Appeal allowed: co-ownership division requires distinguishing essential structural works from value-enhancing improvements.

Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

[JEDRO]

Stališču prvostopenjskega sodišča, da je fizična delitev stavbe, kjer so za izvedbo take delitve potrebna vlaganja, mogoča le ob soglasju solastnikov, ni mogoče oporekati, saj je materialnopravno pravilno. Vendar je potrebno pri njegovi uporabi ločiti vlaganja, brez katerih delitev ni mogoča, od vlaganj, ki pomenijo le pogoj, da je posamezen del mogoče uporabljati za določen namen (na primer kot stanovanje) in brez katerih je ta del vreden manj. Oviro za fizično delitev lahko ob izostanku soglasja predstavljajo le prvo navedena, torej vlaganja, ki so predpogoj, da v hiši sploh nastane posamezen del zgradbe.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom odločilo, da se solastno premoženje udeležencev, ki obsega nepremičnino parc. št. ..., k. o. X, razdeli tako, da se nepremičnina proda na javni dražbi, kupnina pa se razdeli med solastnike tako, da predlagateljici pripada 1/5, nasprotni udeleženki 3/5 in drugemu nasprotnemu udeležencu 1/5 kupnine. Odločilo je tudi, da vsaka stranka krije svoje stroške postopka, skupni stroški pa se razdelijo med udeleženci postopka glede na višino njihovih solastnih deležev. Ker je predlagateljica plačala sodno takso in predujem za izvedenca, sta ji nasprotna udeleženca dolžna nerazdelno povrniti preplačani znesek sodne takse v višini 1.044,48 EUR ter preplačane stroške izvedenca v višini 555,47 EUR. Nasprotna udeleženca sta dolžna nerazdelno plačati še premalo plačano sodno takso v višini 153,60 EUR.

2. Zoper sklep se pritožuje nasprotni udeleženec in uveljavlja pritožbena razloga zmotne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. Navaja, da je sodišče v 13. točki izpodbijanega sklepa ugotovilo, da je stanovanjska hiša fizično deljiva, ker je v njej mogoče vzpostaviti dve stanovanjski enoti, vendar le z določenimi vlaganji. Po nasprotni argumentaciji pa sodišče zaključuje, da je zato v trenutnem stanju stanovanjska hiša nedeljiva. Tak zaključek pa ni pravilen. V obravnavanem primeru ni bistveno, ali sta obe stanovanjski enoti primerni za takojšnje bivanje. Predlagateljica lahko enoto, dodeljeno njej, proda. Manjša vlaganja vanjo bo izvršil nov kupec. Ob vrednosti mansarde 30.888,90 EUR ter ob vrednosti potrebnih vlaganj 6.401,00 EUR, znaša vrednost neizdelane mansarde še vedno 24.000,00 EUR, kar je več od vrednosti idealnega deleža predlagateljice, ki znaša 19.000,00 EUR. Pripravljenost predlagateljice izvršiti vlaganja ni v vzročni zvezi s samo fizično delitvijo, saj lahko svojo etažo proda v stanju, v kakršnem je. To je nasprotni udeleženec predlagal že na naroku 21. 9. 2015, vendar se sodišče prve stopnje do teh navedb ni v zadostni meri opredelilo.

3. Pritožba je utemeljena.

4. V obravnavanem primeru je predmet delitve enodružinska stanovanjska hiša, na kateri ima predlagateljica delež 1/5, prva nasprotna udeleženka 3/5 in drugi nasprotni udeleženec 1/5. Stanovanjska hiša je v trenutnem stanju po oceni sodišča nedeljiva. Po mnenju izvedenca je fizična delitev sicer možna, vendar ob določenih vlaganjih. Predlagateljica je izrecno odklonila podajo soglasja z izvedbo posegov na nepremičnini, nasprotna udeleženca pa nista prevzela bremena stroškov fizične delitve solastnega premoženja. Sodišče je sledilo tudi ustaljeni sodni praksi, po kateri fizična delitev v primeru, če eden od solastnikov ne soglaša z vlaganji, povezanimi s fizično delitvijo, ni možna.

5. Stališču prvostopenjskega sodišča, da je fizična delitev stavbe, kjer so za izvedbo take delitve potrebna vlaganja, mogoča le ob soglasju solastnikov, ni mogoče oporekati, saj je materialnopravno pravilno. Vendar je potrebno pri njegovi uporabi ločiti vlaganja, brez katerih delitev ni mogoča, od vlaganj, ki pomenijo le pogoj, da je posamezen del mogoče uporabljati za določen namen (na primer kot stanovanje) in brez katerih je ta del vreden manj. Oviro za fizično delitev lahko ob izostanku soglasja predstavljajo le prvo navedena, torej vlaganja, ki so predpogoj, da v hiši sploh nastane posamezen del zgradbe. Ali so tudi v konkretnem primeru taka vlaganja potrebna, je vprašanje, ki ni bilo razčiščeno in na katerega lahko odgovori izvedenec gradbene stroke.

6. Ta je v izvedeniškem mnenju navedel, prvostopenjsko sodišče pa je njegovo ugotovitev tudi povzelo v razloge sklepa (primerjaj 13. točko izpodbijanega sklepa), da je stanovanjska hiša sicer fizično deljiva in je v njej mogoče vzpostaviti dve samostojni stanovanjski enoti, vendar z določenimi vlaganji. Iz nadaljevanja izvedeniškega mnenja je razvidno, da je potrebno za uporabo prostorov mansardnega stanovanja postaviti steno z vhodnimi vrati na stopnišču za samostojen in ločen vhod, dokončati prostor za sanitarije in dokončati dve sobi s postavitvijo podov. Izvedenec je vlaganja ocenil v skupni višini 6.401,37 EUR. Za pravilno ugotovitev dejanskega stanja je torej potrebno ugotoviti, ali gre za taka vlaganja, ki so predpogoj, da v hiši sploh nastane posamezen del zgradbe. Treba je razčistiti, ali gre za taka vlaganja, brez katerih delitev sploh ni mogoča, ali pa gre za vlaganja, ki pomenijo pogoj, da je mogoče uporabljati mansardno stanovanje oziroma je mansardno stanovanje brez teh vlaganj manj vredno. Zahteva, da se posamezen del stavbe po vrednosti približa lastniškim deležem na stavbi (kar je bilo naloženo izvedencu), ni argument, ki vpliva na odločitev o tem, ali je zgradba fizično deljiva ali ne.

7. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo, izpodbijani sklep razveljavilo in zadevo vrača sodišču prve stopnje v nov postopek (355. člen ZPP v zvezi s 37. členom ZNP). Pritožbeno sodišče namreč samo ne more odpraviti pomanjkljivosti, ne da bi udeležencema okrnilo možnost pritožbe.