Appeal dismissed; tenant cannot inherit rental rights to owner-occupied home without legal spouse or cohabitant.

I. Pritožba se zavrne in potrdi izpodbijana sodba.

II. Pravdni stranki trpita vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

[JEDRO]

Po smrti najemnika, ki je živel v namenskem najemnem stanovanju, mora lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo le z zakoncem umrlega, ki je naveden v najemni pogodbi, ali z osebo, s katero je najemnik živel v zunajzakonski skupnosti.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je naložilo toženi stranki, da je v roku 15 dni dolžna izprazniti stanovanje št. 2 v pritličju stavbe T. ter ga izročiti s ključi tožeči stranki. Toženi stranki je naložilo v plačilo tudi pravdne stroške tožeče stranke v odmerjeni višini 826,78 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Pritožbo vlaga tožena stranka. Uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena ZPP1. Predlaga spremembo z zavrnitvijo tožbenega zahtevka, podrejeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Očita mu, da je neutemeljeno in pavšalno zavrnilo dokaze z zaslišanjem tožene stranke in priče A. B. o obisku tožene stranke pri tožeči stranki v novembru 2013 z namenom razrešitve najemnega razmerja. Toženi stranki je bila s tem odvzeta možnost dokazovanja svojih trditev. Obrazložitev zavrnitve dokaza ni sprejemljiva. Popolno sliko o dogajanju po smrti toženčeve matere bi si sodišče lahko ustvarilo le z izvedbo navedenih dokazov. Dejansko stanje je ostalo nepopolno ugotovljeno. Bistveno je kršen 8. člen ZPP, kar je vplivalo na pravilnost in zakonitost sodbe. Enako velja za ugotovitev, na kakšen način je tožeča stranka izvedela za materino smrt. Zmotni so zaključki, da se toženec novembra 2013 ni oglasil pri tožeči stranki zaradi prenosa najemnega razmerja. Dokazna ocena je površna in pomanjkljiva, kršitev 8. člena ZPP je prerasla v absolutno bistveno kršitev pravil postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ker vsebine ni mogoče preizkusiti. V nasprotju s podatki spisa je zaključek, da je bila priča A. B. predlagana le za okoliščine v zvezi z odkupom stanovanja. Tožena stranka je navajala, da jo predlaga tudi za pojasnitev okoliščin v zvezi z ureditvijo najemnega razmerja. Podana je absolutna bistvena kršitev pravil postopka po 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Napačno je uporabljeno materialno pravo, ker je sodišče zavrnilo uporabo določb Zakona o upravnem postopku (ZUP). Slednji se uporablja tudi v drugih javnopravnih zadevah, če niso urejena s posebnim postopkom. Pritožba vztraja, da bi morali zaposleni pri tožeči stranki v novembru 2013 toženca po ustno izraženi nameri za razrešitev najemnega razmerja opozoriti, da mora biti zahteva za podaljšanje najemnega razmerja podana pisno. Sankcija za izpraznitev stanovanja, ki bi toženo stranko doletela izključno zaradi neupoštevanja temeljnih načel upravnega postopka s strani tožeče stranke je nesorazmerna.

3. Tožeča stranka je odgovorila na pritožbo. Predlaga zavrnitev in potrditev izpodbijane sodbe. Priglaša pritožbene stroške.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka od tožene stranke na podlagi 111. člena SZ-12 in 19. člena najemne pogodbe, sklenjene 8. 7. 1994 s toženčevo materjo kot najemnico, zahteva izpraznitev in izročitev stanovanja, za katerega je trdila, da ga toženec po materini smrti (dne ... 9. 2013) zaseda nezakonito – brez najemne pogodbe oziroma njenega podaljšanja. Tožena stranka je priznavala, da pisne zahteve za podaljšanje najemne pogodbe ni podala. Branila se je, da bi morala tožeča stranka šteti toženčev obisk novembra 2013 kot konkludentno izraženo zahtevo za podaljšanje najemnega razmerja. Trdila je še, da bi morala tožeča stranka toženca, kot prava neuko stranko opozoriti na njegove procesne in materialnopravne pravice v zvezi s podaljšanjem najemnega razmerja skladno s temeljnimi načeli upravnega postopka.

