Appeal dismissed; court upheld valuation based on expert report without mandatory debtor presence.

Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

[JEDRO]

Smiselno pritožbeno zanikanje oprave zunanjega ogleda negira natančen opis nepremičnine in tudi fotografije nepremičnine v cenilnem poročilu. Prisotnost dolžnika na ogledu pa ni nujno potrebna, saj je dolžnik z vidika pravice do sodelovanja v postopku imel učinkovito možnost, da se o cenilnem mnenju izreče in poda pripombe, na katere je cenilec tudi odgovoril.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da znaša vrednost nepremičnine z ID znakom 638 po tržni ceni na dan 1. 5. 2018: 171.000,00 EUR.

2. Dolžnik v pravočasni pritožbi odločitev izpodbija zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (2. točka prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju - v nadaljevanju ZIZ). Zastavlja se mu dvom, ali je bilo cenilno poročilo dejansko izdelano v skladu s pravili stroke in na podlagi standarnih metod. Izpostavi, da cenilca, ki bi opravljal zunanji ogled hiše, ni videl, kot tudi ne njegovi domači. Zato ne držijo navedbe, da je bil cenilcu onemogočen notranji ogled nepremičnine. Sodišče ne pove, na podlagi katerih podatkov to zaključuje, zaradi česar navedb sodišča ni mogoče preizkusiti. V kolikor bi cenilec opravil notranji ogled, bi potrdil navedbe dolžnika, da je hiša v slabem stanju, saj zamaka streha ter da se v kleti nabira voda. Sodišče v primeru notranjega ogleda ne bi moglo navesti, da dolžnik svojih navedb ni z ničemer utemeljil. Poleg tega se je meseca septembra pred dvema letoma podrla škarpa, kar demantira navedbe sodišča, da naj bi bila tudi okolica v dobrem stanju. Zanika, da cenilcu ni omogočil notranjega ogleda. Zahteva, da cenilec opravi notranji ogled in poda novo oceno oziroma, da sodišče postavi novega cenilca. Cenilec je previsoko in nerealno ocenil nepremičnino. Prav tako so nesprejemljive navedbe sodišča, da premičnine ne vplivajo na vrednost nepremičnine. Predlaga razveljavitev izpodbijanega sklepa ter ponovno cenitev nepremičnine.

3. Upnik D.h. d.d. v odgovoru na pritožbo pritožbene navedbe ocenjuje kot neutemeljene in predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče druge stopnje povzema pravilne in zadostne razloge sodišča prve stopnje, ki se je v skladu z drugim odstavkom 178. člena ZIZ pri ugotovitvi vrednosti nepremičnine pravilno oprlo na v postopku pridobljeno cenitev sodnega cenilca. V zvezi s pritožbenimi očitki še odgovarja:

Prvi odstavek 179. člena ZIZ sodišču nalaga, da ugotovi vrednosti nepremičnine s sklepom, drugi odstavek 178. člena ZIZ pa, da ugotovi vrednost nepremičnine na podlagi cenitve sodnih cenilcev, po tržni ceni na dan cenitve. Glede na zakonska določila sodišče ne more samo na podlagi pripomb in navedb strank ugotavljati vrednosti nepremičnine, ki je predmet izvršilnega postopka, zato pa tudi nima ustreznega strokovnega znanja. Relevantno vrednost lahko oceni le cenilec, ki je strokovno usposobljen in imenovan v sodnih postopkih. Sodišče pred izdajo sklepa o ugotovitvi vrednosti cenitev presodi z vidika prepričljivosti. Tako kot ostali dokazi je cenitev podvržena dokazni oceni (8. člen ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ) in v okviru tega tudi, ali je cenitev v skladu s pravili stroke in zakonskimi določbami.

6. Drugostopenjsko sodišče soglaša z oceno sodišča prve stopnje, da sklep temelji na strokovnem cenilnem poročilu (10. točka obrazložitve). Cenilec je v poročilu in v dopolnitvah ter pojasnilih pojasnil uporabljeno metodo ter nazorno in pregledno prikazal, na kakšni osnovi je narejen izračun. Zgolj pavšalni pritožbeni očitek, ne da bi dolžnik konkretiziral, v katerih delih cenitev ni strokovna in je izdelana v nasprotju s pravili stroke, cenilnega poročila in v izpodbijani sklep povzeto vrednost nepremičnine ne omaja.

7. Smiselno pritožbeno zanikanje oprave zunanjega ogleda negira natančen opis nepremičnine in tudi fotografije nepremičnine v cenilnem poročilu. Prisotnost dolžnika na ogledu pa ni nujno potrebna, saj je dolžnik z vidika pravice do sodelovanja v postopku imel učinkovito možnost, da se o cenilnem mnenju izreče in poda pripombe, na katere je cenilec tudi odgovoril.

8. Pritožbeno prizadevanje, da bi cenilec moral opraviti notranji ogled nepremičnine in zatrjevanje dolžnika, da mu tega ni onemogočal, na v izpodbijanem sklepu ugotovljeno vrednost nepremičnine nima vpliva. Dolžnik namreč ne konkretizira in določno navede okoliščin, zakaj bi zaradi notranjosti hiše bila vrednost nepremičnine nižja in v kakšnem obsegu (npr. v katerih prostorih je zamakanje, v kakšnem obsegu, kakšne so posledice,....), kakor tudi trditve o nižji vrednosti dokazno ne podpre (na primer fotografije, računi ipd.). V pritožbi izpostavljene pavšalne okoliščine, ki jih dolžnik v celoti veže na notranjost nepremičnine: zamakanja strehe in nabiranja vode v kleti ter neurejenost zunanje okolice, pa negirajo tudi ugotovitve cenilca v cenilnem poročilu, kot tudi fotografije v njem. Dolžnikova zatrjevanja brez dokazne podpore je sodišče prve stopnje zato pravilno ocenilo kot neprepričljiva.

9. Glede dolžnikovega zavzemanja za drugega cenilca, je dolžniku pojasniti, da ima možnost, da poda predlog, ki mora biti vložen najkasneje 20 dni pred prodajnim narokom, da sodišče na prodajnem naroku z odredbo ponovno ugotovi vrednost nepremičnine. Pri tem mora predložiti mnenje sodnega cenilca o tržni vrednosti nepremičnine, s katerim verjetno izkaže, da se je vrednost nepremičnine od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje precej spremenila (četrti odstavek 178. člena ZIZ).

10. Kar se tiče dolžnikovega prizadevanja za nižjo vrednost nepremičnine je ugotoviti, da se tudi postavlja dvom glede dolžnikovega interesa za nižjo ocenjeno vrednost nepremičnine, saj ta tudi pomeni nižjo pričakovano kupnino in s tem manjši obseg poplačila dolga, kar je vse v škodo dolžnika.

11. Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da premičnine v nepremičnini ne vplivajo na ugotovljeno vrednost nepremičnine. Te namreč niso bile predmet cenitve. Le v primeru, da bi bile te sestavni del nepremičnine (vgradne omare ipd.), kar pa dolžnik ne trdi, bi te lahko vplivale na ugotovljeno vrednost nepremičnine. Tudi ta pritožbeni očitek je zato zavrniti.

12. Po pojasnjenem, in ker tudi niso podane kršitve, na katere pazi sodišče po uradni dolžnosti po drugem odstavku 350. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ, je sodišče druge stopnje pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje na podlagi 2. točke 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ potrdilo.

13. Odločitev o stroških pritožbenega postopka ni bila sprejeta, ker jih stranke niso priglasile (prvi odstavek 163. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).