Appeal allowed; manager's right to collect costs from owner stems from management contract classified as service contract.

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

[JEDRO]

Aktivna legitimacija upravnika stanovanjske hiše za izterjavo stroškov obratovanja od enega lastnika večstanovanjske hiše izvira iz pogodbe o upravljanju, ki so jo sklenili lastniki večstanovanjske hiše in ki jo je po vsebini treba opredeliti kot pogodbo o naročilu.

[OBRAZLOŽITEV]

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje v celoti razveljavilo sklep o izvršbi, ki ga je isto sodišče izdalo pod opr. št. VI I 2365/95 dne 6.11.1995 in je tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrnilo.

Zoper sodbo sodišča prve stopnje je tožeča stranka vložila pritožbo.

Izpodbija jo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Navaja, da so razlogi sodbe o odločilnih dejstvih med seboj v nasprotju, kajti sodišče zaključuje, da pogodbeno razmerje med strankama ni sporno, povsem v nasprotju s tako trditvijo sodbe pa je izrek in nadaljnja ugotovitev, da tožeča stranka kot upravnik ni aktivno legitimirana za izterjavo stroškov in da torej pravdni stranki v spornem obdobju nista bili v poslovnem razmerju. Po oceni sodišča je določba 28. člena SZ podlaga zaključku, da je upravnik pooblaščen za razdeljevanje stroškov, vendar ne v svojem imenu, ampak v imenu lastnikov. Tak zaključek sodišča pa ne vzdrži logične presoje. V konkretnem primeru gre za obveznosti ene izmed lastnic stanovanja do upravnika, torej za njuno medsebojno razmerje. Za izterjavo stanovanjskih stroškov je legitimiran upravnik. Tožeča stranka je stroške obratovanja kot upravnik redno poravnavala. Tožeča stranka predlaga, naj pritožbeno sodišče sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa, naj sodbo razveljavi in zadevo vrne v novo odločanje sodišču prve stopnje.

Pritožba je utemeljena.

Stanovanjski zakon (v nadaljevanju SZ) v 28. členu (v povezavi z 22. členom navedenega zakona) med drugim določa, da lastniki v večstanovanjski hiši zaradi urejanja medsebojnih razmerij v zvezi z upravljanjem večstanovanjske hiše sklenejo z upravnikom pogodbo o upravljanju in določijo naloge, med katere spada tudi razdeljevanje in izterjava stroškov obratovanja, skladno z navedeno pogodbo o upravljanju. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožeča stranka sklenila z lastniki stanovanjske hiše T. 35 takšno pogodbo o upravljanju in da po tej pogodbi tožeča stranka opravlja, za lastnike navedene stanovanjske hiše pogodbeno določene storitve. Glede na takšne ugotovitve sodišča prve stopnje, pa je materialnopravno zmotno stališče sodišča, da tožeča stranka ni aktivno legitimirana v tej pravdi. Obveznost toženke do tožeče stranke, katere izpolnitev slednja terja v tem postopku ima namreč svoj izvor v navedeni pogodbi, ki jo je treba po vsebini opredeliti kot pogodbo o naročilu (749 do 770. člen ZOR). Po tej pogodbi pa se je tožeča stranka kot upravnik zavezala, da bo zagotavljala naročnikom (torej tudi toženki) opravljanje storitev, naštetih v 2. členu pogodbe. V teh storitvah pa je zajeta med drugimi obveznostmi tudi obveznost razdeljevanja in izterjave stroškov. Vtoževana terjatev tožeče stranke torej izvira iz pogodbe o upravljanju storitev upravljanja stanovanjske hiše.

Po obrazloženem je torej sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, ko je odreklo tožeči stranki aktivno legitimacijo v tej zadevi. Ker pa je tožbeni zahtevek zavrnilo, ni preizkušalo višine vtoževane terjatve. Pritožbeno sodišče je zato izpodbijano sodbo moralo razveljaviti in zadevo vrača sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi 3. odstavka 166. člena ZPP.