6. Sodišče je ugotovilo:

- da je bila med materjo tožene stranke kot najemnico in tožečo stranko dne 26. 7. 1994 sklenjena najemna pogodba za stanovanje, namenjeno za reševanje stanovanjskih vprašanj upokojencev (namensko stanovanje – 4. alineja 83. člena SZ-1);

- da je toženčeva mati ... 9. 2013 umrla in da toženec po njeni smrti ne pisno ne ustno, kot je trdil, o tem ni obvestil tožeče stranke,

- da je bila tožeča stranka o smrti najemnice obveščena s strani tretje osebe šele 19. 6. 2014,

- da je tožeča stranka o tem takoj z dopisom z dne 20. 6. 2014 obvestila toženo stranko in jo hkrati pozvala k izročitvi stanovanja, v dopisu pa navedla, da gre za namensko najemno stanovanje za upokojence, da je na prednostni listi prosilcev uvrščenih kar 155 upokojencev in da je tožena stranka lastnica drugega stanovanja, ki ga oddaja v najem,

- da je tožena stranka lastnica (drugega) 2,5 sobnega stanovanja na naslovu P. 11/A, B, C.

7. V takih dejanskih ugotovitvah, ki jih pritožbeno sodišče sprejema, ker imajo oporo v pravilno in popolno ocenjenem dokaznem gradivu, je tožbenemu zahtevku ugodilo ob pravilni uporabi 111. člena SZ-1 in 19. člena obravnavane najemne pogodbe. Po 111. členu SZ-1 je uporaba stanovanja nezakonita, če oseba, ki stanovanje uporablja z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe za določen čas. V takih primerih lahko lastnik kadarkoli vloži tožbo za izpraznitev stanovanja. Te določbe se ne uporabljajo za prejšnje imetnike stanovanjske pravice in njihove družinske člane, če do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo zaradi razlogov na strani lastnika. Po smrti najemnika je v zakonsko predvidenih primerih lastnik stanovanja dolžan skleniti najemno pogodbo z upravičeno osebo. Ne gre več za dodelitev najemnih stanovanj na podlagi javnega razpisa, za kar po pravilni ugotovitvi sodišča prve stopnje veljajo določbe Zakona o splošnem upravnem postopku (drugi odstavek 87. člena SZ-1), pač pa za civilnopravni odnos med lastnikom stanovanja in upravičeno osebo do prenosa najemnega razmerja. Za sklenitev oziroma prenos najemne pogodbe je potrebno sodelovanje obeh pogodbenikov. Tožena stranka se na svojo neukost in na dolžnost tožeče stranke za obveščanje o procesnih in materialnopravnih upravičenjih upravičene osebe do podaljšanja najemne pogodbe ne more sklicevati. Ob ugotovitvi, da je toženec lastnik drugega stanovanja, so neupravičeni tudi pritožbeni očitki o nesorazmernosti izpodbijane odločbe.

8. Pri odločanju je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo tudi določbe 109. člena SZ-1. Zakon namreč izrecno govori o dolžnosti lastnika, da ob izpolnjevanju zakonskih pogojev sklene najemno pogodbo z upravičeno osebo. Če so izpolnjeni zakonski pogoji za nadaljevanje najemnega razmerja in je edina ovira za sklenitev najemne pogodbe lastnikova neutemeljena odklonitev, ne gre za nezakonito uporabo stanovanja.

