Appeal granted; court rules building unit status in condominium cannot be changed by mere usage.

Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nadaljnji postopek.

[JEDRO]

Pravni status enot stavbe v etažni lastnini je določen v etažnem načrtu in ga ni mogoče spremeniti s prezidavo in uporabo določenega prostora.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je sklenilo, da je elaborat za evidentiranje sprememb stavbe s številko 1 stoječa na nepremični s parcelno številko 1 k. o. X, na naslovu K., v katastru stavb, primerna strokovna podlaga.

2. Prva nasprotna udeleženka je vložila laično pritožbo. Meni, da je elaborat za evidentiranje sprememb stavbe netočen, pomanjkljiv in ne ustreza dejanskemu stanju. Ugovarja ustanovitvi dveh ločenih delov stavbe v pritličju, to je posameznega dela št. 1 v izmeri 78,80 m2 in posameznega dela št. 8 v izmeri 86,40 m2. Zahteva združitev v en del stavbe v izmeri 169,30 m2, kar je skladno s projektno dokumentacijo, izdanim uporabnim dovoljenjem in obstoječimi prodajnimi pogodbami. V nasprotnem zahteva ločitev vseh shramb od stanovanj in ustanovitev samostojnih delov tudi v nadstropju, ker gre za tri samostojne prostore. Ugovarja tudi ustanovitvi posameznega dela stavbe št. 9 v izmeri 3 m2 in posameznega dela stavbe št. 10 v izmeri 3,3 m2, zahteva združitev v en prostor. Nasprotuje solastnini novoustanovljenih delov št. 9 in 10, ker za to ni podlage v kupoprodajni pogodbi med B. d. o. o. in E. d. o. o. Novo nastala dela odgovarjata v prodajni pogodbi označeni kurilnici. Predlagatelj tega postopka pred tem ni nikoli zatrjeval ali zahteval posesti kurilnice in je znižal ceno stanovanja zato, ker je kupca zavezal k izdelavi samostojne kurilnice. Sodišče dopušča, da ji nastaja škoda. Tudi ustanovitvi skupnega dela št. 11 v izmeri 11,10 m2 ugovarja, ker ne more nadomestiti solastninskega skupnega dela 58 m2, ker ga je E. d.o.o. brez soglasja solastnikov zrušil. Zahteva, da sodišče izda dodatni sklep in elaborat uskladi z dejanskim stanjem ter pri pristojnem organu zahteva parcelacijo zemljiške parcele, ki naj jo razdeli posamičnim lastnikom.

3. Tretji nasprotni udeleženec se pritožuje zaradi kršitve 362. člena ZPP (Zakon o pravdnem postopku), kršitve določb postopka iz 8. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, zaradi zmotne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Izrek sklepa je nerazumljiv, ker elaborat ni konkretno opredeljen in lahko udeleženci le ugibajo, da ima sodišče v mislih izvedensko mnenje – izdelava elaboratov za evidentiranje stavbe v zemljiškem katastru in katastru stavb, ki ga je 1. 4. 2014 izdelal izvedenec D. G. V njem je dodal posamezne dele stavbe št. 9, 10 in 11, ki do sedaj v katastru še niso bili evidentirani. Gre za lastniško sporne dele. Sodišče bi moralo odločiti na podlagi domnev iz 9. člena ZVEtL.(1) Ni podlage za vpis sprememb v katastru stavb oziroma oblikovanje novih etažnih delov. Pogodba z dne 30. 3. 2006, ki naj bi podeljevala pravico souporabe spornih delov, nima lastnosti pravnega naslova, na podlagi katerega bi se mogla prenesti lastninska pravica na delih stavbe. Glede posameznega dela št. 11 opozarja na odstopanje od odločbe GURS z dne 2. 2. 2004. Izvedensko mnenje – izdelava elaboratov za evidentiranje stavbe v zemljiškem katastru in katastru stavb izvedenca G. ne predstavlja primerne strokovne podlage za evidentiranje v zemljiškem katastru oziroma katastru stavb.

