Court holds that subsequent loss of capacity does not invalidate a lease agreement signed when tenant was fully capable.

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

[JEDRO]

Naknadna izguba poslovne sposobnosti ne vpliva na veljavnost trajnih pogodbenih razmerij.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Tožeča stranka je 1. 9. 2015 proti toženki vložila tožbo za odpoved najemne pogodbe, za izpraznitev in izročitev stanovanja ter za plačilo najemnine.

2. Iz podatkov v spisu izhajajo naslednje okoliščine obravnavanega primera:

* toženka je s pravnim prednikom tožeče stranke 16. 4. 1993 sklenila najemno pogodbo za stanovanje v K.;

* toženka v tem stanovanju ni bivala več od 28. 2. 2000, ko se je nastanila v domu starejših občanov;

* v stanovanju je bival toženkin sin, ki je umrl ... 9. 2015 (na dan vložitve predmetne tožbe);

* sodišče je toženki v tem postopku postavilo začasnega zastopnika, ker je psihiatrinja ugotovila, da toženka zaradi upada kognitivnih funkcij oziroma psihoorganskega sindroma ne zmore samostojnega razumevanja in odločanja v svojo korist in upravljanja pravno upravnih poslov;

* pravdni stranki sta na naroku za glavno obravnavo sklenili sodno poravnavo, s katero sta razvezali najemno pogodbo s 16. 4. 1993, toženka pa se je zavezala v roku 60 dni stanovanje izprazniti in ga prostega oseb in stvari izročiti tožeči strank.

3. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo o (še) preostalem tožbenem zahtevku, ki se glasi na plačilo zapadle, a ne plačane najemnine za obdobje 2012 - 2015. Tožbenemu zahtevku je ugodilo, toženki naložilo mesečno plačilo 128,40 EUR s pripadajočimi obrestmi od aprila 2012 do junija 2015 ter 611,19 EUR pravdnih stroškov.

4. Toženka v pravočasni pritožbi navaja, da je toženka 5. 4. 2016 umrla, o čemer je bilo sodišče obveščeno. Navaja, da je ugovarjala pasivno legitimacijo, o čemer sodišče ni odločalo. Od 28. 2. 2000 je bivala v domu starejših občanov, ne tožeča stranka ne njen pravni prednik pa do tožbe oziroma do opozorila pred odpovedjo najemne pogodbe nista izvršila svojih obveznosti in pravic najemodajalca, ki izhajajo iz SZ-1 in najemne pogodbe. Toženka stanovanja ni uporablja že 15 let in so že pred tem obstajali pogoji za odpoved najemne pogodbe. Toženka v času, ko je prejela opomin pred odpovedjo, ni zmogla samostojno odločati v svojo korist. Predlaga spremembo izpodbijane sodbe.

5. Tožeča stranka je na pritožbo pravočasno odgovorila in predlaga njeno zavrnitev.

6. Pritožba ni utemeljena.

7. Drži, da je začasni zastopnik sodišče (prve stopnje) obvestil o toženkini smrti (5. 4. 2016). Ker je ta nastopila po zaključeni glavni obravnavi in po izdaji izpodbijane sodbe (1. 4. 2016), to na njeno pravilnost in zakonitost ne vpliva.

8. Sodna praksa je res zavzela stališče, da mora biti najemnik v trenutku, ko prejme opomin najemodajalca, sposoben razumeti pomen opomina(1) in v skladu z njim tudi ravnati ter tako zavarovati svoje pravice, sicer ni mogoče šteti, da je tožeča stranka(2) veljavno izpolnila zakonsko dolžnost iz tretjega odstavka 103. člena SZ-1(3). Vendar pritožnica spregleda, da je namen te zakonske določbe v zavarovanju najemnika pred neupravičeno/neutemeljeno odpovedjo najemnega razmerja (in posledično izselitvijo), ni pa to razlog, ki bi lahko vplival na najemnikovo (pogodbeno in zakonsko) obveznost, da plačuje najemnino.

9. Odpoved najemne pogodbe ter izpraznitev stanovanja v tej pravdi ni več predmet odločanja, ker sta stranki o tem sklenili sodno poravnavo, zato se sodišču s tem, ali je bila toženka v trenutku, ko je prejela opomin, razsodna ali ne, ni bilo treba ukvarjati.

10. Na veljavnost najemne pogodbe iz leta 1993 toženkina nesposobnost, ki je nastopila vrsto let kasneje (najprej leta 2000, ko se je toženka odselila v dom starejših občanov), ne vpliva niti se česa takega ne zatrjuje. Naknadna izguba poslovne sposobnost namreč ne vpliva na veljavnost trajnih pogodbenih razmerji. Povedano drugače: toženka je bila v stipulacijski fazi polno poslovno sposobna, pogodba je bila veljavno sklenjena in stranki sta dolžni izpolnjevati vsaka svojo pogodbeno obveznost: tožeča stranka nuditi predmet najema - stanovanje, toženka pa zanj plačevati najemnino.

11. Pravno neodločilno je pritožbeno zatrjevanje, da toženka stanovanja ni sama uporabljala. Tožeča stranka namreč svoj tožbeni zahtevek temelji na pogodbeni podlagi (najemni pogodbi), s katero se je toženka zavezala plačevati najemnino - ali je predmet najema uporabljala sama ali ne, na to ne vpliva. To je lahko le stvar (njenega) notranjega razmerja z dejanskim uporabnikom, ne more pa tega ugovora nasloviti proti najemodajalcu in se s tem razbremeniti svoje pogodbene obveznosti, tj. plačevanja najemnine. Na podlagi sklenjene pogodbe je pasivno legitimirana lahko samo ona.

12. Pritožnica se tudi ne more uspešno sklicevati na dejstvo, da so razlogi za odpoved najemne pogodbe obstajali že dosti prej. Stranki (tako najemodajalec kot najemnica) sta najemno razmerje ohranjali v veljavi, dokler se tožeča stranka ni odločila za vložitev te tožbe. Pogodbo bi lahko odpovedala tudi toženka, pa se za ta korak ni odločila.

13. Pritožbene navedbe so s tem izčrpane. Ker pritožbeno sodišče ni ugotovilo niti kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

Op. št. (1): O pomenu opomina v primeru odpovedi glej sklep Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Dor 379/2012 z 19. 11. 2012.

Op. št. (2): Dejanska seznanjenost najemnika z opominom je breme tožeče stranke. Primerjaj odločitev Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 575/2006 z 12. 6. 2008.

Op. št. (3): Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga. Rok za odpravo odpovednega razloga ne sme biti krajši od 15 dni.