Tenant dismissed for failing to return leased facade undamaged per Civil Code Article 604.

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožena stranka sama krije svoje pritožbene stroške.

[JEDRO]

Skladno s 604. členom OZ mora najemnik po prenehanju najema v najem vzeto stvar vrniti nepoškodovano. Ker tožnica fasade ni prejela v stanju, v kakršnem je bila ob začetku najemnega razmerja s toženko, bo morala tožnica porabiti sredstva za sanacijo fasade, zato da bo lahko to obveznost izpolnila svojemu najemodajalcu, zaradi česar trpi škodo. Toženka kot najemnica odškodninsko odgovarja najemodajalcu za poslabšanje v najem vzete stvari, če je ne more vrniti v predpisanem stanju.

Najemnik mora stvar v najemu vrniti najemodajalcu nepoškodovano, pri čemer je izraz nepoškodovanost treba relativizirati glede na značilnosti najemnega razmerja in ne pomeni, da se vrača brezhibna stvar.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je toženki naložilo v plačilo znesek 1.644,12 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 7. 12. 2011 do plačila (I. točka izreka) in v presežku, glede plačila zneska 3.558,38 EUR s pripadajočimi obrestmi, tožbeni zahtevek zavrnilo (II. točka izreka). Toženki je naložilo v plačilo pravdne stroške tožnice v višini 33,32 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje do plačila (III. točka izreka).

2. Zoper navedeno sodbo je zaradi napačne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka (3. in 1. točka prvega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP) vložila pritožbo toženka in predlagala, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, oziroma podredno, da sodbo razveljavi in zadevo vrne v ponovno sojenje prvostopenjskemu sodišču. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Pritožba je bila vročena nasprotni stranki, ki nanjo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V obravnavani zadevi je tožnica zahtevala povračilo škode, povzročene na fasadi nepremičnine na naslovu C., ki jo je toženki oddala v najem na podlagi Pogodbe o najemu oglasne površine, in sicer zaradi nameščenega in nato odstranjenega reklamnega panoja tožnice. Trdila je, da naj bi bila fasada poškodovana zaradi namestitve in odstranitve reklamnega panoja v obliki izvrtanih lukenj na steni zgradbe in neenakomerni obledelosti fasade.

Relevantno dejansko stanje:

- pravdni stranki sta 23. 4. 2007 sklenili Pogodbo o najemu oglasne površine na fasadi zgradbe, v skladu s katero je toženka smela namestiti oglasni pano;

- po odstranitvi reklamnega panoja v maju 2011 so na fasadi ostale izvrtane luknje ter madeži, ki so posledica vrtanja in vpliva zunanjih dejavnikov na fasado, ki je bila štiri leta deloma prekrita s panojem;

- tožnica ni lastnica zgradbe,(1) temveč le njena najemnica.

6. Zmotno je stališče pritožbe, da aktivna legitimacija tožnice ni podana, ker ji kot najemnici ni nastala škoda. Skladno s 604. členom OZ mora najemnik po prenehanju najema v najem vzeto stvar vrniti nepoškodovano. Ker tožnica fasade ni prejela v stanju, v kakršnem je bila ob začetku najemnega razmerja s toženko, bo morala tožnica porabiti sredstva za sanacijo fasade, zato, da bo lahko to obveznost izpolnila svojemu najemodajalcu, zaradi česar trpi škodo. Toženka kot najemnica odškodninsko odgovarja najemodajalcu za poslabšanje v najem vzete stvari, če je ne more vrniti v predpisanem stanju,(2) kar je tožnica v konkretnem primeru uveljavljala. Zahtevek je utemeljevala na odškodninski odgovornosti toženke zaradi poškodb v najem oddane fasade, ki jih slednja, kljub večkratnim pozivom tožnice, ni odpravila.(3) Aktivna legitimacija tožnice (najemodajalke) je upoštevaje navedeno, podana.

7. Prav ima pritožba, da najemnik ne odgovarja za obrabljenost stvari, ki je posledica običajne rabe (tretji odstavek 604. člena OZ). Najemnik mora stvar v najemu vrniti najemodajalcu nepoškodovano, pri čemer je izraz nepoškodovanost treba relativizirati glede na značilnosti najemnega razmerja in ne pomeni, da se vrača brezhibna stvar.(4) Poslabšanje stvari zaradi poteka časa in obrabe sta namreč sestavna dela namena najemne pogodbe in za to poslabšanje najemnik ne odgovarja, saj iz tega naslova plačuje najemnino. Po presoji pritožbenega sodišča obledelost dela fasade, ki je bil prekrit s panojem predstavlja zgolj posledico običajne rabe. Sanacije navedenega tudi prvostopenjsko sodišče pri odmeri stroškov ni upoštevalo, temveč je priznalo le stroške za sanacijo izvrtanih lukenj (upoštevaje oceno vrednosti sanacije lukenj izvedenke na list. št. 48).

8. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje, ki jih potrjuje izvedensko mnenje (list. št. 48, 51, 52) izhaja, da so bile na fasadi luknje zaradi vrtanja s PVC vložki oziroma je bila stena zaradi vrtanja v fasado (ob pritrditvi panoja) poškodovana. Toženka v pritožbi vztraja na stališču, da je bil predmet dogovora najem oglasne površine, zaradi česar bi tožnica morala računati na obrabo stavbe, ki je posledice pritrditve panoja in navedeno vključiti v ceno najema, oziroma v nasprotnem primeru to izrecno določiti v pogodbi.

9. Pritožbeno sodišče ne sledi naziranju pritožnice, da so bile poškodbe fasade (luknje, ki jih pred najemom ni bilo) zgolj posledice redne rabe objekta, za katere toženka ne odgovarja, ker naj bi oglasno površino uporabljala v skladu z namenom in določili najemne pogodbe. Na mestu pritrditve panojev so bile vidne poškodbe zaradi vrtanja (luknje vrtanja, delno s PVC vložki, ob luknjah poškodbe fasade manjšega premera), stena fasade, kjer je bil nekoč nameščen pano pa je bila poškodovana zaradi (de)montaže panoja (list. št. 51, 52). Toženka je torej oglasno površino montirala tako, da je pri tem prišlo do poškodbe fasade. Fasada ni potrebna sanacije zaradi sprememb, ki so posledica poteka časa in izrabe materialov, temveč zaradi posega toženke v fasado s tem, ko je med montažo panoja vanjo izvrtala luknje. Ker so bile navedbe, da luknje v fasadi predstavljajo posledice običajne rabe očitno neutemeljene, prvostopenjsko sodišče na njih ni bilo dolžno izrecno odgovarjati, zato očitana kršitev načela kontradiktornosti ni podana. Navedene posledice bi bila toženka dolžna sanirati, saj predstavljajo škodo, ki jo je povzročila toženka in ne posledice običajne rabe. Ni bilo namreč dogovorjeno, da se bo pano privijačil v fasado in jo s tem poškodoval. Ker stranki v najemni pogodbi nista sklenili izrecnega dogovora glede obnove fasade oziroma načina montaže oglasnega panoja, pridejo v konkretnem primeru v poštev določila Obligacijskega zakonika. Že prvostopenjsko sodišče je natančno obrazložilo, da je toženka skladno s prvim in četrtim odstavkom 604. člena OZ, dolžna po koncu najema stvar vrniti nepoškodovano, v stanju v kakršnem je bila ob sklenitvi najema. Pojasnilo je, da je bila fasada, preden jo je v najem prevzela toženka, nepoškodovana, zato jo je v takšnem stanju toženka tudi dolžna vrniti. Neresnično je torej stališče pritožnice, da bi navedeno obveznost tožnica morala določiti v pogodbi, saj jo predvideva že sam zakon. Tej obveznosti toženka ni zadostila, saj so na fasadi ostale poškodbe, ki jih v času, ko je toženka površino najela, ni bilo.

10. Glede na navedeno pritožba toženke ni utemeljena. Ker pritožbeno sodišče tudi ni zasledilo drugih kršitev, na katere skladno z drugim odstavkom 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

11. Toženka s pritožbo ni uspela, zato sama krije svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 165. člena ZPP).

Op. št. (1): lastnica stavbe je H., d. o. o., s katero je imel najemodajalec tožnice – G., d. o. o. sklenjeno pogodbo o leasingu.

Op. št. (2): poslabšanja stvari, ki so posledica neprimerne ali čezmerne rabe, mora najemnik pred vrnitvijo odpraviti, če je to mogoče, ali pa za poslabšanje odškodninsko odgovarja (glej M. Juhart, Komentar OZ, 3. knjiga, str. 691, 692).

Op. št. (3): tožnica je zatrjevala da je bila fasada, preden jo je v najem prevzela toženka nepoškodovana, vendar je toženka oglasno površino montirala tako, da je prišlo do poškodbe fasade (list. št. 32) oziroma, da je prišlo do poslabšanje stvari (fasade) zaradi neprimerne rabe, ki bi jo morala toženka pred vrnitvijo odpraviti, česar slednja kljub pozivom ni storila.

Op. št. (4): nepoškodovanost ne pomeni, da mora najemnik stvar vrniti v stanju, v kakršnem jo je prejel, saj je najemnikovo osnovno upravičenje iz najema, da stvar lahko uporablja, pri čemer vsaka raba vpliva na stanje stvari.