Supreme Court dismisses appeal, allowing investor to convert shared apartment space to private ownership via unilateral act.

Revizija se zavrne.

[JEDRO]

Iz dejanskih ugotovitev sodišč prve in druge stopnje izhaja, da je bila toženka investitor gradnje večstanovanjske stavbe, v kateri se nahaja sporni prostor, in da je toženka sporni prostor od zaključka gradnje imela v posesti ter ga je kot poslovni prostor dajala v najem. Navedena dejstva tudi po oceni Vrhovnega sodišča utemeljujejo sklep, da sporni prostor ni postal del skupnih prostorov večstanovanjske stavbe in da je imela toženka na njem kot na samostojnem delu stavbe pravico uporabe, ki se je na podlagi 5. člena ZLNDL preoblikovala v lastninsko pravico.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se ugotovi neveljavnost vknjižbe lastninske pravice toženke na posameznem delu št. 121 v stavbi št. 2004, k. o. ... (ID ...) (v nadaljevanju sporni prostor), in da se ta vknjižba izbriše ter vknjiži lastninska pravica v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov od št. 101 do št. 120 v večstanovanjski stavbi na naslovu Ulica 17 ..., št. stavbe 2004, k. o. ... (ID ...). Toženki je naložilo plačilo pravdnih stroškov tožnice. Po mnenju sodišča prve stopnje je za presojo, ali sporni prostor predstavlja posamezni del ali skupni del večstanovanjske stavbe ključno, da je bil ta po projektni dokumentaciji zasnovan kot skupni prostor, in da je bil vrednoten v prodajni ceni stanovanj. Za njegovo preoblikovanje v posamezni del stavbe je bilo tudi potrebno soglasje stanovalcev, česar toženka ni izkazala. Vknjižba lastninske pravice toženke na spornem prostoru, ki je bila opravljena na podlagi 5. člena Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (v nadaljevanju ZLNDL), je zato materialnopravno neveljavna.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbi toženke ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo in pravdnima strankama naložilo, da sami krijeta svoje stroške pravdnega postopka. Poudarilo je, da je toženka lahko sama določila namembnost spornega prostora že na podlagi Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur. l. SRS, št. 18/74 in 10/76, v nadaljevanju ZSR). Sledilo je tudi stališču, zavzetem v sodbah Višjega sodišča v Mariboru I Cp 897/2015 in I Cp 871/2015. Ocenilo je, da je imela toženka kot investitorka stavbe pravico razpolaganja in uporabe na stavbi kot celoti in je zato lahko enostransko določila, da bo sporni prostor uporabljala kot poslovni prostor oziroma za drug namen kot prvotno predviden, in na njem obdržala pravico uporabe, ki se je na podlagi 5. člena ZLNDL preoblikovala v lastninsko pravico.

3. Tožnica je zoper navedeno sodbo vložila revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Dejstvo, da je toženka oziroma njena pravna prednica priskrbela sredstva za izgradnjo je po njenem mnenju irelevantno, saj so bile v času družbene lastnine občine vselej financerji gradnje stanovanjskih objektov, in ker so se v tistem času družbena sredstva brezplačno prenašala med subjekti v družbeni lastnini, ki so stanovanjsko pravico podeljevali svojim zaposlenim oziroma drugim upravičencem. Glede na navedeno toženka ni imela pravice, da bi lahko enostransko in povsem neformalno, zgolj s konkludentnimi ravnanji spreminjala uporabo prostorov v stanovanjski stavbi glede na projektno dokumentacijo.

Toženka sploh ni zatrjevala, kako je prišlo do spremembe namembnosti spornega prostora, ampak je navedla zgolj, da ga je od izgradnje stavbe uporabljala kot poslovni prostor. Takšno ravnanje pa je nezakonito tudi po ZSR in pomeni prepovedan akt oblastnega ravnanja, saj takšen način nikoli ni pomenil zakonsko predvidenega načina preoblikovanja skupnega dela v posamezni del. Do lastninjenja stanovanj po Stanovanjskem zakonu (v nadaljevanju SZ/91 in SZ-1) oziroma v času družbene lastnine etažni lastniki niso imeli nobene podlage, da bi od toženke zahtevali, da jim prepusti sporni prostor v posest in uporabo.

