commission entitlement when buyer finds property independently.

Revizija se dopusti glede vprašanja: Ali pripada nepremičninskemu posredniku dogovorjena provizija v višini 4 % dogovorjene prodajne cene tudi v primerih, ko je med pogodbenima strankama dogovorjena klavzula vzpostavitve stika s kupcem in le-tega najde naročnik sam ali pa je v tem primeru nepremičninski posrednik upravičen do plačila na podlagi 5. odstavka 25. člena ZNPosr (ene četrtine s pogodbo dogovorjenega plačila za posredovanje)?

[JEDRO]

Revizija se dopusti glede vprašanja ali pripada nepremičninskemu posredniku dogovorjena provizija v višini 4 % dogovorjene prodajne cene tudi v primerih, ko je med pogodbenima strankama dogovorjena klavzula vzpostavitve stika s kupcem in le-tega najde naročnik sam ali pa je v tem primeru nepremičninski posrednik upravičen do plačila na podlagi 5. odstavka 25. člena ZNPosr (ene četrtine s pogodbo dogovorjenega plačila za posredovanje).

[OBRAZLOŽITEV]

1. Tožnik je zahteval plačilo provizije za nepremičninsko posredovanje pri prodaji toženkine kmetije v C., in sicer 4 % od zneska prodajne cene 270.000,00 EUR, torej 10.800,00 EUR. Toženka je obveznost plačila provizije v višini 1 % med postopkom priznala, zato je sodišče izdalo delno zamudno sodbo na podlagi pripoznave, ki je že pravnomočna. Sodišče je o tožbenem zahtevku odločilo drugič. V prvem sojenju je sodišče prve stopnje zahtevek zavrnilo, ker je ocenilo, da tožnik ni našel kupca A. A. in ker njegova opravljena dela niso bila potrebna za odločitev kupca za nakup toženkine kmetije.

2. V ponovljenem sojenju je sodišče prve stopnje odločilo, da je toženka dolžna tožniku plačati še 8.100,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22. 3. 2018 dalje do plačila, 186 EUR izvršilnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 5. 2018 dalje do plačila ter mu povrniti 3.766,01 EUR pravdnih stroškov.

3. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožene stranke zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Pritrdilo je sodišču prve stopnje in še zapisalo, da dejstvo, da se je A. A. glede nakupa kmetije najprej obrnil na toženko, ne zadostuje za zaključek, da tožnik pri tem poslu ni posredoval in ni upravičen do plačila provizije.

4. Predlog za dopustitev revizije vlaga tožena stranka. V predlogu za dopustitev revizije zastavi vprašanji: 1) Ali pripada nepremičninskemu posredniku dogovorjena provizija v višini 4 % dogovorjene prodajne cene tudi v primerih, ko je med pogodbenima strankama dogovorjena klavzula vzpostavitve stika s kupcem in le-tega najde naročnik sam ali pa je v tem primeru nepremičninski posrednik upravičen do plačila na podlagi 5. odstavka 25. člena ZNPosr (ene četrtine s pogodbo dogovorjenega plačila za posredovanje)? in 2) glede razlage pravnega standarda „vzpostaviti stik med naročnikom in tretjim“.

Navaja, da nepremičninskemu agentu pripada le 1 % dogovorjene prodajne cene, saj je sama našla kupca kmetije. Trdi, da je napadena sodba pravni standard „spraviti v stik prodajalca in kupca“ opredelila popolnoma napačno. Sodišče pa je tudi kršilo zakon, saj iz 25. člen ZNPosr izhaja, da posredniku pripada najvišja zakonsko dovoljena provizija za posredovanje, samo če sta kumulativno izpolnjena pogoja, da posrednik sam vzpostavi stik med naročiteljem in tretjim ter da je nepremičninski posrednik dejaven tako pri pogajanjih kot pripravah za sklenitev pravnega posla.

5. Predlog je delno utemeljen.

6. Vrhovno sodišče je ocenilo, da so pogoji za dopustitev revizije iz prvega odstavka 367.a člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v obravnavani zadevi podani glede pravnega vprašanja, navedenega v izreku sklepa (tretji odstavek 367.c člena ZPP).

7. Vrhovno sodišče je odločalo v senatu, navedenem v uvodu odločbe. Odločitev je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).