Appeal dismissed; preliminary contract with specific subject and price constitutes a binding sale agreement.

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu (I. in III. točka izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti 2.961,66 EUR pritožbenih stroškov, v roku 15 dni, če zamudi pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega naslednjega dne dalje do plačila.

[JEDRO]

Predpogodba, ki jo je tožnica sklenila s toženkinim pravnim prednikom, je vsebovala vse bistvene sestavine prodaje, in sicer predmet in ceno.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je delno ugodilo primarnemu tožbenemu zahtevku in toženi stranki naložilo izstavitev listine, s katero se bo lahko tožnica vknjižila v zemljiško knjigo kot lastnica parc. št. 16/5 k. o. ... do celote in parc. št. 24/3 iste k. o. do 4689/10.000 (I. tč.). Drugačen primarni zahtevek (da je tožnica lastnica teh nepremičnin) je zavrnilo (II.) in toženki naložilo povrnitev tožničinih pravdnih stroškov (III. tč.).

2. Toženka je pravna naslednica prodajalca A. J., s katerim je tožnica l. 2005 sklenila predpogodbo za nakup nepremičnin, in sicer dela parc. 24/3 in dela tedanje parc. 16/3 k. o. ..., v naravi II. etaža in (neizdelana) mansarda stanovanjske hiše na X. ter zemljišče na zahodni strani hiše v celotni dolžini, 2 m od zunanje stene, vse za ceno 20.000,00 SIT (83.458,52 EUR). Sodišče je ugotovilo, da je bila kupnina v celoti plačana, predmet pogodbe pa dovolj natančno opredeljen, ker pa je prodajalec l. 2009 umrl, do zemljiško knjižne izvedbe, torej do prenosa lastninske pravice ni prišlo. Ni sporno, da je bila posest izročena in da je tožnica na podlagi gradbenega dovoljenja, ki ga je pridobil lastnik, v predmetni hiši zgradila apartmaje.

3. Toženka se zoper sodbo pritožuje sklicujoč se na vse pritožbene razloge ter predlaga njeno spremembo oz. razveljavitev ter opredeljuje svoje pritožbene stroške. Najprej meni, da je podana bistvena kršitev določb postopka zaradi tega, ker ni določena vrednost spora. Bistveni očitek pritožbe pa je, da je zmotna ocena, da je bil zavezovalni posel veljavno sklenjen s predpogodbo in realiziran. Ko se je predpogodba sklepala, še ni bilo predmeta pogodbe, saj parcelacije še ni bilo in delež nepremičnine tudi ni bil določen, le opisan je bil predmet v naravi. Na ta način je bilo po mnenju pritožbe zgolj podano soglasje lastnika za vlaganje. Predpogodba ni vsebovala overjenih podpisov in ni bila predložena davčnemu organu. Opozarja, da je v pooblastilu 12. 8. 2008 toženkin prednik še vedno štel nepremičnine za svoje, umrl pa je šele l. 2009, zato to ni bila ovira za sklenitev prodajne pogodbe na podlagi predpogodbe iz l. 2005. Predpogodba je imela odprte postavke, predmet ni bil določen, zato se še tudi natančna cena ni vedela. Omenjenega pooblastila sodišče ne bi smelo uporabiti za določitev predmeta pogodbe. Meni, da je s sodišče s tem, ko je menilo drugače, kršilo 15., 33. in 435. čl. OZ. Na podlagi izpovedb prič Z. in K. je pritožnica še vedno prepričana, da celotna kupnina ni bila plačana, meni, da bi to moral po preučitvi poslovanja tožnice potrditi izvedenec finančne stroke. Glede stroškov meni, da izvedenec gradbene stroke M. R. ni bil potreben, zato posebej nasprotuje postavki zanj - 1249,90 EUR; stavba je namreč etažirana in ni bilo pomembno, koliko je tožnica vanjo vložila. Temu dokazu je toženka tudi nasprotovala.

4. Tožnica je na pritožbo odgovorila, se zavzela za njeno zavrnitev ter opredelila svoje pritožbene stroške.

5. Pritožba ni utemeljena.

6. Noben od pritožbenih razlogov ni podan; sodišče prve stopnje ni zagrešilo napak ne pri vodenju postopka ne pri uporabi materialnega prava, pravilno pa je ugotovilo tudi sporna pravno pomembna dejstva.

7. Kršitev določb postopka zaradi neoznačitve vrednosti spora ni podana, saj je vrednost spora označena (na 295.722,24 EUR). Sicer pa to tudi ne bi bila kršitev, ki bi vplivala na pravilnost in zakonitost odločitve.

8. Sodišče prve stopnje je pravilno uporabilo določbe Obligacijskega zakonika (OZ), ki mu jih oponaša pritožba. Pravilno je izhajalo iz določbe 15. čl., po kateri je pogodba sklenjena, ko se pogodbeni stranki sporazumeta o njenih bistvenih sestavinah. Nadalje je pravilno uporabilo določbe 33. čl. OZ. Njegov 1. odst. opredeljuje predpogodbo, in sicer kot pogodbo, s katero se prevzema obveznost, da bo pozneje sklenjena druga, glavna pogodba. Po 2. odst. 33. čl. OZ veljajo predpisi o obliki glavne pogodbe tudi za predpogodbo, če je predpisana oblika pogoj za veljavnost pogodbe. Predvsem pa je pomemben 3. odst. 33. čl. OZ, ki določa, da predpogodba veže, če vsebuje bistvene sestavine glavne pogodbe.

