Appeal dismissed; court cannot appoint administrator for co-owned property without unanimous consent under Property Law.

Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

[JEDRO]

Če je za določitev upravnika potrebno soglasje vseh solastnikov, potem toliko bolj velja (argumentum a fortiori), da mora biti tudi v primeru skupne lastnine za navedeni posel podano soglasje vseh skupnih lastnikov.

Ker sodišče pri poslih izrednega upravljanja nikoli ne more nadomestiti volje solastnikov oziroma skupnih lastnikov, tudi začasne odredbe s tovrstno vsebino ne more izdati.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo predlog za izdajo začasne odredbe, da se razmerja med skupnima lastnikoma nepremičnine parc. št. 710/1, k. o. X, ki v naravi predstavlja večstanovanjsko stavbo ... in poslovno stavbo ..., začasno uredijo tako, da se za upravnika določi družba A.

2. Proti sklepu se pravočasno pritožuje predlagatelj. Res je, da na nepremičnini parc. št. 710/1, k. o. X, ni ne zemljiškoknjižne ne dejanske etažne lastnine, temveč je lastnina skupna. Vendar je sodišče pri odločanju prezrlo 114. člen ZNP, po katerem lahko sodišče izda začasno odredbo o ureditvi razmerij, če to zahtevajo okoliščine primera, zlasti da se prepreči znatna premoženjska škoda, samovolja ali očitna krivica za posamezne solastnike. Vse te okoliščine bi predlagatelj lahko izkazal s svojim zaslišanjem in zaslišanjem B., ki ju sodišče ni izvedlo. Sodišče ni upoštevalo, da je nepremičnina do 16. 3. 2016 imela upravnika, ki je umrl. Tega je samovoljno določil nasprotni udeleženec in pri tem izkoristil položaj skrbnika denacionaliziranega premoženja. Po upravnikovi smrti je nasprotni udeleženec upravljanje in razpolaganje s stvarjo prevzel v svoje roke. Za hišnika je določil tretjo osebo, s katero pobira najemnine in jih zadrži zase. Sodišče mu je omogočilo, da z oškodovanjem predlagatelja nadaljuje. Če bi izvedlo dokazni postopek, bi se prepričalo, da ima nepremičnina več kot osem posameznih delov in morajo zato etažni lastniki v skladu z 118. členom SPZ obvezno določiti upravnika, kar šteje kot posel rednega upravljanja. 67. člen SPZ tako v obravnavani zadevi ne predstavlja pravilne pravne podlage. Ravnanje nasprotnega udeleženca bo lahko privedlo do situacije, ko škode ne bo več mogoče sanirati, ker bodo dobavitelji odklopili dobavo električne energije, vode in podobno, nato pa bo objekt postal neuporaben in ne bo mogel služiti svojemu namenu. Posel je nujen za ohranitev substance stvari. Ker se glede upravnika skupna lastnika ne moreta sporazumeti, mu je treba nuditi pravno varstvo. Predlaga spremembo, podredno razveljavitev sklepa.

3. Nasprotni udeleženec v pravočasnem odgovoru predlaga zavrnitev pritožbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožnik pritrjuje ugotovitvam sodišča v izpodbijanem sklepu, da je celotna nepremičnina parc. št. 710/1, k. o. X, skupna lastnina obeh udeležencev ter da na njej ni vzpostavljena ne zemljiškoknjižna niti dejanska etažna lastnina. V obravnavani zadevi tako določb 49. člena SZ-1 in 118. člena SPZ, po katerih je določitev upravnika v primerih vzpostavljene etažne lastnine šteti kot posel rednega upravljanja, ni mogoče upoštevati, saj na objektu (nesporno) etažna lastnina ni vzpostavljena.

