Appeal dismissed; land registry entry required for easement to constitute legal error in property sale.

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožeča stranka sama nosi pritožbene stroške, dolžna pa je prvemu tožencu povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 356,00 EUR, v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku petnajstdnevnega roka dalje do izpolnitve obveznosti.

[JEDRO]

Če se stvarna služnost ustanovi s pravnim poslom, je pogodba le pravni naslov, da bi se na tej podlagi pridobila služnost. Za pridobitev služnosti pa je potreben še pridobitni način, to pa je vpis v javno knjigo, v konkretnem primeru v zemljiško knjigo.

V trenutku, ko je kupec (tožnik) vložil zemljiškoknjižni predlog za vpis (vknjižbo) lastninske pravice v njegovo korist, ni obstajala pravica oziroma pravno dejstvo, ki bi omejevalo uresničevanje njegove lastninske pravice, posledično pa tudi ni obstajala zatrjevana pravna napaka.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek in tožeči stranki naložilo plačilo pravdnih stroškov tožene stranke.

2. Zoper navedeno sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožeča stranka. Predlagala je spremembo, podrejeno razveljavitev izpodbijane sodbe ter priglasila pritožbene stroške.

3. Na pritožbo je odgovorila prva toženka, drugi toženec pa ne.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka vtožuje znižanje kupnine zaradi zatrjevane pravne napake – stvarne služnosti, ki naj bi omejevala tožnikovo lastninsko pravico na kupljenih nepremičninah. Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku tožbeni zahtevek zavrnilo z nosilnim razlogom, da služnost v času odločanja sodišča v zemljiško knjigo ni vknjižena. Ker je bil vpis zatrjevane služnosti zavrnjen, le-ta ni nastala in tudi pravne napake ni; zemljišče ni obremenjeno in lastninska pravica tožeče stranke ni omejena.

6. Navedeno ugotovitev sodišča prve stopnje pritožnik izpodbija z navedbami, da je njegova lastninska pravica omejena že z obstojem pravice na podlagi zavezovalnega pravnega posla iz leta 1966 ter primeroma navaja možnosti, na kakšen način se lahko kaže omejevanje njegove lastninske pravice. Višje sodišče opozarja, da tožeča stranka ne zatrjuje, še manj dokazuje, da bi upravičenka karkoli od naštetega (dopustitev izvrševanja služnosti, dejansko izvrševanje služnosti, vložitev tožbe na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila) tudi dejansko zahtevala. Zgolj hipotetična možnost, da bi se kaj takega v bodočnosti zgodilo, za ugotovitev pravne napake ne more zadoščati.

7. Za pravno napako (488. člen OZ) gre, če je stvar takrat, ko začne učinkovati prodajalčev razpolagalni pravni posel, predmet pravice, ki omejuje uresničevanje (kupčeve) lastninske pravice (dr. Nina Plavšak, Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, GV Založba, str. 245). Pravno stanje stvari mora biti ustrezno takrat, ko začne učinkovati prodajalčev razpolagalni pravni posel, s katerim je lastninsko pravico na stvari prenesel na kupca. Razpolagalni pravni posel, s katerim se prenese lastninska pravica na nepremičnini, je zemljiškoknjižno dovolilo. Slednje začne učinkovati takrat, ko zemljiškoknjižno sodišče prejme (kupčev) zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca (5. člen ZZK-1). Prodajalec zato pravilno izpolni svojo obveznost zagotoviti ustrezno pravno stanje nepremičnine, če zagotovi, da v trenutku, ko kupec vloži zemljiškoknjižni predlog za vpis (vknjižbo) lastninske pravice v njegovo korist, ne obstajajo (z učinkom pred tem trenutkom) pravice oziroma pravna dejstva, ki omejujejo uresničevanje lastninske pravice (dr. Nina Nina Plavšak, Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, GV Založba, str. 240).

