Appeal dismissed; tenant cannot claim costs from owner-manager for repairs to common parts without proving necessity.

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki nosita svoje stroške pritožbenega postopka.

[JEDRO]

Tožnik, ki je hkrati etažni lastnik in upravnik, je po posebnem zakonskem pooblastilu (4. alineja četrtega odstavka 118. člena SPZ) pooblaščen upravljati z rezervnim skladom in s skupnim denarjem ter zastopati etažne lastnike v poslih upravljanja, ni pa pasivno legitimiran za povračilo takšnih stroškov, kot jih s pobotnim ugovorom uveljavlja toženec.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Okrajno sodišče v Trbovljah je vzdržalo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 71493/2014 z dne 29. 5. 2014 v veljavi tudi v prvem in tretjem odstavku (I. točka izreka). Pobotni ugovor toženca je zavrnilo (II. točka izreka) in odločilo, da je toženec dolžan tožniku povrniti 1.036,55 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (III. točka izreka).

2. Zoper takšno odločitev se pritožuje toženec, ki uveljavlja pritožbena razloga zmotne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku.(1) Predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno obravnavanje ter priglaša stroške pritožbenega postopka. Poudarja, da terjatev tožnika iz naslova plačila kupnine za prodani samostojni del stavbe ni sporna. Graja pa odločitev sodišča o zavrnitvi njegovega pobotnega ugovora, ki izvira iz naslova nastalih stroškov popravila skupnega dela večstanovanjske stavbe. Izpostavlja, da je stropna plošča skupni del večstanovanjske stavbe; je skupni gradbeni element v skladu z določbo 5. člena Stanovanjskega zakona.(2) Poudarja, da je na podlagi večinskega soglasja etažnih lastnikov saniral leseni strop. Šlo je za nujna in neodložljiva dela, saj je v stropu „zazijala“ luknja. Ni saniral talne obloge v lastnem etažnem delu – podstrešju, ki je bilo predmet kupne pogodbe – ampak strop kot gradbeni element stavbe. Stroški takšnih vzdrževalnih del se po zakonu krijejo iz rezervnega sklada (44. člen SZ-1), saj je šlo za nujna vzdrževalna dela. O nujnosti tovrstnih del daljša razprava ni potrebna. Tožnik je upravnik in upravlja z denarnimi sredstvi rezervnega sklada, zato je pasivno legitimiran; je pa tudi etažni lastnik in zato zavezan k povračilu stroškov. Graja ugotovitev sodišča, da je obnovil kupljeni del stavbe, zato mora stroške obnove nositi sam.

3. Pritožba je bila vročena tožniku, ki je nanjo podal odgovor. V odgovoru pritrjuje ugotovitvam, pravnim naziranjem in zaključkom prvega sodišča. Priglaša stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče pritrjuje pravilni materialnopravni odločitvi prvega sodišča o zavrnitvi toženčevega pobotnega ugovora. Trditvena podlaga in predloženi dokazi ne izkazujejo toženčevih zatrjevanj o nujnih vzdrževalnih delih na skupnih delih stavbe, ki bi se morali kriti iz sredstev rezervnega sklada.

6. Toženec je bil nedosleden že v trditveni podlagi, saj je enkrat zatrjeval sanacijo stropa, drugič pa tlakov (estrihov). Predloženi dokazi – soglasja za sanacijo in račun št. 2/20014 z dne 7. 4. 2014 – toženčevih pritožbenih zatrjevanj o sanaciji skupnih delov stavbe (stropov) ne potrjujejo. Iz računa izhaja, da je bilo opravljeno očiščenje in priprava podlage na uničenem tlaku ter izdelan tlak Termovermit debeline nad 10 cm (vključno z mrežo). Soglasja etažnih lastnikov za sanacijo ne potrjujejo toženčevih zatrjevanj o sanaciji skupnih delov stavbe. Soglasja se nanašajo na sanacijo dotrajanega estriha na podstrešju in ne izkazujejo, da naj bi šlo za nujna vzdrževalna dela na skupnih delih stavbe. Predložene listine potrjujejo ugotovitev prvega sodišča, da se je izvajala obnova kupljenega dela stavbe (podstrešja), ne izkazujejo pa nujnosti posla. Nenazadnje tudi iz izpovedbe toženca izhaja, da je bil glavni problem v „nepohodnosti“ podstrešja, zato je bilo treba na novo narediti celotni tlak. Toženčeva izpovedba potrjuje, da je podstrešje saniral sam, ker ima status samostojnega podjetnika in se ukvarja s polaganjem podov.

7. Toženec nujnosti izvedbe sanacije stropa za obdobje, na katerega se nanaša vtoževani račun, ni izkazal. Sicer pa se glavnina njegovih težav s stropom nanaša na leto 1999. Za to obdobje je predložil fotografije, takrat pa je tudi opravil sanacijo stropa stanovanja.

8. Toženec se svoje obveznosti plačila preostalega dela kupnine za stanovanje in davka od prometa nepremičnin ne more razbremeniti z ugovori, ki se nanašajo na adaptacijo in vzdrževanje lastnega prostora na dotlej neizkoriščenem podstrešju. Tožnik, ki je hkrati etažni lastnik in upravnik, je po posebnem zakonskem pooblastilu (4. alineja četrtega odstavka 118. člena Stvarnopravnega zakonika(3)) pooblaščen upravljati z rezervnim skladom in skupnim denarjem ter zastopati etažne lastnike v poslih upravljanja. Ni pa pasivno legitimiran za povračilo takšnih stroškov, kot jih s pobotnim ugovorom uveljavlja toženec.

9. Tudi v primeru, da bi toženec izkazal nujnost oprave vzdrževalnih del na skupnih delih stavbe, jih tožnik ni dolžan kriti v celoti. V razmerju med etažnimi lastniki je treba uporabiti določbo 115. člena SPZ, saj so obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solastniškim deležem. To pomeni, da bi bil tožnik dolžan nositi le del stroškov, skladno z njegovim deležem.

10. Glede na zgoraj pojasnjeno pritožba ni utemeljena, pritožbeno sodišče pa tudi ni našlo kršitev, na katere, skladno z določbo 350. člena ZPP, pazi po uradni dolžnosti, zato je pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353.člen ZPP).

11. Toženec s pritožbo ni bil uspešen, zato do povračila pritožbenih stroškov ni upravičen (154. člen ZPP v zvez s 165. členom istega zakona). Odgovor na pritožbo pa tudi ni bistveno prispeval k razjasnitvi zadeve, zato stroške, ki jih je v zvezi z njim imel tožnik, nosi sam (155. člen ZPP v zvezi s 165. členom istega zakona).

Op. št. (1): Ur. l. RS, št. 26/1999 – s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju: ZPP

Op. št. (2): Ur. l. RS, št. 69/2003 – s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju: SZ-1

Op. št. (3): Ur. l. RS, št. 87/2002 – s spremembami in dopolnitvami; v nadaljevanju SPZ.