Supreme Court allows review of lease termination due to alleged breach of OZ regarding unreasonable repair deadlines.

Revizija se dopusti glede naslednjega vprašanja:

„Ali sta sodišči prve in druge stopnje glede na objektivne okoliščine primera kršili materialno pravo (tretji odstavek 597. člena Obligacijskega zakonika) s tem, ko sta dodaten rok za odpravo napak ocenili kot neprimeren, neupoštevaje dejstvo, da je ta rok določil sam zakupodajalec, zakupnik pa se je z njim strinjal?“

[JEDRO]

Revizija se dopusti glede vprašanja ali sta sodišči prve in druge stopnje glede na objektivne okoliščine primera kršili materialno pravo (tretji odstavek 597. člena Obligacijskega zakonika) s tem, ko sta dodaten rok za odpravo napak ocenili kot neprimeren, neupoštevaje dejstvo, da je ta rok določil sam zakupodajalec, zakupnik pa se je z njim strinjal.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Tožnik je bil zakupnik toženčeve nepremičnine. V elektronskem sporočilu 15. 12. 2012 je tožnik od toženca zahteval, naj odpravi nekatere pomanjkljivosti objekta ter mu določil enomesečni rok (do 15. 1. 2013). Toženec si je nato izgovoril še dodatni rok do 31. 1. 2013. Tožnik je s tem soglašal. Toženec je nekatere pomanjkljivosti odpravil, nekaterih pa ne. Zato je tožnik 1. 2. 2013 odpovedal pogodbo in zapustil nepremičnino. Najemnine od tedaj več ni plačeval. Toženec mu je poslal opomin, tožnik ga ni plačal, zato je najemodajalec (toženec) 19. 3. 2013 odpovedal najemno pogodbo. Tožnik s tožbo zahteva vračilo varščine in povrnitev investicij. Toženec z nasprotno tožbo zahteva najemnino in stroške za vmesno obdobje ter pogodbeno dogovorjeno odškodnino v višini 18.000,00 EUR.

2. Sodišče prve stopnje je presodilo, da je bil rok za odpravo napak prekratek. Tožbeni zahtevek je zato zavrnilo, zahtevku po nasprotni tožbi pa v pretežnem delu ugodilo.

3. Tudi sodišče druge stopnje je presodilo, da dodatni rok za odpravo napak ne ustreza standardu primernega roka iz tretjega odstavka 597. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Zato je štelo, da tožnikova odpoved pogodbe ni bila veljavna. Veljavna pa je, nasprotno, najemodajalčeva odpoved, ker je najemnik prenehal plačevati najemnino. V pretežnem delu je zato sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (malenkostno je korigiralo le odločitev o višini po nasprotni tožbi).

4. Toženec predlaga, naj se revizija dopusti glede naslednjih dveh vprašanj:

a) Ali je dodatni rok za odpravo napak, ki ga določi zakupodajalec sam, zakupnik pa se z njim strinja, šteti za neprimernega?

b) Ali sta sodišči prve in druge stopnje kršili materialno pravo (zmotna uporaba tretjega odstavka 597. člena OZ), s tem, da sta v konkretni pravdni zadevi ocenili dodaten rok za odpravo napak, ki si ga je zakupodajalec določil sam, kot neprimeren?

Trdi, da toženec roku, postavljenem v dopisu 15. 12. 2012, ni nikoli oporekal. Dodatni, 15 dnevni rok pa si je nato postavil sam. Trdi, da o sami primernosti roka oziroma o okoliščinah, na podlagi katerih se ta presoja, sodišče prve stopnje ni podalo razlogov. Pritožbeno sodišče pa se je nato sklicevalo na obrazložitev, ki je ni. Dalje trdi, da tožnik ni nikoli zahteval popravila strehe in izolacije, o čemer piše sodišče druge stopnje. Trdi, da ima dodaten rok naravo dopolnilnega roka. Nanj je toženec sam pristal oziroma ga celo sam določil. Razlaga, po kateri bi si dolžnik lahko po prvotnem roku izposloval še en, povsem svež rok za odpravo napak, bi bili v navzkrižju z načelom vestnosti in poštenja. Dolžnik je bil očitno mnenja, da bo v dogovorjenem roku lahko uredil vse potrebno.

5. Predlog je utemeljen.

6. Vrhovno sodišče je ocenilo, da je glede v izreku navedenega pravnega vprašanja izpolnjen pogoj za dopustitev revizije iz prvega odstavka 367. a člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Zato je revizijo na podlagi tretjega odstavka 367. c člena ZPP dopustilo.