Appeal dismissed; administrator's sale of property valid when pre-emptive right holder explicitly waives rights.

Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

[JEDRO]

Upravitelj je predlogu za izdajo soglasja k prodajni pogodbi priložil lokacijsko informacijo, izdano s strani občine, iz katere izhaja, da predkupni upravičenec na predmetnih nepremičninah ne uveljavlja predkupne pravice. Glede na jasno izraženo voljo, da predkupni upravičenec ne uveljavlja predkupne pravice, ni bilo nobene potrebe po ponovnem pozivanju predkupnega upravičenca na uveljavitev predkupne pravice. Takšno ravnanje, kot ga zahteva pritožnik, bi pomenilo tudi zavlačevanje prodajnega postopka in s tem podaljševanje roka za plačilo terjatev upnikov.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom dalo soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe z dne 19.9.2018, katere predmet je prodaja nepremičnin: stavba z ID znakom 000 s pripadajočim zemljiščem na parc. št. 2 in 3 k.o. X. za ceno v višini 311.500,00 EUR.

2. Zoper navedeni sklep se je pritožil upnik zaradi bistvene kršitve določb postopka ter zmotno in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja. Predlagal je razveljavitev izpodbijanega sklepa ter razrešitev upravitelja po uradni dolžnosti.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Kot izhaja iz izpodbijanega sklepa, je upravitelj v skladu z 2. točko 3. odstavka 341. člena ZFPPIPP predlogu za soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe priložil besedilo pogodbe in poročilo o ponudbah, ki jih je prejel, s podatki o ponudnikih in ponujenih cenah. Na podlagi predloženih listin je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je bilo zavezujoče zbiranje ponudb izvedeno v skladu s pravnomočnim sklepom o prodaji z dne 10.2.2017 in da je upravitelj prodajno pogodbo sklenil s ponudnikom, ki je ponudil najvišjo ceno nad izhodiščno (1. točka 7. odstavka 341. člena ZFPPIPP). Po izvedenem odpiranju ponudb v prostorih stečajnega upravitelja je bilo ugotovljeno, da je prispela ena ponudba, ponudnik je v roku vplačal varščino, iz priložene lokacijske informacije pa izhaja, da predkupni upravičenec Občina ... ne uveljavlja predkupne pravice. Z uspešnim dražiteljem je bila dne 19.9.2018 za ceno 311.500,00 EUR sklenjena prodajna pogodba. Vsebina prodajne pogodbe, ki jo je sklenil upravitelj, je v skladu s 337. do 343. členom ZFPPIPP (2. točka 7. odstavka 341. člena ZFPPIPP).

5. Pritožnik odločitev sodišča prve stopnje izpodbija z navedbami, da bi morala biti nepremičnina prodana z obračunanim 22% DDV, upravitelju očita, da na portalu AJPES v zvezi s predmetno prodajo ni objavil izrednega poročila ter da ne v prodajni pogodbi ne v vabilu k dajanju ponudb ni ničesar navedenega o predkupnem upravičencu Občini ...

6. Višje sodišče pritožbenim navedbam ne sledi. Pritožnik pravne podlage za pritožbeni očitek o napačni stopnji davka na promet nepremičnin ni navedel, tudi sicer pa je ta pritožbena navedba neutemeljena. Davek na promet nepremičnin se plačuje po stopnji 2 % od prometa nepremičnin (9. člen Zakona o davku na promet nepremičnin - ZDPN-2), kot je to pravilno upošteval tudi upravitelj.

7. V zvezi z zatrjevano kršitvijo, ki jo pritožnik vidi v opustitvi objave izrednega poročila, višje sodišče pojasnjuje: upravitelj mora v skladu s 1. odst. 100. člena ZFPPIPP, na zahtevo sodišča ali upniškega odbora predložiti pisno poročilo o zadevi, ki je pomembna za potek postopka ali varovanje ali uresničitev interesov upnikov v postopku (izredno poročilo). Ne glede na citirano zakonsko določilo mora upravitelj v nujnih primerih na zahtevo sodišča temu takoj ustno poročati ali izdelati poročilo o posamezni zadevi. Sodišče v konkretnem primeru na upravitelja ni naslovilo nobene zahteve, upniški odbor pa ni oblikovan, zato za izdelavo izrednega poročila ni nobene podlage. Če je upravitelj predhodno objavljal izredna poročila, to ne pomeni, da bi tako moral ravnati tudi tokrat. Povedano drugače: v odsotnosti razlogov in zahteve sodišča, upravitelj ni bil dolžan objaviti izrednega poročila, kot to zmotno meni pritožnik. Tudi sicer je iz podatkov v spisu razvidno, da je upravitelj sodišču ob posredovanju predloga za izdajo soglasja k sklenitvi prodajne pogodbe posredoval zapisnik o prispelih ponudbah, potrdilo o plačilu varščine, prodajno pogodbo in lokacijsko informacijo. Vse listine so bile javno objavljene na spletnih straneh AJPES ob izdaji sklepa o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe, tako da so imeli upniki možnost seznanitve z vsemi dokumenti in dejstvi glede izvedbe prodajnega postopka. Ponovna objava na straneh AJPES v obliki izrednega poročila, zato tudi iz tega razloga ni bila potrebna.

8. Upnik uveljavlja tudi domnevno kršitev glede predkupne pravice Občine ... Kakšen bi bil njegov pravni interes v zvezi z zatrjevano kršitvijo, iz pritožbe ni mogoče razbrati (upoštevajoč, da pritožnik ni predkupni upravičenec). Interes pritožnika (in ostalih upnikov je), da pride do poplačila svoje terjatve oziroma, da se premoženje unovči tako, da se zagotovijo najugodnejši pogoji glede višine in rokov plačila terjatve. Za uresničitev tega interesa za upnika ne more biti pomembno, kdo je kupec premoženja, pač pa je zanj lahko pomembna le višina in rok plačila. Upravitelj je predlogu za izdajo soglasja k prodajni pogodbi priložil lokacijsko informacijo, izdano s strani občine, iz katere izhaja, da predkupni upravičenec na predmetnih nepremičninah ne uveljavlja predkupne pravice. Glede na jasno izraženo voljo, da predkupni upravičenec ne uveljavlja predkupne pravice, ni bilo nobene potrebe po ponovnem pozivanju predkupnega upravičenca na uveljavitev predkupne pravice. Takšno ravnanje, kot ga zahteva pritožnik, bi pomenilo tudi zavlačevanje prodajnega postopka in s tem podaljševanje roka za plačilo terjatev upnikov. Domnevna kršitev, ki jo uveljavlja pritožnik (ki sploh ni predkupni upravičenec) glede na navedeno ni utemeljena.

9. Višje sodišče je s tem odgovorilo na pritožbene navedbe, ki so relevantne za presojo pravilnosti izpodbijanega sklepa (1. odstavek 360. člena ZPP v zvezi s 121. členom ZFPPIPP). Ker je ugotovilo, da izrecno uveljavljeni pritožbeni razlogi niso utemeljeni, niso pa podane niti kršitve, na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP, oba v zvezi s 121. členom ZFPPIPP), je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 121. členom ZFPPIPP). Pri tem še pojasnjuje, da o morebitni razrešitvi upravitelja odloča sodišče prve stopnje, ne višje sodišče, tudi sicer pa upnik ne more predlagati, da sodišče po uradni dolžnosti razreši upravitelja, kot to predlaga v pritožbi.

Pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.