Tenant must request lease extension 30 days before expiry or vacate under Slovenian Housing Act.

I. Pritožba se zavrne in sodba potrdi.

II. Pravdni stranki sami nosita svoje stroške pritožbenega postopka.

[JEDRO]

Najemno pogodbo, sklenjeno za določen čas, mora najemnik podaljšati najmanj 30 dni pred potekom roka in prositi lastnika za sklenitev aneksa k najemni pogodbi, sicer mora izprazniti stanovanje oseb in stvari (95. člen SZ-1). Ker tožnica (novega) aneksa k najemni pogodbi ni želela skleniti, je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da stanovanje toženca uporabljata nezakonito.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da sta dolžna toženca v roku 60 dni izprazniti stanovanje št. 7, v prvem nadstropju stavbe na naslovu Janeza Puharja 2, v Kranju, ter ga praznega stvari in oseb izročiti v posest tožnici, ter ji povrniti pravdne stroške v višini 767,62 EUR, v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper sodbo sta toženca vložila pravočasno pritožbo „iz vseh pritožbenih razlogov“ in predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne. Navajata, da ni pravilno stališče sodišča, da na dan vložitve sodbe nista imela pravne podlage za bivanje v stanovanju. Z vsakokratnim sprejemom najemnine, je namreč tožnica odobrila bivanje v stanovanju, kar se ponavlja tudi še sedaj. Tožnica upošteva dejstvo, da v stanovanju stanujejo tudi trije mladoletni otroci, zato vsakokratno odobritev tudi daje. Ne najemno razmerje, pač pa nezakonit zahtevek za plačilo zneska 600,00 EUR, je bil jedro spora med strankami. Iz ravnanj strank je jasno razvidno, da imata toženca odobritev podaljšanja pogodbe – izpolnjujeta vse dogovorjene bistvene sestavine, najemnino in stroške redno plačujeta. Za njuno izselitev zato ni pravne podlage.

3. Tožnica je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Toženca sta s tožnico dne 21. 1. 2008 sklenila najemno pogodbo za stanovanje za določen čas. Po poteku najemnega razmerja sta pravdni stranki 12. 5. 2010 sklenili aneks in pogodbo podaljšali za eno leto, nato pa še enega, ki je najemno razmerje podaljšal do 30. 6. 2012. Po neizpodbijanih ugotovitvah sodišča prve stopnje je bilo najemno razmerje, upoštevaje dopis tožnice z dne 6. 11. 2013, podaljšano še za eno leto, do 6. 11. 2014. Po tem času najemna pogodba ni bila podaljšana, ne pismeno ne ustno, pri čemer toženca nasprotnega konkretno nista niti zatrjevala, kot to pravilno ugotavlja sodišče prve stopnje.

6. Ker torej ni bilo niti konkretno zatrjevano, da je bila najemna pogodba ponovno vsaj ustno podaljšana in tudi ne za kakšno obdobje,(1) toženca tudi s sklicevanjem na plačevanje najemnine, ki da jo tožnica sprejema, ne moreta uspeti.(2)

7. Najemno pogodbo, sklenjeno za določen čas, mora najemnik podaljšati najmanj 30 dni pred potekom roka in prositi lastnika za sklenitev aneksa k najemni pogodbi, sicer mora izprazniti stanovanje oseb in stvari (95. člen Stanovanjskega zakona (SZ-1)). Ker tožnica (novega) aneksa k najemni pogodbi ni želela skleniti, je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da stanovanje toženca uporabljata nezakonito. Določba 111. člena SZ-1 je jasna – oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito. V posledici je tožbenemu zahtevku na izselitev utemeljeno ugodilo.

8. Glede na povedano je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in sodbo potrdilo (353. člen Zakona o pravdnem postopku – ZPP). Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji za toženca na podlagi prvega odstavka 154. člena ZPP, za tožnico pa na podlagi prvega odstavka 155. člena ZPP.

Op. št. (1): Sodišče prve stopnje pravilno pojasni, da pisne najemne pogodbe za določen čas ni mogoče ustno spremeniti v najemno pogodbo za nedoločen čas.

Op. št. (2): Ob tem, da najemna pogodba ni bila podaljšana, ni mogoče govoriti o plačevanju najemnine, temveč le o odmeni za uporabo stanovanja (brez pravne podlage).