Landlord eviction order revoked; tenant must be two months behind rent after formal notice.
Slovenia (SI)
Legislator summary
AI generatedThe appellate court revoked the first-instance judgment ordering the tenant to vacate business premises due to unpaid rent. The tenant argued that the lower court failed to prove a formal notice was issued and that the statutory requirement for a two-month delay after such notice was not met. The court agreed, ruling that mere non-payment is insufficient; the landlord must first issue a notice and wait two months for the tenant to remain in arrears.
Legislator headnote
AI generated2. alinea 28. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih; Odpovedni in izpraznitveni razlog ni samo neplačevanje najemnine, ampak mora najemnik biti dva meseca od dneva opomina v zamudi s plačilom zapadle najemnine.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.
[JEDRO]
Odpovedni in izpraznitveni razlog ni samo neplačevanje ali prepozno plačevanje najemnine, bistveno je, da je najemnik še dva meseca od opomina v zamudi s plačilom zapadle najemnine.
[OBRAZLOŽITEV]
Sodišče prve stopnje je razsodilo, da ostane v veljavi nalog za izpraznitev poslovnih prostorov, po katerem mora tožena stranka do 15.4.1992 izprazniti določene poslovne prostore. Ugotovilo je namreč, da tožena stranka ni plačevala najemnine v skladu s pogodbo in je bila ob vložitvi tožbe v zamudi za plačilo najemnin in drugih stroškov za mesece december 1991 ter januar in februar 1992. Zoper sodbo se je tožena stranka pravočasno pritožila zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava ter predlagala njeno razveljavitev. Navedla je, da je ugotovitev sodišča prve stopnje, da ni plačevala najemnine kot je bilo dogovorjeno v pogodbi, brez podlage v izvedenih dokazih, saj je svoje obveznosti (sicer z zamudo) poravnala. Poleg tega ni dokazano, da bi tožeča stranka toženo opomnila na plačilo, sama zamuda pri plačilu najemnine pa še ni odpovedni razlog po 2. alinei 28. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih.
Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki je odgovorila, da pritožba ni utemeljena in predlagala, naj jo pritožbeno sodišče zavrne in potrdi izpodbijano sodbo.
Pritožba je utemeljena.
Po 2. alinei 28. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema, če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil. Odpovedni in izpraznitveni razlog torej ni samo neplačevanje ali prepozno plačevanje najemnine (sploh pa ni potrebno, da bi nastala zamuda pri plačilu dveh mesečnih najemnin). Bistveno je, da je najemnik še dva meseca od opomina v zamudi s plačilom (seveda zapadle) najemnine. Pritožba ima prav, da sodišče prve stopnje v tej smeri ni raziskalo dejanskega stanja, saj ni izvedlo nobenega dokaza o tem, da bi tožeča stranka toženo opomnila na plačilo najemnine.
Podan je torej pritožbeni razlog nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zaradi katerega je pritožbeno sodišče na podlagi določbe 1. odst. 370. čl. ZPP izpodbijano sodbo razveljavilo in vrnilo zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje.
V novem postopku bo moralo sodišče prve stopnje ugotoviti, ali je tožeča stranka toženo opomnila na zamudo pri plačilu najemnine in ali je bila tožena stranka po opominu s plačilom še dva meseca v zamudi.
Šele potem bo lahko o tožbenem zahtevku pravilno odločilo.