Appeal granted; bankruptcy court reversed sale approval due to incorrect application of pre-emption rights payment terms.

Pritožbam se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

[JEDRO]

Pri prodaji premoženja z zbiranjem ponudb ali z neposrednimi pogajanji zakon določa, da mora predkupni upravičenec plačati kupnino v skladu s pogodbo, ki mu jo je dolžan poslati upravitelj. Upravitelj mora upravičencu poslati pogodbo s smiselno enako vsebino, kot jo ima pogodba, ki jo je upravitelj sklenil s ponudnikom, ki je uspel v postopku zbiranja ponudb.

Rok za plačilo kupnine s strani predkupnega upravičenca v primeru prodaje na javni dražbi je 15 dni po sklenitvi pogodbe, pri prodaji z javnim zbiranjem ponudb pa je določba drugačna: predkupni upravičenec mora v 15 dneh po prejemu pogodbe vrniti podpisan izvod pogodbe in plačati celotno kupnino v skladu s pogodbo.

Za primer plačila kupnine v primeru prodaje z javnim zbiranjem ponudb mora predkupni upravičenec v 15 dnevnem roku vrniti podpisano pogodbo, celotno kupnino pa plačati v skladu s pogodbo (ki mu jo je poslal upravitelj in v roku, ki je enak, kot v pogodbi, sklenjeni z najboljšim ponudnikom).

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom dalo soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe z dne 24.12.2015 med stečajnim dolžnikom in kupcem A. d.o.o., katere predmet je prodaja nepremičnega in premičnega premoženja stečajnega dolžnika, navedenega v predlogu upravitelja z dne 3.2.2016 za ceno 267.810,00 EUR.

2. Zoper izpodbijani sklep so se pravočasno pritožili predkupni upravičenec B. d.o.o., in v uvodu navedeni upniki stečajnega dolžnika. Navedli so, da pritožbe vlagajo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Predlagali so, da višje sodišče izpodbijani sklep razveljavi.

3. Upnik A. d.o.o., je v odgovoru na pritožbo predlagal njeno zavrnitev.

4. Pritožbe so utemeljene.

5. Ker vsi pritožniki navajajo enake (za odločitev bistvene) pritožbene razloge, je višje sodišče odgovarjalo na vse pritožbe hkrati.

6. Pritožniki navajajo, da je predkupni upravičenec (B., d.o.o.,) uveljavljal predkupno pravico tako, da je 11. 1. 2016 s stečajnim dolžnikom sklenil prodajno pogodbo in plačal aro. V pogodbi, ki mu jo je poslal upravitelj, je bil določen enak rok plačila, kot v pogodbi z dne 24.12.2015, ki jo je upravitelj sklenil s ponudnikom, ki je uspel v postopku zbiranja ponudb (A. d.o.o.) in sicer 60 dni od dneva sklenitve pogodbe (do 12.3.2016). Po oceni pritožb je izpodbijana odločitev preuranjena, saj bi moralo sodišče najprej odločati o upraviteljevem predlogu z dne 13.1.2016, s katerim je sodišču predlagal sklenitev pogodbe s predkupnim upravičencem.

7. Kot je navedlo sodišče prve stopnje, je v zvezi s prodajo v izreku navedenega premoženja upravitelj na podlagi pravnomočnih sklepov o prodaji izvedel zavezujoče zbiranje ponudb in z najboljšim ponudnikom (A. d.o.o.) sklenil prodajno pogodbo. Pogodba je bila v skladu s 1. točko tretjega odstavka 347. člena ZFPPIPP sklenjena pod odložnim pogojem, da predkupni upravičenec ne bo uveljavil predkupne pravice in pod odložnim (pravilno: razveznim) pogojem, ki se uresniči, če predkupni upravičenec uveljavi predkupno pravico. Upravitelj je nato poročal sodišču, da je predkupni upravičenec pravilno uveljavil svojo predkupno pravico, zaradi česar je z njim sklenil prodajno pogodbo in jo 13.1.2016 predložil sodišču s predlogom, naj izda soglasje k njeni sklenitvi.

8. Sodišče prve stopnje je upravitelja obvestilo, da ne bo dalo soglasja k sklenjeni prodajni pogodbi s predkupnim upravičencem. Navedlo je, da iz 2. in 3. točke tretjega odstavka 347. člena ZFPPIPP izhaja, da mora predkupni upravičenec v 15 dneh po prejemu pogodbe med drugim tudi plačati celotno kupnino, česar pa ta ni storil. Ocenilo je, da predkupna pravica ni bila pravilno uveljavljena in je zato odložni pogoj po prodajni pogodbi s kupcem izpolnjen.

9. Upravitelj je nato (po pozivu sodišča) sodišču predlagal izdajo soglasja k pogodbi z najuspešnejšim ponudnikom A. d.o.o.), in pozivu priložil sklenjeno pogodbo. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bilo zavezujoče zbiranje ponudb izvedeno skladno s pravnomočnim sklepom o prodaji, da je upravitelj sklenil pogodbo s ponudnikom, ki je ponudil najvišjo ceno nad izhodiščno ter da je vsebina predložene prodajne pogodbe v skladu s 337. do 343. členom ZFPPIPP, zato je izdalo soglasje k njeni sklenitvi.