Etažni lastniki več od tega, kot da so opozarjali na sporna razmerja v zvezi s spornim prostorom niso mogli narediti, saj etažna lastnina do takrat še ni bila vzpostavljena. Sporni prostor je glede na svojo lokacijo, arhitekturo in predviden namen ob izgradnji stavbe treba opredeliti kot klasični skupni prostor v stanovanjski stavbi v smislu 5. člena SZ-1. Ob upoštevanju 105. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) ter 3., 5. in 190. člena SZ-1 bi sodišče moralo presodili, da ustreza zakonskemu pojmu skupnega prostora. Vztraja, da je sporni prostor kot skupni del stavbe postal solastnina etažnih lastnikov ob lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini v letu 1991, ko je bil sprejet SZ.

Zato ni mogel biti predmet lastninjenja po ZLNDL, ki je omogočil subsidiarno možnost lastninjenja. Upoštevati je treba, da kadar na skupnih delih večstanovanjske stavbe v zemljiški knjigi pravica uporabe ni vpisana v korist etažnih lastnikov, se pravica uporabe na dan uveljavitve ZLNDL ugotavlja na podlagi dokumentov in pravnih aktov, na podlagi katerih je potekala gradnja večstanovanjske stavbe (tretji odstavek 190. člena SZ-1). V takih dokumentih je sporni prostor opredeljen kot klasični skupni prostor. Tožnica oziroma etažni lastniki so tako postali lastniki spornega prostora ob uveljavitvi ZLNDL, upoštevaje določbo tretjega odstavka 190.

člena SZ-1. Pravica do uporabe temelji na pravici do posesti in ne na posesti kot dejanski oblasti nad stvarjo. Pravico do posesti so imeli od izgradnje dalje etažni lastniki, kar potrjuje tudi določba tretjega odstavka 190. člena SZ-1.

4. Revizija je bila po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) vročena toženki, ki nanjo ni odgovorila.

5. Revizija ni utemeljena.

6. Iz dejanskih ugotovitev sodišč prve in druge stopnje izhaja:

− tožnica je ena izmed etažnih lastnikov večstanovanjske stavbe na Ulici 17, ...;

− toženka je bila financer in investitor gradnje te večstanovanjske stavbe;

− lastninska pravica na spornem prostoru je bila na toženko vpisana na podlagi 5. člena ZLNDL;

− sporni prostor je bil projektiran kot standardni skupni prostor vsakega vhoda v kompleksu Ulica 1 - 21 , torej tudi vhoda Ulica 17;

− pravna prednica tožnice je stanovanje pridobila po privatizacijskih določbah SZ/91 kot imetnica stanovanjske pravice;

− ob privatizacijskem nakupu je bil ta prostor kot skupni prostor upoštevan pri določitvi vrednosti stanovanj;

− sporni prostor se nikoli ni uporabljal kot skupni prostor; od njegove izgradnje leta 1967 ga je toženka kot poslovni prostor dajala v najem različnim društvom.

7. Vrhovno sodišče je že v več zadevah pojasnilo, 1 da sta sicer za nastanek etažne lastnine v klasičnem sistemu civilnega prava potrebna pravni naslov (pravni posel ali odločba sodišča) in pridobitni način (vpis v zemljiško knjigo), da pa je v obdobju družbenolastninskega sistema običajno etažna lastnina nastala brez pravne podlage, zgolj na podlagi dejstva, da v stanovanjski stavbi obstaja več samostojnih funkcionalnih enot, in z njihovo prodajo kupcem. Po uveljavljeni sodni praksi se pravno varstvo priznava tudi pravicam, pridobljenim na podlagi dejansko nastale (neformalne, nevknjižene) etažne lastnine. Razlog za tako sodno prakso je, da razmerij, ki so nastala v preteklosti, ni mogoče reševati s sedaj jasno opredeljenimi instituti in pravili stvarnega prava v smislu klasičnega civilnega prava, pač pa je treba upoštevati ureditev v času nastanka pravic, njihovo tranzicijo v nov sistem stvarnega prava in neusklajenost zemljiškoknjižno vpisanih pravic z dejanskimi.

