Supreme Court dismisses appeal; tenant missed one-year statute of limitations for rent reduction claim after heating defect notification.

Revizija se zavrne.

[JEDRO]

Za odločitev v konkretni zadevi je bistveno, da bi moral toženec jamčevalni zahtevek za znižanje najemnine vložiti najkasneje eno leto po notifikaciji napake (prvi odstavek 500. člena ZOR). Gre gre za materialni prekluzivni rok. Z nasprotno tožbo, vloženo šele 14. 5. 2001, je ta rok zamudil.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je dovolilo spremembo tožbe po nasprotni tožbi z dne 22. 4. 2014 (I. točka izreka) in vzelo na znanje „skrčitev zahtevka“ po nasprotni tožbi v znesku 2.313,18 EUR in v tem delu ustavilo postopek (II. točka izreka). V veljavi je vzdržalo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani I 2001/04149-2 z dne 25. 4. 2011 v 1. točki izreka tako, da je toženec dolžan tožnici v roku osem dni plačati 1.735,89 EUR in v 3. točki izreka tako, da je toženec dolžan tožnici v roku osem dni plačati 66,10 EUR stroškov izvršilnega postopka, v preostalem je sklep o izvršbi v 1. in 3. točki izreka razveljavilo in v tem delu zavrnilo tožbeni zahtevek (III. točka izreka). V točki IV. izreka (ki se nanaša na nasprotno tožbo) pa je tožnici naložilo, da mora tožencu plačati 2.183,61 EUR. Kar je zahteval toženec več ali drugače po nasprotni tožbi je zavrnilo (V. točka izreka). Odločilo je še o stroških pravdnega postopka (VI. točka izreka).

2. Sodišče druge stopnje je pritožbi tožnice zoper sklep (o dovolitvi spremembe tožbe po nasprotni tožbi) ugodilo in sklep sodišča prve stopnje v I. točki izreka razveljavilo. Nadalje je ugodilo pritožbama glede tožbenega zahtevka po tožbi in odločbo sodišča prve stopnje v III. in VI. točki izreka razveljavilo ter zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Ugodilo je tudi tožničini pritožbi glede nasprotne tožbe in odločbo sodišča prve stopnje v IV. točki izreka spremenilo tako, da je zavrnilo tudi tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi, da mora tožnica tožencu plačati 2.183,61 EUR. V preostalem delu je toženčevo pritožbo zavrnilo in potrdilo V. točko izreka odločbe sodišča prve stopnje (zavrnilni del po nasprotni tožbi).

3. Zoper sodbo sodišča druge stopnje je toženec vložil predlog za dopustitev revizije, ki mu je Vrhovno sodišče ugodilo in revizijo s sklepom II DoR 210/2015 dopustilo glede pravnega vprašanja, ali gre v konkretnem primeru tudi po nasprotni tožbi dejansko za upravičen zahtevek jamčevalne narave, in ali je treba v primeru, če gre po nasprotni tožbi za jamčevalni zahtevek postaviti v zadevi, kakršna je konkretna, poleg dajatvenega zahtevka (iz naslova preveč zaračunane in preveč terjane najemnine) tudi oblikovalni zahtevek za znižanje najemnine. Na podlagi omenjenega sklepa (dopuščena revizija; tretji odstavek 367. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP) je toženec zoper drugostopenjsko sodbo vložil pravočasno revizijo zaradi revizijska razloga zmotne uporabe materialnega prava. Navaja, da v obravnavani zadevi ne gre za jamčevalni zahtevek za znižanje kupnine iz naslova stvarnih napak zaradi nezadostnega ogrevanja najetega prostora (kot zmotno sklepa sodišče druge stopnje), temveč za odškodninski zahtevek oziroma zahtevek iz naslova neupravičene pridobitve, saj je toženec plačal nekaj, česar ni prejel, to je samega predmeta najemne pogodbe, ki je v spornem delu toplotno ogrevanje. Torej gre za dajatveni zahtevek. Sicer pa je oblikovalni tožbeni zahtevek že impliciran v dajatvenem zahtevku. Gre na nepotrebno kopičenje tožbenih zahtevkov, poleg dajatvenega še oblikovalni, in to v primeru, ko gre v bistvu za ugovor zoper tožbeni zahtevek za plačilo najemnine. Tudi teorija je zavzela stališče, da se jamčevalni zahtevek za znižanje kupnine lahko uveljavi celo samo z izjavo (M. Juhart, Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, str. 655, 671), in da torej posebni oblikovalni tožbeni zahtevek ni potreben. Predlaga, naj revizijsko sodišče reviziji ugodi in sodbi (glede odločitve o tožbenem zahtevku po nasprotni tožbi) razveljavi in zadevo v tem obsege vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, oziroma da izpodbijano sodbo (glede odločitve o tožbenem zahtevku po nasprotni tožbi) spremeni tako, da tožbenemu zahtevku po nasprotni tožbi v celoti ugodi.