10. Čeprav sodišču pri izdaji sklepa o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe (glede na določilo sedmega odstavka 341. člena ZFPPIPP) ni potrebno presojati, ali so bila pri prodaji upoštevana pravila o uveljavitvi predkupne pravice iz 347. člena ZFPPIPP, se v tem primeru ob odločanju o izdaji soglasja k sklenitvi prodajne pogodbe sodišče ni moglo izogniti presoji, ali je bila predkupna pravica pravilno uveljavljena. Ker je bila pogodba s predkupnim upravičencem sklenjena pod razveznim in odložnim pogojem, je moralo sodišče prve stopnje preveriti, ali se je pogoj uresničil. S pravilno uveljavitvijo predkupne pravice bi se namreč uresniči razvezni pogoj iz 5. člena pogodbe, sklenjene s kupcem A. d.o.o., in bi pogodba prenehala veljati (tretji odstavek 59. člena OZ) ter zato k njej ne bi bilo mogoče dati soglasja. Sodišče prve stopnje je očitno štelo, da je uresničil odložni pogoj, da predkupni upravičenec ne bo uveljavil predkupne pravice in da je zato pogodba, sklenjena s A. d.o.o. veljavna in učinkuje od trenutka sklenitve dalje.

11. Iz listinske dokumentacije v spisu izhaja, da je upravitelj kupca A. d.o.o. obvestil, da je prejel izjavo predkupnega upravičenca, da ta uveljavlja predkupno pravico. Sporočil mu je, da je nastopil razvezni pogoj ter mu vrnil plačano varščino. Nato je upravitelj sodišču posredoval predlog za izdajo soglasja k sklenitvi prodajne pogodbe na podlagi uveljavljene predkupne pravice s predkupnim upravičencem. Predlogu je priložil sklenjeno prodajno pogodbo s predkupnim upravičencem in izjavo o uveljavljanju predkupne pravice. Pritožba utemeljeno opozarja, da bi moralo sodišče prve stopnje odločati o upraviteljevem predlogu za izdajo sklepa o soglasju k sklenitvi pogodbe s predkupnim upravičencem in pri tem presoditi tudi, ali je predkupni upravičenec pravilno uveljavil predkupno pravico.

12. Višje sodišče soglaša s stališčem upravitelja, podanem v vlogi z dne 25.1.2016 v zvezi s 347. členom ZFPPIPP glede roka za plačilo celotne kupnine v primeru uveljavljanja predkupne pravice s strani predkupnega upravičenca, kadar gre za prodajo premoženja na podlagi zbiranja ponudb. ZFPPIPP v tretjem odstavku navedenega člena določa posebna pravila o uveljavitvi predkupne pravice. Pri prodaji premoženja z zbiranjem ponudb ali z neposrednimi pogajanji zakon določa, da mora predkupni upravičenec plačati kupnino v skladu s pogodbo, ki mu jo je dolžan poslati upravitelj. Upravitelj mora upravičencu poslati pogodbo s smiselno enako vsebino, kot jo ima pogodba, ki jo je upravitelj sklenil s ponudnikom, ki je uspel v postopku zbiranja ponudb. Upravitelj je pravilno poudaril, da je v besedilu pogodbe, ki jo upravitelj pošlje predkupnemu upravičencu, potrebno spremeniti le dele pogodbe, ki se nanašajo na predkupnega upravičenca, spreminjanje ostalih bistvenih sestavin pogodbe pa ne bi pomenilo več smiselno enake vsebine. Rok za plačilo kupnine s strani predkupnega upravičenca v primeru prodaje na javni dražbi je 15 dni po sklenitvi pogodbe, pri prodaji z javnim zbiranjem ponudb pa je določba drugačna: predkupni upravičenec mora v 15 dneh po prejemu pogodbe vrniti podpisan izvod pogodbe in plačati celotno kupnino v skladu s pogodbo. Plačilo celotne kupnine se tudi po oceni višjega sodišča nanaša na višino, rok in način plačila kupnine. Določbe v zvezi z rokom za plačilo kupnine v primeru prodaje na javni dražbi (drugi odstavek 347. člena ZFPPIPP) ni mogoče (smiselno) uporabiti pri prodaji v postopku zbiranja ponudb. Ureditev v zvezi s rokom za plačilo kupnine je namreč pri prodaji z zbiranjem ponudb (tretji odstavek istega člena) jasna in jo je zato potrebno uporabljati tako, kot je zapisana: torej za primer plačila kupnine v primeru prodaje z javnim zbiranjem ponudb tako, da mora predkupni upravičenec v 15 dnevnem roku vrniti podpisano pogodbo, celotno kupnino pa plačati v skladu s pogodbo (ki mu jo je poslal upravitelj in v roku, ki je enak, kot v pogodbi, sklenjeni z najboljšim ponudnikom).

13. Četrti odstavek 347. člena ZFPPIPP določa, da lahko, ne glede na splošna pravila, ki bi se uporabljala za uveljavitev predkupne pravice, če nad predkupnim zavezancem ne bi bil začet stečajni postopek, predkupni upravičenec po začetku stečajnega postopka nad predkupnim zavezancem uveljavi predkupno pravico samo tako, kot je določeno v drugem in tretjem odstavku 347. člena. Zaradi posebne ureditve pri prodaji v stečaju je pri prodaji v stečajnem postopku izključena smiselna uporaba drugega odstavka 508. člena OZ, ki ob uveljavljanju predkupne pravice nalaga predkupnemu upravičencu, da hkrati z izjavo, da kupuje stvar, plača kupnino, določeno v obvestilu o nameravani prodaji ali pa jo položi pri sodišču.

14. S tem, ko je sodišče prve stopnje štelo, da predkupna pravica ni bila pravilno uveljavljena, je napačno uporabilo materialno pravo (347. člen ZFPPIPP). Glede na navedeno je višje sodišče pritožbam ugodilo in izpodbijani sklep razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek, v katerem bo sodišče prve stopnje moralo najprej obravnavati upraviteljev predlog za sklenitev prodajne pogodbe s predkupnim upravičencem in pri tem upoštevati stališče višjega sodišča v zvezi s rokom, v katerem mora predkupni upravičenec plačati celotno kupnino (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

Ta pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.