Contractual preemption right established before ZOR expires five years after its enactment regardless of prior validity.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Pogodbena predkupna pravica, izgovorjena pred izdajo ZOR, preneha v petih letih po njegovi uveljavitvi.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano odločbo zavrnilo tožbeni zahtevek za razveljavitev prodajne pogodbe, sklenjene 19.1.1994 med prvi tremi toženkami kot prodajalkami ter zadnjima tožencema kot kupcema, in za sklenitev takšne pogodbe s tožnico za 2/5 stanovanjske hiše v L., prav tako pa tudi predlog za izdajo začasne odredbe s prepovedjo zadnjima tožencema kakršnihkoli del na obravnavani nepremičnini. Zavzelo je stališče, da je predkupna pravica, dogovorjena med tožnico in pravnim prednikom prvih treh toženk s pogodbo z dne 12.9.1963, po zakonu prenehala po petih letih; da ni bila zemljiškoknjižno zavarovana in četudi je bila nepremičnina prodana po nižji ceni, kot je bila ponujena tožnici, le-ta ne more zahtevati razveljavitve pogodbe.

Le proti sodbi se pritožuje tožeča stranka iz pritožbenih razlogov kršitve materialnega prava ter nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zaradi česar predlaga spremembo sodbe tako, da bo tožbenemu zahtevku v celoti ugodeno, podrejeno pa predlaga razveljavitev sodbe.

Sodišču očita, da je spregledalo, da je bila pogodba, s katero je bila izgovorjena predkupna pravica, sklenjena pred uveljavitvijo Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR). Tožeča stranka ima tudi sicer zakonito predkupno pravico na podlagi Zakona o lastnini na delih stavb. Tožena stranka je ponudila tožeči nakup, ker se je zavedala njene pravice. Tožnica je prodajalkam naznanila, da je zainteresirana za nakup, upravičeno pa je zahtevala znižanje cene.

Prva, četrta in peta tožena stranka odgovarjajo na pritožbo, pri čemer poudarjajo, da dediči obveznosti iz predkupne pogodbe niso podedovali; da te pravice ni mogoče ščititi z določili Zakona o lastnini na delih stavb; da je stavba dejansko razdeljena, prav tako pa tudi uporaba zemljišča; da si je tožnica nezakonito prisvajala pravice s prizidavo in nadzidavo.

Pritožba ni utemeljena.

V čem naj bi bilo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, obrazložitev pritožbe ne pove.

Sicer pa materialnopravnim pritožbenim pomislekom ni mogoče pritrditi. Tako pogodbeno (527.-532. čl.) kakor tudi zakonito predkupno pravico (533. čl.) ureja ZOR, in to tako glede prodaje premičnin kakor tudi nepremičnin (arg. iz 529. čl. ZOR). Ta zakon pa določa, da predkupna pravica preneha po petih letih od sklenitve pogodbe, če ni bilo dogovorjeno, da bo prenehala prej (prvi odst. 531. čl. ZOR). V obravnavanem primeru je bila predkupna pravica dogovorjena pred 1.10.1978, ko je začel veljati ZOR (1109. čl. ZOR).

