Supreme Court allows appeal on whether mixed agricultural and building land sales follow different legal regimes.

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali je v primeru ponudbe prodaje kmetijskih zemljišč, v katero so zajeta tudi stavbna zemljišča, dopustno postopek prodaje obravnavati po različnih pravnih režimih.

[JEDRO]

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali je v primeru ponudbe prodaje kmetijskih zemljišč, v katero so zajeta tudi stavbna zemljišča, dopustno postopek prodaje obravnavati po različnih pravnih režimih.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Drugi toženec vlaga revizijo zoper sodbo, s katero je sodišče druge stopnje zavrnilo njegovo pritožbo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje, (I.) da se v deležu 1/8 razveljavi kupoprodajna pogodba med tožencema za nepremičnine 98.S in 99.S, vl. št. 79 k. o. ...; (II.) da je prva toženka dolžna za te nepremičnine skleniti prodajno pogodbo s tožnicama, za vsako v deležu 1/16 pod pogoji prodajne pogodbe med tožencema ter dovoliti vknjižbo solastninske pravice na njuno ime; (III.) da se ugotovi neveljavnost vknjižbe lastninske pravice na teh nepremičninah v korist drugega toženca v deležu 1/8, (III.) odredi izbris vknjižbe take njegove lastninske pravice in vzpostavitev prejšnjega stanja v zemljiški knjigi; (V.) enak zahtevek tožnic tudi glede nepremičnin parc.

št. 983, 985/2, 988, 997, 999, 1000 vl. št. 79 k. o. ... ter parc. št. 1017/4 vl. št. 283 k. o. ... je zavrnilo. Navaja, da je prva toženka na upravno enoto dala ponudbo za prodajo več nepremičnin, ki so v naravi kmetijska in dve stavbni zemljišči. Nepremičnine je prodajala kot celoto, saj je zanje določila skupno ceno in znotraj nje ni bilo mogoče ugotoviti deleža, ki odpade na posamezne nepremičnine. Drugi toženec je ponudbo sprejel, sklenila sta pogodbo in upravna enota je posel odobrila. Tožnici sta solastnici nepremičnin, ponudbe, objavljene na upravni enoti, nista sprejeli, s tožbo pa sta zahtevali razveljavitev kupoprodajne pogodbe, ker jima je bila glede stavbnih zemljišč kršena zakonita predkupna pravica in bi ju morala prva toženka o prodaji obvestiti po pravilih Stvarnopravnega in Obligacijskega zakonika s priporočenim pismom, ne pa po določilih Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), ki velja za kmetijska in gozdna zemljišča.

Ker sta toženca sklenila enoten in celovit pravni posel, sta tožnici zahtevali razveljavitev celotne kupoprodajne pogodbe. Sodišče je o zahtevku odločilo dvakrat. Prvič je zahtevku v celoti ugodilo, v drugem sojenju pa le v delu, ki se nanaša na stavbni zemljišči. Prva toženka je s tem, ko je v ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča vpisala tudi stavbna zemljišča za enotno prodajno ceno, tudi stavbna zemljišča podvrgla prodaji po prisilnih predpisih ZKZ. Zemljišča je prodajala v paketu, torej se je lahko pogodba sklepala le za vsa zemljišča naenkrat.

Drugačno stališče bi pomenilo, da za prodajo zemljišč velja več pravnih režimov. Vrhovno sodišče je doslej že dalo odgovor, da prodajalec v primeru paketne prodaje stavbnih zemljišč skupaj s kmetijskimi, podvrže stavbna zemljišča prodaji po strožjih predpisih ZKZ (sodba II Ips 349/2010, od katere konkretna odločitev odstopa), pri čemer pa se je to vprašanje nanašalo le na vprašanje vezanosti prodajalca na dano ponudbo, ni pa dalo še jasnega odgovora, kako je z vsemi ostalimi njegovimi pravicami in obveznostmi, ki so povezane s takšno prodajo.

Predlaga, da Vrhovno sodišče odloči o treh pravnih vprašanjih, ki se tičejo uveljavljanja predkupne pravice pri prodaji stavbnih zemljišč, zajetih v ponudbi skupaj s kmetijskimi zemljišči (paketna prodaja).

2. Vrednost spornega predmeta, kot je navedena v predlogu za dopustitev revizije in uvodu njemu priloženih sodb, znaša 3.340,00 EUR. Revizijo je mogoče dopustiti, če vrednost izpodbijanega dela pravnomočne sodbe presega 2.000,00 EUR in ne presega 40.000,00 EUR (drugi in četrti odstavek 367. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). Tožnici sta vložili tožbo, s katero uveljavljata zahtevke zaradi kršitve njune zakonite predkupne pravice, ker je prva toženka drugemu tožencu prodala 1/8 delež parcel, katerih solastnici sta tudi tožnici vsaka v deležu 1/8.

Predkupno pravico uveljavljata oziroma varstvo te pravice zahtevata vsaka v sorazmerju s svojim idealnim deležem, glede na to, da sta enaka torej vsaka na 1/16 prodanih nepremičnin. Tožnici (za razliko od tožencev) nista enotni sospornici, saj vsaka neodvisno od druge zahteva varstvo svoje pravice. V takem primeru se pravica do revizije določi po drugem odstavku 41. člena ZPP, to je po vrednosti zahtevka vsake posamezne tožnice. Glede na deljivost predmeta (vsaka zahteva kršitev predkupne pravice v sorazmerju s svojim idealnem deležem, ki je za vsako od njiju enak) v predlogu za dopustitev revizije označena vrednost spornega predmeta za vsako od tožnic sicer ne presega vrednostnega praga iz drugega odstavka 367.

člena ZPP. Ker pa je drugi toženec, kateremu procesna skrbnost nalaga, da izkaže pogoje za dovoljenost predloga za dopustitev revizije, priložil tudi sodbo in sklep, izdani ob prvem odločanju v zadevi, iz katerih izhaja vrednost spornega predmeta 5.000,00 EUR (za vsako od tožnic torej 2.500, EUR), Vrhovno sodišče v fazi postopka dopustitve revizije ne more z gotovostjo presoditi izpolnjenosti tega pogoja za dopustnost revizijskega postopka. Glede na to, da so drugi pogoji za dopustitev revizije iz prvega odstavka 367.a člena ZPP so podani, je revizijo sicer dopustilo, kar pa mu ne onemogoča kasnejšega zavrženja revizije, če bo na podlagi podatkov celotnega pravdnega spisa presodilo, da pogoji zanjo niso izpolnjeni.

3. Glede na navedeno je Vrhovno sodišče revizijo dopustilo glede vprašanja, kot je oblikovano v izreku in ki vsebinsko zajema vsa vprašanja, ki jih izpostavlja predlagatelj.