8. Če se stvarna služnost ustanovi s pravnim poslom (kot v konkretnem primeru), je pogodba le pravni naslov, da bi se na tej podlagi pridobila služnost. Za pridobitev služnosti pa je potreben še pridobitni način, to pa je vpis v javno knjigo, v konkretnem primeru v zemljiško knjigo. Pogodbeno ustanovljena stvarna služnost se namreč pridobi šele z vpisom v zemljiško knjigo (1. odstavek 215. člena SPZ, smiselno enako 52. člen ZTLR in 481 paragraf ODZ). To pa pomeni, da zgolj pogodba za nastanek služnostne pravice ne zadostuje, kot to zmotno meni pritožnik. Brez vpisa v zemljiško knjigo stvarnopravne pravice do služnosti ni, s tem pa tudi ne pravice, ki bi omejevala lastninsko pravico.

9. Kdaj je tožeča stranka kot kupec vložila zemljiškoknjižni predlog za vpis (vknjižbo) lastninske pravice, tožeča stranka ni navedla. Ni sporno, da se je kot lastnik kupljenih nepremičnin vknjižila v zemljiško knjigo; kot navaja sama, pa ji je več let kasneje (12. 6. 2015) bil kot zemljiškoknjižnemu lastniku vročen sklep Okrajnega sodišča v Kranju, s katerim je sodišče vknjižilo stvarno služnost (ta sklep je bil s sklepom Višjega sodišča v Kopru, Cdn 25/2014 z dne 7. 3. 2017, spremenjen tako, da se vpis služnosti v breme nepremičnin tožnika ne dovoli). Navedeno pomeni, da v trenutku, ko je kupec (tožnik) vložil zemljiškoknjižni predlog za vpis (vknjižbo) lastninske pravice v njegovo korist, ni obstajala pravica oziroma pravno dejstvo, ki bi omejevalo uresničevanje njegove lastninske pravice, posledično pa tudi ni obstajala zatrjevana pravna napaka. Zgolj hipotetična možnost, da bo služnost nastala, ne more za nazaj vzpostaviti zatrjevane pravne napake oziroma, to ne more pomeniti, da so nepremičnine, ki jih je tožeča stranka kupila od tožene stranke s pogodbo z dne 9. 2. 2012, obremenjena s pravico tretjega, ki zmanjšuje / omejuje kupčevo pravico.

10. Četudi je bila v času vložitve tožbe služnostna pogodba obstoječa in veljavna, to za odločitev ne more biti relevantno. Odločilen je namreč dejanski in pravni položaj ob koncu glavne obravnave (prim. 1. odstavek 291. člena ZPP), ne ob vložitvi tožbe. Ker ni dvoma, da ob koncu glavne obravnave služnosti ni bila pridobljena, je odločitev sodišča prve stopnje, ki je tožbeni zahtevek zavrnilo, pravilna. To velja tudi glede stroškovne odločitve. Ni namreč mogoče slediti pritožbenima navedbam, da bi sodišče prve stopnje pri odmeri stroškov moralo upoštevati 156. člen ZPP in uporabiti krivdno načelo kot podlago za odločitev o stroških postopka. Dejstva, da služnost do konca obravnave pred sodiščem prve stopnje ni bila pridobljena, ni mogoče pripisati toženi stranki, posledično pa ji tudi ni mogoče naložiti plačilo stroškov tožeče stranke, kljub temu, da je v pravdi uspela.

11. Višje sodišče je s tem odgovorilo na pritožbene navedbe, ki so relevantne za presojo pravilnosti izpodbijane sodbe (1. odstavek 360. člena ZPP). Ker je ugotovilo, da izrecno uveljavljeni pritožbeni razlogi niso utemeljeni, niso pa podane niti kršitve, na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in materialnopravno pravilno sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

12. Izrek o pritožbenih stroških temelji na 1. odstavku 165. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 154. člena ZPP. Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, sama nosi pritožbene stroške, dolžna pa je prvemu tožencu povrniti stroške odgovora na pritožbo. Le-ti so odmerjeni po specificiranem stroškovniku in v skladu z odvetniško in taksno tarifo.