Supreme Court allows review regarding whether damage occurred upon purchase of a building lacking a construction permit.

Revizija se dopusti glede preizkusa materialnopravne pravilnosti stališča pritožbenega sodišča, da tožnikoma škoda še ni nastala.

[JEDRO]

Revizija se dopusti glede preizkusa materialnopravne pravilnosti stališča pritožbenega sodišča, da tožnikoma škoda še ni nastala.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Tožnika sta kupila hišo Š. z zemljiščem s posredovanjem N., s.p. pri prodaji pa je posredoval A. A., B. B. in C. C. sta pravna naslednika nepremičninske agencije, ki je prenehala obstajati.

2. Tožnika sta zahtevala odškodnino, ker stavba, ki sta jo kupila s posredovanjem tožene stranke, nima gradbenega dovoljenja, vtoževani znesek pa predstavlja predračunske stroške za legalizacijo in za komunalni prispevek.

3. Sodišče prve stopnje je zahtevku ugodilo. Ugotovilo je, da je nepremičninski posrednik ravnal protipravno, ker tožnikov pred sklenitvijo prodajne pogodbe ni opozoril na pravno napako, čeprav bi bil po določbi 23. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju to dolžan storiti, tožnika pa bosta imela z legalizacijo objekta izdatke v vtoževani višini.

4. Drugostopenjsko sodišče je sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo. Prvostopenjskemu sodišču je pritrdilo, da je nepremičninski posrednik ravnal protipravno (v zvezi s s tem je sprejelo dejanski zaključek, da tožnikov o neobstoju gradbenega dovoljenja ni obvestil), vendar je menilo, da tožnikoma škoda še ni nastala, saj izdatkov za legalizacijo in komunalni prispevek še nista plačala. Tožba je zato po prepričanju pritožbenega sodišča sodišča preuranjena.

5. Tožnika sta zoper sodbo drugostopenjskega sodišča vložila predlog za dopustitev revizije glede pravnih vprašanj:

- ali je materialnopravno pravno pravilno, da sodišče šteje, da tožnikom škoda še ni nastala in

- kdaj se šteje trenutek nastanka škode - ali nakup nepremičnine, ki nima gradbenega dovoljenja in je njena vrednost manjša, kot če bi slednje imela, ne predstavlja trenutka nastanka škode, torej ali nakup takšne nepremičnine ne predstavlja nastanka navedene škode, ki dejansko zmanjšuje vrednost nepremičnine. Povzema razloge izpodbijane sodbe, da zakon opredeljuje izpolnitveni čas odškodninske obveznosti z nastankom škode (165. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ), trenutek škode pa v konkretnem primeru ni definiran in ga je potrebno presojati glede na okoliščine konkretnega primera. Stališče pritožbenega sodišča je, da če gre za zmanjšanje premoženja, škoda nastane takrat, ko pride do zmanjšanja. Ta trenutek je objektivno zaznaven in je v konkretnem primeru povezan s trenutkom, ko bosta tožnika denarna sredstva v vtoževanem znesku nakazala tistemu, ki bo zanju izdelal gradbeno dokumentacijo in ko bosta plačala komunalni prispevek. Sporno je torej, ali je pravilno opredeljen trenutek nastanka škode. Tožnika menita, da jima je škoda nastala že z nakupom nepremičnine, za katero nista vedela, da nima gradbenega dovoljenja in sta jo kupila po tržno sprejemljivi ceni. Sprašujeta se, ali škoda, ki jo dokazujejo dokazila o stroških gradbene dokumentacije in višine komunalnega prispevka ne zadoščajo za dokaz dejanske višine škode. Do zmanjšanja premoženja je prišlo že z nakupom nepremičnine po tržni vrednosti, za katero se je kasneje izkazalo, da ni dosežena.

6. Predpostavke za dopustitev revizije iz prvega odstavka 367. a člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) so podane glede pravnega vprašanja, navedenega v izreku tega sklepa. Zato je Vrhovno sodišče revizijo v tem obsegu dopustilo (tretji odstavek 367. c člena istega zakona).