8. Vrhovno sodišče je v več zadevah tudi zavzelo stališče, 2 da vpis pravice uporabe v zemljiško knjigo ni bil konstitutiven pogoj za pridobitev te pravice in da se je ta lahko prenašala tudi izvenknjižno. Za odločitev v obravnavani zadevi je zato pomembna ocena, ali je tožnica dokazala trditve o dejstvih, ki bi utemeljevale sklep, da je bila na njenega pravnega prednika s prodajno pogodbo res prenesena tudi pravica uporabe na spornem prostoru in se je tako na podlagi določb SZ/91 o lastninjenju posebnih in skupnih delov v večstanovanjski zgradbi preoblikovala v (so)lastninsko pravico.

9. Sodišče druge stopnje je pravilno pojasnilo, da je po 2. in 3. členu Zakona o lastnini na delih stavb (Ur. l. SFRJ, št. 16/59) na posameznih delih stavb družbeno lastnino in s tem pravico uporabe in razpolaganja pridobil investitor gradnje. Pravilno je tudi njegovo materialnopravno izhodišče, da je lahko investitor in lastnik (tedaj imetnik pravice uporabe in razpolaganja) kljub drugačni projektni dokumentaciji, pred prodajo posameznih delov stavbe kupcem skupni del stavbe preoblikoval v samostojen posamezni del stavbe. Po veljavnem 109. členu SPZ to stori z enostranskim pravnim poslom, kot pojasnjeno pa sodna praksa za obdobje družbenolastninskega sistema priznava tudi dejansko etažiranje, brez formalnega pravnega akta.

10. Iz dejanskih ugotovitev sodišč prve in druge stopnje izhaja, da je bila toženka investitor gradnje večstanovanjske stavbe, v kateri se nahaja sporni prostor, in da je toženka sporni prostor od zaključka gradnje imela v posesti ter ga je kot poslovni prostor dajala v najem. Navedena dejstva tudi po oceni Vrhovnega sodišča utemeljujejo sklep, da sporni prostor ni postal del skupnih prostorov večstanovanjske stavbe in da je imela toženka na njem kot na samostojnem delu stavbe pravico uporabe. Tožnica bi morala ob taki dejanski podlagi trditi in dokazati, da je bil sporni prostor kdaj kasneje spremenjen v skupni prostor ali da je toženka z njim kakorkoli drugače razpolagala. Vendar iz ugotovitev sodišč prve in druge stopnje izhaja, da tega ni storila. Sodišče druge stopnje je zato pravilno zaključilo, da je na spornem prostoru kot posameznem delu stavbe pravna prednica toženke obdržala pravico uporabe, ki se je na podlagi 5. člena ZLNDL preoblikovala v lastninsko pravico, zaradi česar zatrjevana materialnopravna neveljavnost vknjižbe lastninske pravice v korist toženke ni podana.

11. Glede na obrazloženo uveljavljeni revizijski razlog ni podan, zato je Vrhovno sodišče revizijo zavrnilo (378. člen ZPP), skupaj s priglašenimi revizijskimi stroški (prvi odstavek 165. člena ZPP).

1 Na primer II Ips 192/2014 z dne 28. 1. 2016, II Ips 202/2012 z dne 23. 10. 2014, II Ips 420/2011 z dne 19. 9. 2013, II Ips 262/2009 z dne 9. 11. 2009.

2 Na primer v zadevi II Ips 785/2009 z dne 28. 1. 2010.