Apartment management contract validly formed by majority consent; signature location irrelevant to validity.

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

Tožeča stranka sama krije stroške odgovora na pritožbo.

[JEDRO]

Kje se nahajajo podpisi – na sami pogodbi ali pa na ločenih izjavah, na veljavnost pogodbe ne vpliva.

Upravnik mora vsakokratnemu etažnemu lastniku vročiti kopijo sklenjene pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Šteje se, da je vročitev opravljena, ko upravnik kopijo sklenjene pogodbe o opravljanju upravniških storitev vrže v hišne predalčnike, ob sklenitvi pa jo tudi objavi na oglasni deski.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje ohranilo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 50456/2015 z 29. 4. 2015 v prvem odstavku v celoti, v tretjem odstavku pa za 100,00 EUR, v presežku pa ga je v tretjem odstavku razveljavilo. Sodišče prve stopnje je tožencu še naložilo, da mora tožnici plačati 238,47 EUR pravdnih stroškov.

2. Zoper takšno sodbo se zaradi zmotne uporabe materialnega prava pravočasno pritožuje toženec. Vztraja pri tem, da pogodba o upravljanju ni bila sklenjena. Ne zadošča to, da je pogodbo podpisalo več kot polovica lastnikov tako, da so podpisano izjavo posredovali upravniku, saj na ta način preostali lastniki niso bili seznanjeni z voljo podpisnikov. Sklicuje se na določbe 53. in 25. člena Stanovanjskega zakonika (SZ-1).

3. Tožnica je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je ob odločanju o tožbenem zahtevku v tem sporu majhne vrednosti pravilno uporabilo materialno pravo. Res sklenitev pogodbe o opravljanju upravniških storitev ureja SZ-1. A ta ne vsebuje splošnih določb o sklenitvi pogodbe. Sodišče prve stopnje je tako pravilno uporabilo tudi določbe Obligacijskega zakonika (OZ) o sklenitvi pogodbe, soglasju volj in trenutku sklenitve pogodbe.

6. V skladu z določbo 2. odstavka 53. člena SZ-1 je pogodba o opravljanju upravniških storitev sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je sporno pogodbo o opravljanju upravniških storitev podpisal upravnik in toliko etažnih lastnikov kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika.(1) V pritožbenem postopku je sporno to, ali bi morali biti vsi podpisi pogodbenikov na sami listini (pogodbi) in ali bi morali biti vsi etažni lastniki obveščeni o podpisih preostalih solastnikov – podpisnikov.

7. To, kje se nahajajo podpisi – na sami pogodbi ali pa na ločenih izjavah, na veljavnost pogodbe ne vpliva, kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje. S podpisom izjav, da se strinjajo s pogodbo (dokazi A 4 do A 55 v spisu), so etažni lastniki povsem jasno izjavili voljo za sklenitev pogodbe. To je storila tudi tožeča stranka s podpisom same pogodbe. Na podlagi izmenjave izjav tožeče stranke (ponudba za sklenitev pogodbe) in izjav ustreznega števila etažnih lastnikov (sprejem ponudbe) je torej prišlo do sklenitve pogodbe. Na veljavnost pogodbe v ničemer ne vpliva to, ali so bili preostali sopogodbeniki na isti pogodbeni strani obveščeni o volji preostalih etažnih lastnikov. Stališče sodišča prve stopnje, da je bila pogodba veljavno in z ustrezno večino sklenjena, je torej materialnopravno pravilno.

8. Trditve o neizpolnitvijo zahteve iz 5. odstavka 53. člena SZ-1,(2) na veljavnost sklenitve pogodbe o opravljanju upravniških storitev ne vplivajo.

9. Pritožba torej ni utemeljena. Ker višje sodišče tudi ni našlo razlogov, na katere v skladu z določbo drugega odstavka 350. čelna ZPP pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP). Odgovor na pritožbo glede na zgoraj obrazloženo k odločitvi višjega sodišča ni mogel v ničemer pripomoči, zato tožeča stranka sama krije stroške odgovora na pritožbo.

Op. št. (1): Dejanskih zaključkov sodišča prve stopnje v pritožbi zoper sodbo, izdano v postopku v sporih majhne vrednosti, ni mogoče izpodbijati (1. odstavek 458. člena ZPP).

Op. št. (2): Upravnik mora vsakokratnemu etažnemu lastniku vročiti kopijo sklenjene pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Šteje se, da je vročitev opravljena, ko upravnik kopijo sklenjene pogodbe o opravljanju upravniških storitev vrže v hišne predalčnike, ob sklenitvi pa jo tudi objavi na oglasni deski.