9. Ravno za to gre v konkretnem primeru, kar je prvostopenjsko sodišče pravilno ugotovilo. Predpogodba, ki jo je tožnica sklenila s toženkinim pravnim prednikom, je vsebovala vse bistvene sestavine prodaje, in sicer predmet in ceno. Zato sodišče tudi ni kršilo določbe 435. čl. OZ; ta določa vsebino prodajne pogodbe: S prodajno pogodbo se prodajalec zavezuje, da bo stvar, ki jo prodaja, izročil kupcu tako, da bo ta pridobil lastninsko pravico, kupec pa se zavezuje, da bo prodajalcu plačal kupnino (1. odst. 435. čl. OZ).

10. Pravilna in logično prepričljiva je presoja besedila predpogodbe za nakup nepremičnine med toženkinim prednikom in tožnico iz l. 2005, kot jo je naredilo prvostopenjsko sodišče, tudi v povezavi s pooblastilom, ki jo je toženkin prednik dal B. B. l. 2008 za prodajo spornega dela nepremičnine. Trditev, da je to pooblastilo ravno dokaz, da je štel prodajalec nepremičnino še za svojo, nasprotuje navedbi, ki jo toženka ponavlja še v pritožbi, ko tožnici priznava pravico do posameznih delov stavbe. V odgovoru na tožbo je tožena stranka izrecno navedla, da priznava lastninsko pravico tožnici po temelju in da je sporno samo še vprašanje obsega. Na kaj pa naj bi se tedaj nanašalo to njeno priznanje? Toženka tega ne pojasni. Kot rečeno, pa vprašanje obsega prodaje jasno izhaja iz predpogodbe. Natančno je opisano, kaj je predmet prodaje, nepremičnina je ustrezno identificirana s tedanjo parc. št., kar sploh ni sporno. Res pa je, da ni opredeljen solastniški delež nasproti celoti. To je narejeno v pooblastilu, ki se ne more nanašati na nič drugega kot na ureditev (že dogovorjenega) prenosa lastništva („prepis“, angl. conveyance). Toženka, kot že rečeno, nič ne reče o tem, na kolikšen del (oz. na kaj) naj bi se nanašala predpogodba in na kaj pooblastilo. Pritožbeno sodišče nima nobenega dvoma v oceno sodišča prve stopnje, da sta ta dva dokumenta povezana, da je bil predmet prodaje dovolj natančno določen - z opisom etaže in mansarde stanovanjske hiše in s pasom zemljišča, katerega lega in obseg sta bila prav tako natančno izrecno določena. Tudi ni nobenega dvoma, da je bila določena kupnina, in sicer izrecno, 20.000.000,00 SIT - za neizdelano mansardo 6, in za vsako stanovanje v II. etaži po 7 milijonov - kar še dodatno razblinja vsak dvom o tem, da predmet ni bil določen.

11. Tudi dokazna ocena o tem, da je tožnica vso kupnino plačala, je popolnoma prepričljiva, skratka pravilna. Pritožba se moti, ko meni, da bi plačilo kupnine lahko potrdil le izvedenec finančne stroke. Sodišče prve stopnje je to dejstvo zanesljivo ugotovilo s tem, ko je preverilo (z izvedenko grafološke stroke) pristnost podpisov na potrdilih o prejemu kupnine, zato je tudi pravilno, da ni dalo posebne teže pričam, ki naj bi jim prodajalec dejal, da kupnino „še pričakuje“.

12. Pravilna je zato presoja sodišča prve stopnje, da je bila predpogodba po vsebini že veljavni zavezovalni posel. Ker mu je manjkal razpolagalni - izstavitev ustrezne listine, in ker je bila dajatev nasprotne stranke - plačilo kupnine - izpolnjena, je tožničina tožba, s katero zahteva izstavitev listine, primerne za prenos lastninske pravice, v tem delu utemeljena.

13. Stroški za izvedenca gradbene stroke so bili res za odločitev nepotrebni, a povzročilo jih je prvostopenjsko sodišče, ker je dopustilo in izvedlo za odločitev nepotreben dokaz, zato jih ne more trpeti tožnica, ki je ta dokaz predlagala, misleč, da ji bo morda koristil. Z vidika tožnice je bil tudi to za pravdo potreben strošek. Po načelu iz 1. odst. 154. čl. ZPP, da plača, kdor izgubi (angl. loser pays), in sicer stroške, ki so dejansko nastali kot potrebni po oceni sodišča (prve stopnje), je pritožba tudi v tem delu neutemeljena.

14. Pritožbeni očitki se tako vsi izkažejo za neutemeljene. Ker tudi v okviru preizkusa po uradni dolžnosti (2. odst. 350. čl. ZPP) pritožbeno sodišče v izpodbijani sodbi ni našlo nobenih napak, jo je potrdilo, pritožbo pa zavrnilo (353. čl. ZPP).

15. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 1. odst. 165. čl. ZPP; toženka mora sama kriti stroške svoje neuspešne pritožbe, tožnici pa mora povrniti stroške za odgovor na pritožbo (1. odst. 154. čl. ZPP), in sicer po Odvetniški tarifi 3210 1507 EUR x 1,6, povečano za 22% DDV in 20 EUR materialnih stroškov, skupaj 2961,66 EUR. Priznane stroške mora toženka tožnici plačati v 15 dneh (1. in 2. odst. 313. čl. ZPP), če zamudi, pa gredo od izteka tega roka še zahtevane zakonske zamudne obresti (1. odst. 299. čl. in 1. odst. 378. čl. OZ).