Arbitration clause valid for lease termination disputes; court rejects claim of exclusive judicial jurisdiction.

Pritožba tožeče stranke se zavrne kot neutemeljena in potrdi sklep sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Stranke se lahko sporazumejo o tem, da bo njihov spor reševala priložnostna arbitraža tudi, če gre za spor o odpovedi najemne pogodbe za poslovni prostor.

[OBRAZLOŽITEV]

Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje zaradi zavrženja tožbe nalog za izpraznitev poslovnih prostorov razveljavilo, glede pravdnih stroškov pa odločilo, da jih mora tožeča stranka povrniti toženi v znesku 28.800,00 SIT v 8-ih dneh.

Zoper ta sklep se pritožuje tožeča stranka po svojih pooblaščencih iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odstavku 353. člena ZPP in predlaga, naj pritožbeno sodišče napadeni sklep spremeni, tako da vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo obravnavanje. V pritožbi navaja, da je tožena stranka prepozno vložila svoj ugovor sodne nepristojnosti, saj je v vloženem ugovoru v predzadnjem odstavku navedla le, da v predmetni zadevi ni podana pristojnost tega sodišča, kar očitno pomeni, da je ugovarjala le krajevni pristojnosti. Sicer pa je iz 1. odstavka 26. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih jasno razvidno, da se pogodba o najemu poslovnih prostorov odpoveduje sodno in da je torej glede odpovedovanja najema poslovnih prostorov izključena pristojnost arbitraž. Sicer pa gre pri pogodbi z dne 23.11.1991 za kompleksen posel, in je mogoče upoštevati arbitražni dogovor le glede na reševanje tistih sporov iz pogodbe, ki se ne nanašajo na najem poslovnih prostorov.

Pritožba tožeče stranke ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje izpodbijani sklep izdalo v skladu z določilom 2. odstavka 16. člena ZPP. Vsekakor je ugovor tožene stranke o tem, da v predmetni zadevi ni podana sodna pristojnost za odločanje v sporu, tudi po mnenju pritožbenega sodišča pravočasen. Tak ugovor mora po 2. odstavku 473. člena ZPP podati toženec najpozneje na pripravljalnem naroku, če tega ni, pa na glavni obravnavi preden se spusti v obravnavanje glavne stvari. Dejansko pa se je toženec že v ugovoru zoper izpraznitveni nalog skliceval na to, da je v pogodbi predvidena vrsta posebnih določb glede odpovedi, kot tudi način reševanja nesporazumov, preden je dopustna sodna pot, izrecno pa je tudi navedel, da v tej fazi spora ni podana pristojnost tega sodišča glede na določila osnovne pogodbe.

Take navedbe v ugovoru pa je mogoče razlagati vsekakor tudi v smislu ugovora sodne nepristojnosti. Tožeča stranka se neutemeljeno sklicuje na določilo 1. odstavka 26. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih. Po tem določilu se pogodba o najemu poslovnih prostorov odpoveduje sodno. Po mnenju pritožbenega sodišča pa ta določba seveda ne pomeni, da bi bilo potrebno odpoved najema poslovnih prostorov podati izključno preko sodišča. Sodno odpovedovanje pomeni le, da je treba najem poslovnih prostorov odpovedati preko sodišča ali drugega organa, ki sodišče po volji strank nadomešča, to pa vsekakor pomeni tudi preko dogovorjene arbitraže. Iz določil 7. in 38.

člena Zakona o samoupravnih sodiščih in 469. ter 469a. člena ZPP je razvidno, da je zmeraj mogoče dogovoriti arbitražno reševanje sporov glede pravic, s katerimi stranke lahko prosto razpolagajo. Prav gotovo pa je, da lahko stranke prosto razpolagajo glede najema poslovnih prostorov, vključno z odpovedjo najemne pogodbe za poslovni prostor. Po 3. odstavku 29. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih se za izpraznitveni nalog smiselno uporabljajo določbe Zakona o pravdnem postopku, ki se nanašajo na plačilni nalog. V sodni praksi pa je že razčiščeno, da lahko razsodišča izdajajo tudi plačilne naloge.

Iz vseh navedenih razlogov je po mnenju pritožbenega sodišča mogoče zaključiti, da je dejansko tudi pri vprašanju sporov iz najemne pogodbe, vključno z odpovedjo najemne pogodbe za poslovni prostor, mogoče dogovoriti arbitražno reševanje, kot je to ugotovilo v predmetnem primeru že sodišče prve stopnje. Zato je pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sklep sodišča prve stopnje.