Appeal dismissed; tenant must sue for termination and eviction separately before filing eviction suit.

Pritožba se zavrne in sodba potrdi.

[JEDRO]

Tožnika bi morala, če sta želela odpovedati najemno razmerje pred potekom roka, postaviti zahtevek na odpoved najemnega razmerja po (točno določeni) najemni pogodbi, za (točno opredeljeno) stanovanje, ob čemer bi morala izkazati pogoje iz tretjega odstavka 103. člena SZ-1, na kar bi šele sledil izpraznitveni zahtevek.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, da je toženec dolžan izprazniti nepremičnine ID znak delov stavbe 000, 001 in 002, in jih proste oseb in stvari, ki niso last lastnikov, izročiti zakonitima lastnikoma, da ne bo izvršbe; odločilo, da tožnika sama krijeta svoje stroške postopka.

2. Zoper sodbo sta tožnika vložila pravočasno pritožbo zaradi bistvene kršitve določb postopka, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava in predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navajata, da sta s tožencem sklenila najemno pogodbo v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa. Na podlagi določb pogodbe, Zakona o notariatu ter Zakona o izvršbi in zavarovanju in na podlagi Stanovanjskega zakona, sta tožencu podelila dodaten rok za odpravo nepravilnosti in nato odpovedala najemno pogodbo. Sprožila sta tudi izvršilni postopek, pri čemer pa je to sodišče menilo, da najemna pogodba, sklenjena v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, ni neposredno izvršljiva ter da je potrebno izpeljati sodni postopek. Tožnika sta tako vložila predmetno tožbo, v kateri sta navedla, da sta najemno pogodbo odpovedala ter tudi predlagala dokaze za svoje navedbe. Pogoji za izdajo zamudne sodbe niso izpolnjeni. Tožnika nista imela možnosti izjave pred sodiščem, nista bila zaslišana in tudi dejanskega stanja sodišče ni ugotavljalo. Tožnika bi mogla in morala zahtevek dokončno definirati na naroku za glavno obravnavo, ki pa ni bil razpisan. Menita, da sta najemno pogodbo pravilno odpovedala. Tožnika nista odgovorna za to, da se toženca na naslovu najema ne da najti in da izigrava pravo, sistem in se posmehuje sodišču. Menita, da iz dejstev, ki so navedena v tožbi, utemeljenost tožbenega zahtevka izhaja, ključna dejstva so izkazana celo z javnimi listinami, ki jih potrdi notar po 68. členu Zakona o notariatu. Stranki sta se z notarskim zapisom izrecno dogovorili in sta bili tudi posebej opozorjeni, da je notarski zapis neposredno izvršljiv glede vseh v njem dogovorjenih obveznosti, torej tudi glede izpraznitve in izročitve nepremičnine.

3. Toženec na pritožbo ni odgovoril.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje dejansko stanje pravilno in popolno ugotovilo, pravilno je uporabilo tudi materialno pravo, zagrešilo pa tudi ni smiselno očitane bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), niti ostalih absolutnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Pritožbeno sodišče razloge sodišča prve stopnje za zavrnitev tožbenega zahtevka v celoti sprejema, glede na pritožbene navedbe pa še dodaja:

6. Tožnika sta v tožbi z dne 30. 11. 2017 trdila, da sta s tožencem dne 13. 6. 2017 sklenila najemno pogodbo za stanovanje, v obliki notarskega zapisa; da toženec ves čas od sklenitve najemne pogodbe zavestno krši pogodbene obveznosti (ne plačuje najemnine in ne obratovalnih stroškov); da sta mu od julija poslala številna opozorilna pisma, ki pa jih toženec ni dvignil. S tožbenim zahtevkom sta zahtevala, da tožnik izprazni v najem dano stanovanje in jima ga izroči prostega oseb in stvari. Po pozivu sodišča prve stopnje na dopolnitev posameznih pomanjkljivih navedb in na ustrezno oblikovanje tožbenega zahtevka, 1 sta tožnika še pojasnila, da je bila sklenjena najemna pogodba za določen čas, do 1. 12. 2018, da sta najemno pogodbo odpovedala v skladu z določili najemne pogodbe in zakona tako, da sta toženca opozorila na kršitve in mu določila rok za odpravo ter napovedala odpoved. Tožbenega zahtevka nista spremenila.

7. Sodišče prve stopnje je z zavrnilno (nepravo) zamudno sodbo (toženec na tožbo ni odgovoril) tožbeni zahtevek zavrnilo, ker iz dejstev, ki so navedena v tožbi (in nadalje) ne izhaja utemeljenost tožbenega zahtevka (tretji odstavek 318. člena ZPP). Odločitev je materialnopravno pravilna.

8. Sodbi iz 318. člena ZPP (zamudna in zavrnilna, neprava zamudna sodba) sta izdani v pisni fazi postopka, zato so pritožbene navedbe o nujnosti razpisa naroka, na katerem bi tožnika dopolnjevala svoje trditve ali prilagodila tožbeni zahtevek, pravno neupoštevne. Tožnika sta imela možnost navajati dejstva in tožbo narediti sklepčno oziroma postaviti trditvam prilagojen tožbeni zahtevek, najdalj do izdaje sodbe sodišča prve stopnje. Smiselno očitane bistvene kršitve določb pravdnega postopka (iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP) tako sodišče prve stopnje ni zagrešilo.

9. Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da se ob sporu najemna pogodba odpoveduje s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti (tretji odstavek 112. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1)). Da sta najemno pogodbo tožencu na takšen način odpovedala, 2 tožnika nista trdila in ne izkazala. Da med pravdnima strankama obstaja spor o najemni pogodbi izhaja že iz vložene tožbe, predvsem iz trditev, da toženec stanovanja ne želi izprazniti in ga izročiti tožnikoma. V času odločanja sodišča prve stopnje, najemna pogodba sklenjena za določen čas (do 31. 12. 2018) še ni potekla. To vse pa pomeni, da je tožbeni zahtevek na izpraznitev stanovanja preuranjen. Kot je pravilno pojasnilo sodišče prve stopnje, bi morala tožnika, če sta želela odpovedati najemno razmerje pred potekom roka, postaviti zahtevek na odpoved najemnega razmerja po (točno določeni) najemni pogodbi, za (točno opredeljeno) stanovanje, ob čemer bi morala izkazati pogoje iz tretjega odstavka 103. člena SZ-1, na kar bi šele sledil izpraznitveni zahtevek. Sodišče prve stopnje je tožnika, poleg tega, da ju je pozvalo k dopolnitvi trditvene podlage, pozvalo tudi, da trditveni podlagi ustrezno oblikujeta tudi tožbeni zahtevek. Ne enega ne drugega tožnika nista storila, zato je imelo sodišče prve stopnje vso podlago za izdajo zavrnilne (neprave) zamudne sodbe, saj iz dejstev, ki sta jih tožnika navedla, ne izhaja utemeljenost tožbenega zahtevka (tretji odstavek 318. člena ZPP).

10. Glede na povedano je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

11. Če na kakšno pritožbeno navedbo ni odgovorilo, ni šlo za odločitev pomembno navedbo (prvi odstavek 360. člena ZPP).

1 Sklep z dne 13. 7. 2018, list. št. 50.

2 Na primer iz krivdnega razloga neplačevanja najemnine (4. točka prvega odstavka 103. člena SZ-1).