9. Pritožbeno sodišče v celoti pritrjuje dokazni oceni sodišča prve stopnje, da do sklenitve oziroma podaljšanja najemnega razmerja ni prišlo iz razlogov na strani lastnika. Dokazna ocena, da toženec niti pisno niti s konkludentnimi ravnanji pri tožeči stranki ni zahteval podaljšanja najemnega razmerja, ima oporo v pravilno ocenjenem listovnem dokaznem gradivu. Pojasnjena je s prepričljivimi in življenjsko sprejemljivimi razlogi v točkah 13 do 18 sodbe, ki jih pritožba z ničemer ne omaje. Ključna je ugotovitev, da toženec kot sin najemnice namenskega stanovanja ni izpolnjeval zakonskih pogojev za podaljšanje najemnega razmerja po najemničini smrti. Po smrti najemnika, ki je živel v namenskem najemnem stanovanju, mora lastnik stanovanja namreč skleniti najemno pogodbo le z zakoncem umrlega, ki je naveden v najemni pogodbi, ali z osebo, s katero je najemnik živel v zunajzakonski skupnosti, če ni s posebnimi predpisi ali v najemni pogodbi določeno drugače (tretji odstavek 109. člena SZ-1). Enako določilo je vsebovala tudi najemna pogodba v tretjem odstavku 19. člena, na katero se je opirala tožeča stranka v tej pravdi in o čemer je po ugotovitvah sodišča (razlogi v točki 14) v svojih dopisih seznanila in opozarjala toženo stranko potem, ko je izvedela za smrt najemnice. Tako se izkaže, da je pravilna presoja sodišča, da bi bila morebitna zahteva za podaljšanje najemne pogodbe, tudi če bi jo resnično podal ali vsaj konkludentno izrazil, kot trdi, neupravičena iz vsebinskih razlogov, saj toženec ne izpolnjuje zakonskih pogojev, da bi imel pravico zahtevati sklenitev najemne pogodbe ob smrti najemnika namenskega stanovanja. Nadaljnje izvajanje dokazov o tem, ali je toženec pri tožeči stranki zahteval prenos najemnega razmerja ali ne in kaj bi o sestanku pri toženi stranki vedela povedati priča A. B., je bilo pravno nerelevantno. Zaradi opuščenega zaslišanja toženca in priče A. B. sodišče ni zagrešilo očitanih absolutnih kršitev pravil postopka po 8. in 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, dejansko stanje o pravno relevantnih dejstvih pa je na podlagi pravilno in popolno ocenjenega listinskega dokaznega gradiva pravilno ugotovljeno.

10. Po povedanem pritožbeni razlogi niso podani. Sodišče prve stopnje je v okviru podane trditvene in dokazne podlage strank pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje in nanj pravilno uporabilo materialno pravo. Pri odločanju ni zagrešilo ne očitanih, ne uradno upoštevnih procesnih kršitev. Dokazno oceno je opravilo upoštevaje metodološka načela iz 8. člena ZPP po celoviti presoji zbranega dokaznega gradiva. Sprejeto odločitev je pojasnilo z jasnimi, prepričljivimi in popolnimi razlogi, v katerih ni očitanih nasprotij in vrzeli in ki v celoti omogočajo materialnopravni preizkus izpodbijane odločitve. Ker je ta pravilna v pravnem in dejanskem pogledu, je bilo treba pritožbo zavrniti in potrditi izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

11. O pritožbenih stroških je odločalo na podlagi prvega odstavka 165. člena ZPP. Tožena stranka ni upravičena do povračila pritožbenih stroškov, ker s pritožbo ni uspela (prvi odstavek 154. člena ZPP). Tožeča stranka z odgovorom na pritožbo ni prispevala k odločitvi na pritožbeni ravni. Zato naj po načelu potrebnosti tudi ona sama trpi svoje stroške (prvi odstavek 155. člena ZPP).

Op. št. (1): Zakon o pravdnem postopku, Uradni list RS, št. 26/1999 s spremembami.

Op. št. (2): Stanovanjski zakon, Uradni list RS, št. 69/03 s spremembami.