6. Sodišče prve stopnje je odločitev materialnopravno pravilno oprlo na 67. člen SPZ. Solastniki lahko nepremičnino upravljajo bodisi skupno bodisi za upravljanje določijo posamezno osebo, pri čemer je določitev upravitelja v skladu s petim odstavkom 67. člena SPZ izrecno opredeljena kot posel, ki presega okvire rednega upravljanja in je zanj potrebno soglasje vseh solastnikov.(1) Če je za določitev upravnika potrebno soglasje vseh solastnikov, potem toliko bolj velja (argumentum a fortiori), da mora biti tudi v primeru skupne lastnine za navedeni posel podano soglasje vseh skupnih lastnikov. Skupna lastnina namreč predstavlja posebno obliko lastnine, pri kateri lastniški deleži na stvari niso določeni in je upravljanje s stvarjo že po definiciji skupno (72. člen SPZ).

7. Pri poslih izrednega upravljanja zaradi odločanja s soglasjem vseh solastnikov oziroma skupnih lastnikov možnost nadomestitve soglasja solastnikov s sklepom sodišča ni predvidena. V skladu s četrtim odstavkom 67. člena SPZ in 112. členom ZNP lahko namreč sodišče na predlog solastnika odloči le o poslu rednega upravljanja, ki je nujen za redno vzdrževanje stvari in se solastniki o njem ne morejo sporazumeti. Ker tako sodišče pri poslih izrednega upravljanja nikoli ne more nadomestiti volje solastnikov oziroma skupnih lastnikov,(2) tudi začasne odredbe s tovrstno vsebino ne more izdati. Pritožnik s sklicevanjem na 114. člen ZNP ne more uspeti, saj namreč ta v nasprotju s prepričanjem pritožnika določa zgolj pogoje za izdajo začasne odredbe v zvezi s posli rednega upravljanja, ki so nujni za redno vzdrževanje stvari v solastnini. Sodišče prve stopnje zaradi navedenega tudi ni bilo dolžno izvajati dokazov (zaslišanje predlaganih prič).

8. Odločitve ne more spremeniti dejstvo, da je nepremičnina v preteklosti upravnika imela. V primeru skupne lastnine je postavitev upravnika vselej posel izrednega upravljanja, takšne narave posla pa dejstvo, da je bil v preteklosti dogovor o postavitvi upravnika dosežen, ne spremeni. Za določitev novega upravnika bo ponovno potrebno soglasje obeh skupnih lastnikov. Zatrjevano prisvajanje najemnin pa je kvečjemu lahko podlaga za postavitev ustreznega obligacijskega zahtevka zoper nasprotnega udeleženca.

9. Pritožbeno sodišče še pojasnjuje, da z izvajanjem dokazov trditvene podlage ni mogoče dopolnjevati in tako pritožnik ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, da bi se v dokaznem postopku izkazalo, da ima nepremičnina več kot osem posameznih delov in je tako postavitev upravnika v skladu s 118. členom SPZ celo obvezna. Tega predlagatelj v predlogu za izdajo začasne odredbe ni zatrjeval, temveč je povsem nasprotno navajal, da na nepremičnini etažna lastnina ni ne formalno ne dejansko vzpostavljena ter je celotna nepremičnina skupna lastnina predlagatelja in nasprotnega udeleženca. 118. člena SPZ tako v obravnavani zadevi zaradi odsotnosti predpostavke etažne lastnine ni mogoče uporabiti.

10. Ker pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo predlagatelja zavrnilo, izpodbijani sklep sodišča prve stopnje pa potrdilo (353. člen ZPP).

11. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določilu prvega odstavka 154. člena in prvega odstavka 165. člena ZPP ter je vsebovana v odločitvi o zavrnitvi pritožbe. Nasprotni udeleženec pa pritožbenih stroškov ni priglasil, zato je odločitev odpadla.

Op. št. (1): Primerjaj tudi sodbo Višjega sodišča v Ljubljani I Cpg 625/2012 s 24. 10. 2013.

Op. št. (2): Primerjaj sklep Vrhovnega sodišča II Ips 228/2012 s 27. 2. 2014.