4. Ostali udeleženci na pritožbi niso odgovorili.

5. Pritožbi sta utemeljeni.

6. Stavba na naslovu K., je že vpisana v kataster stavb, in sicer na podlagi odločbe GURS, Območna Geodetska uprava Novo mesto z dne 2. 2. 2004. Prodajne in ostale pogodbe, ki jih je sklepal investitor, so upoštevale v katastru stavb zavedeno stanje. To pa je stanje, ki ustreza projektni in drugi dokumentaciji, katera je potrebna za pridobitev dovoljenj za gradnjo. Za predelavo objekta, ki spremeni stanje, kakršno je vpisano v evidencah stavb in lastništva, je treba imeti pravno podlago in izvesti ustrezne postopke. Višje sodišče je že v sklepu II Cp 2429/2015, ki ga je v tej zadevi izdalo 2. 12. 2015, pojasnilo, da se lahko v postopku vzpostavitve etažne lastnine po ZVEtL doseže sprememba vpisa v katastru stavb (3. točka prvega odstavka 23. člena ZVEtL) le, če v zvezi s spremembami ni spora med udeleženci postopka. V primeru spora med udeleženci pa se, če ni drugače izkazano s pravnomočno odločbo sodišča ali drugega pristojnega državnega organa, odloči po domnevah iz 9. člena ZVEtL. Med pritožnikoma obstaja spor glede prostora v pritličju, katerega je prva nasprotna udeleženka preuredila v kurilnico za stanovanje v prvem nadstropju stavbe. Kot je obrazloženo že v sklepu II Cp 2429/2015 se v postopku etažiranja po ZVEtL ne rešujejo lastninsko pravna vprašanja, pač pa se odloči na podlagi domnev iz 9. člena ZVEtL. Ker so etažni deli stavbe, ki se etažira v tem postopku, že vpisani v katastru stavb, udeleženci postopka pa ne soglašajo s spremembami v elaboratu, izdelanem v tem postopku, ni podlage za odločitev, da je primerna strokovna podlaga za izvedbo katastrskega vpisa. Izpodbijani sklep, izdan po šestem odstavku 23.a člena ZVEtL, je materialnopravno zmoten.

7. Materialnopravno pravilna so stališča pritožbe tretjega nasprotnega udeleženca. Ker so v postopku za vzpostavitev etažne lastnine udeleženci enotni sosporniki in se učinki vložene pritožbe raztezajo na vse udeležence (196. člen ZPP(2)), je višje sodišče ugodilo tudi pritožbi prve nasprotne udeleženke. Treba pa je prvi nasprotni udeleženki pojasniti, da so njena naziranja materialnopravno zmotna. Pravni status enot stavbe v etažni lastnini je določen v etažnem načrtu in ga ni mogoče spremeniti s prezidavo in uporabo določenega prostora.(3) Tudi glede solastnine skupnih prostorov je v ZVEtL-u predpisana domneva, da je solastniški idealni delež vsakega lastnika posameznega etažnega dela na skupnih delih stavbe enak razmerju med površino posameznega etažnega dela in skupno površino vseh posameznih etažnih delov po podatkih iz katastra stavb (3. točka 9. člena). Ureditev medsebojnih razmerij med etažnimi lastniki ni predmet postopka za vzpostavitev etažne lastnine po ZVEtL (10. člen ZVEtL). Glede na vse navedeno navedbe in zahteve pritožnice, kaj vse, da bi moralo sodišče storiti v tem postopku, nimajo zakonske podlage.

Op. št. (1): Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi, Uradni list RS, št. 45/2008 in 59/2011.

Op. št. (2): ZPP se uporablja skladno s 13. členom ZVEtL v zvezi s 37. členom Zakona o nepravdnem postopku – ZNP.

Op. št. (3): Več o tem v sklepu VSL II Cp 3424/2015 z dne 9. 3. 2016, ki ga je višje sodišče izdalo v pravdni zadevi, v kateri je predlagatelj tega postopka tožil prvo nasprotno udeleženko tega postopa zaradi izpraznitve in izročitve kurilnice; tožbenemu zahtevku je pravnomočno ugodeno.