Zato je potrebno rešiti vprašanje, ali je potrebno v tej zadevi tožničino predkupno pravico presojati po pravnih pravilih, ki niso poznala prisilne časovne omejitve (paragrafi 1072-1079 ODZ), ali po ZOR. Slednji določa, da se njegove določbe ne bodo uporabljale za obligacijska razmerja, ki so nastala pred uveljavitvijo tega zakona (1106. čl. ZOR). Vendar te določbe ni mogoče uporabiti brezizjemno, saj se njegove določbe prisilne narave, s katerimi se predvsem varuje splošni družbeni interes, uporabljajo za trajna obligacijska razmerja, nastala pred njegovo uveljavitvijo, vendar le glede pravnih učinkov teh razmerij, ki nastanejo po njegovi uveljavitvi (glej načelno stališče 23. skupne seje zveznega sodišča, vrhovnih sodišč in avtonomnih pokrajin in vrhovnega vojaškega sodišča, ki je bila 14. in 15.12.1983 - drugi odstav. pod I/1., ki je bilo objavljeno v Poročilu o sodni praksi VS SRS št. I/85). Da gre pri omejitvi trajanja predkupne pravice za prisilni predpis, ne more biti dvoma, saj zakon določa, da se dogovorjeni daljši rok skrajša na pet let (drugi odst. 531. čl. ZOR). Predkupna pravica drugega pomeni za lastnika stvari omejitev njegove lastninske pravice, ker s stvarjo ne more povsem prosto razpolagati, saj jo mora ob prodaji ponuditi najprej tistemu, ki ima predkupno pravico. Lastninska pravica je praviloma prosta (33. in prvi odst. 67. čl. Ustave RS), meje lastnikovega razpolaganja s stvarjo pa določa zakon (prvi odst. 3. čl. ZTLR). Omejitev trajanja predkupne pravice je torej v splošnem družbenem interesu, da se po določenem času odpravi utesnitev lastnikove lastninske pravice in da se sprosti pravni promet. Čeprav gre torej v obravnavanem primeru za predkupno pravico, ustanovljeno pred uveljavitvijo ZOR, pri tem pa za trajno obligacijsko razmerje, katerega pravni učinek naj bi se pokazal sedaj, je potrebno uporabiti zanj določbe ZOR o omejitvi trajanja omenjene pravice, ker so prisilne narave in ker se z njimi varuje splošni družbeni interes. Skratka, pogodbena predkupna pravica, izgovorjena pred izdajo ZOR, preneha v petih letih po njegovi uveljavitvi. Tožeča stranka torej iz tega naslova ne more zahtevati razveljavitve prodajne pogodbe in sklenitev takšne pogodbe med njo in prodajalci.

Nepravilno je tudi pritožbeno stališče, češ da ima tožnica takšno pravico na podlagi Zakona o lastnini na delih stavb, se pravi, naj bi šlo za zakonito predkupno pravico (533. čl. ZOR). Zakon o lastnini na delih stavb (Ur.l. SRS 19/76) je nehal veljati v določbah 1.-25. čl. (kjer je urejena predkupna pravica, vendar ne solastnika) na podlagi 4. točke prvega odst. 159. čl. Stanovanjskega zakona (Ur.l. RS 18/91 in 21/94 - SZ). Pravkar citirani zakon sicer omenja predkupno pravico solastnika, vendar določa le, da ima najemnik predkupno pravico na stanovanju, ki mu je bilo dano v najem za nedoločen čas, če predkupne pravice ne uveljavlja solastnik oziroma občina v primerih, ki jih določa zakon (18. čl. SZ). Vendar pa noben drug zakon ne omogoča solastniku zaradi solastništva samega predkupne pravice (tretji odst. 14. čl. ZTLR).

Končno tožeča stranka ne more uspešno uveljavljati svojega zahtevka na pritožbeni trditvi, da je prvim trem toženkam kot prodajalkam, ko so ji te najprej ponudile v odkup solastninski delež 2/5, izjavila, da je zainteresirana za nakup, da pa je pri tem zahtevala znižanje cene. Do soglasja med tožnico in omenjenimi toženkami torej ni prišlo, saj se v takšnem primeru šteje, da je naslovnik ponudbo zavrnil, ne pa sprejel (41. čl. ZOR). Nepomembna za pravilno razsojo je pritožbena trditev o tem, da se je tožena stranka zavedala tožničine predkupne pravice. Tudi če bi bilo to res, kar pa prve tri toženke zanikajo in pojasnjujejo, zakaj je prišlo do ponudbe tožnici, to ne more imeti nobenih pravnih učinkov.

Pritožbi torej ni mogoče pritrditi v nobenem pogledu in ker nista ne sam postopek ne izpodbijana odločba obremenjena s kakšno bistveno procesno kršitvijo absolutne narave, je sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Odločitev o pritožbenih stroških tožeče stranke je zajeta z zavrnilnim izrekom te odločbe (prvi odst. 154. čl. in prvi odst. 166. čl. ZPP), prva ter četrta in peta tožena stranka pa pritožbenih stroškov nista priglasili.