4. Revizija je bila vročena tožnici, ki nanjo ni odgovorila.

5. Revizija ni utemeljena.

6. V tej zadevi sta pravdni stranki 12. 11. 1996 sklenili najemno pogodbo, po kateri je tožnica tožencu od 1. 11. 1996 dalje za 800,00 DEM bruto najemnine oddala poslovni prostor. V bruto znesku najemnine so bili med drugim všteti tudi stroški ogrevanja. V 11. členu najemne pogodbe se je tožnica zavezala, da bo v oddanih poslovnih prostorih v času kurilne sezone vsak dan od ponedeljka do petka do 19.00 ure zagotavljala temperaturo najmanj 21 stopinj celzija. Tožnica v tožbi zatrjuje, da toženec v obdobju od decembra 1999 do novembra 2000 dolžne najemnine in stroškov ni v celoti poravnal. Toženec pa se brani, da najemnine ni bil dolžan poravnati v celotnem znesku, ker najeti prostori niso bili ogreti do dogovorjene temperature 21 stopinj celzija. Vložil je nasprotno tožbo (ki je predmet tu obravnavanega postopka), s katero je za čas najema od novembra 1996 do novembra 2000 vtoževal plačilo glavnice v znesku 2.696,85 EUR(1) z obrestmi.

7. Revizijsko sodišče pritrjuje stališču sodišča druge stopnje, da pomeni ogrevanje v najem danega poslovnega prostora pod v pogodbi dogovorjeno temperaturo, torej nezadostno ogrevanje, izpolnitev s stvarno napako(2). Najemnikove pravice, če ima stvar kakšno napako, ureja 578. člen Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR, ki se v tej zadevi uporablja na podlagi 1060. člena Obligacijskega zakonika). Zakonski določbi iz drugega in tretjega odstavka 578. člena ZOR pa povesta, da v primeru, če ima v najem vzeta stvar napake, najemnik nižjo najemnino uveljavlja z jamčevalnim zahtevkom za znižanje najemnine. Vendar najemnikova pravica za uveljavljanje zahtevka za nižjo najemnino ugasne, če tožbe ne vloži najkasneje eno leto po notifikaciji (primerjaj prvi odstavek 500. člena ZOR).

8. Za odločitev v konkretni zadevi je torej bistveno, da bi moral toženec jamčevalni zahtevek za znižanje najemnine vložiti najkasneje eno leto po notifikaciji napake (prvi odstavek 500. člena ZOR). Gre za materialni prekluzivni rok. To pomeni, da je bil v konkretnem primeru toženec (za čas do vložitve tožbe, t. j. od novembra 1996 do vključno novembra 1999) prepozen, saj je z nasprotno tožbo, vloženo dne 14. 5. 2001, očitno zamudil enoletni prekluzivni rok po notifikaciji napake(3). Tako se izkaže, da na dopuščeno vprašanje sploh ni treba odgovoriti, ker je, zaradi najemnikove izgube pravice za znižanje najemnine, za odločitev v konkretni zadevi irelevantno. Glede revizijske teze, ki meri na tožničino odškodninsko odgovornost, pa velja revidentu pojasniti, da lahko najemnik skupaj z eno od predvidenih sankcij za stvarne napake kumulativno uveljavlja (tudi) odškodninski zahtevek, vendar se za škodo ne šteje plačilo najemnine. Preveč plačano najemnino namreč zahteva najemnik na podlagi pravice do znižanja najemnine.

9. Ker je torej toženec nasprotno tožbo vložil prepozno, je sodišče druge stopnje pravilno v celoti zavrnilo toženčev dajatveni zahtevek po nasprotni tožbi.

10. Glede na navedeno je revizijsko sodišče toženčevo revizijo kot neutemeljeno zavrnilo (378. člen ZPP) in z njo tudi njegov zahtevek za povrnitev stroškov revizije (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

---.---

Op. št. (1): Mesečno 55,99 EUR za čas od novembra 1996 do vključno oktobra 2000, za november 2000 pa 9,33 EUR.

Op. št. (2): V najem dan poslovni prostor ni imel lastnosti, ki so bile izrecno dogovorjene, primerjaj 3. točko prvega odstavka 479. člena ZOR.

Op. št. (3): Za še neplačane zakupnine pa lahko toženec znižanje zakupnine uveljavlja z ugovorom zoper tožničin tožbeni zahtevek (drugi odstavek 500. člena ZOR)