Appeal dismissed; unanimous ownership agreement required for building manager appointment under SZ-1.

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

[JEDRO]

Čeprav SZ-1 res nikjer izrecno ne določa, da mora imeti večstanovanjska stavba (z enovito ID) enega upravnika, ni dvoma, da je za določitev upravnika potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev (prvi odstavek 25. člena SZ-1).

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je z navedeno sodbo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 169491/2014 z dne 10. 12. 2014 ohranilo v veljavi v 1. in 3. točki izreka (I. točka izreka) in toženki naložilo, da mora v 8 dneh tožnici povrniti 40,00 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku izpolnitvenega roka dalje do plačila (II. točka izreka).

2. Proti navedeni sodbi se je pravočasno pritožil toženka, ki se ne strinja s stališčem prve stopnje, da so vsi etažni lastniki celotne stavbe s tremi vhodi ena skupnost etažnih lastnikov in da je zato za imenovanje upravnika potrebno soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na celotni stavbi. Za tako stališče ni podlage ne v SZ-1 ne v SPZ. Meni, da se lahko pogodba o upravljanju sklene tudi za posamezen vhod pri eni večstanovanjski stavbi, ki ima sicer svojo enovito ID. Podlago za to vidi v določbi drugega odstavka 7. člena SZ-1. Zaradi zmotnega uporabe materialnega prava je posledično zmoten zaključek, da ni odločilno, ali so etažni lastniki posameznih delov stavbe na vhodu ... sklenili pogodbo o upravljanju z drugim upravnikom, V. d.o.o. Poleg tega ni dopustno siliti etažnih lastnikov enega vhoda, da se podredijo večini z vseh vhodov, razen če bi bilo možno, da se temu lahko uprejo v skladu z zakonodajo. To pa ni možno ne na podlagi pravil o delitvi solastnine ne pravil o prenehanju etažne lastnine, zato so etažni lastniki lahko veljavno odpovedali s tožnico sklenjeno pogodbo o upravljanju št. 102/Š z dne 8. 1. 2001. V zvezi s to pogodbo se sodišče ni opredelilo do neprerekanih trditev toženke, da je tožnica odpoved potrdila oziroma nanjo ni imela pripomb. Sodišče se ni opredelilo tudi do več drugih trditev toženke (ločeno zbiranje sredstev rezervnega sklada ...), kar vse predstavlja kršitev določb postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP. Posamezni vhodi so fizično in funkcionalno ločeni, zato ni ovir za različne upravnike, s skupnimi deli pa lahko več upravnikov usklajeno upravlja. Tako stališče izhaja iz sodbe Upravnega sodišča I U 1633/2011 z dne 19. 4. 2012. Nazadnje pritožba še opozarja, da se pred Upravnim sodiščem v Ljubljani vodi upravni spor, v katerem se zahteva vpis upravnika vhoda ... V. d.o.o. v register upravnikov. Sodišče bi moralo o tem odločiti samo kot o predhodnem vprašanju ali pa postopek prekiniti.

3. Tožnica na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Ker gre v obravnavanem primeru za spor majhne vrednosti, je sodbo sodišča prve stopnje dovoljeno izpodbijati le zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP). Sodbe torej ni dovoljeno izpodbijati zaradi nepopolne ali zmotne ugotovitve dejanskega stanja niti zaradi bistvenih kršitev določb postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP.

6. Tožnica trdi, da je upravnik večstanovanjske stavbe ... 83, 85 in 87, ... (ID ...) in od toženke zahteva plačilo stroškov obratovanja, vzdrževanja in upravljanja, zapadlih od 24. 6. 2014 do 24. 11. 2014. Toženka je lastnica stanovanja (ID znak ...), ki se nahaja v delu stavbe s št. vhoda 83 in trdi, da stroškov ni dolžna plačati tožnici, ker imajo etažni lastniki tega vhoda sklenjeno pogodbo o upravljanju z drugim upravnikom (V. d.o.o.), tožnici pa so pogodbo o upravljanju odpovedali.

7. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da so pogodbo o upravljanju št. 169/Š s tožnico sklenili (podpisali) etažni lastniki, katerih solastniški deleži na večstanovanjski stavbi ID ... presegajo polovico (prvi odstavek 25. člena SZ-1), zato zavezuje tudi toženko.

8. Pritožbeno sodišče se s takim stališčem strinja(1). Čeprav SZ-1 res nikjer izrecno ne določa, da mora imeti večstanovanjska stavba (z enovito ID) enega upravnika, ni dvoma, da je za določitev upravnika potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev (prvi odstavek 25. člena SZ-1). Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je etažna lastnina ustanovljena na celotni večstanovanjski stavbi ID ..., ne pa na delih (posameznih vhodih), in pravilno zaključilo, da so vsi etažni lastniki v tej stavbi ena skupnost etažnih lastnikov. Vsak posamezni del (etaža) ima določen solastniški del na skupnih delih (celotne) stavbe, saj so skupni deli večstanovanjske stavbe solastnina etažnih lastnikov (18. člen SPZ). Za imenovanje upravnika (ali odpoved pogodbe) zato ni dovolj večina po posameznih vhodih ali funkcionalnih enotah, ker zakon zahteva večino po solastniških deležih, to pa je soglasje večine na celotni stavbi.

9. Ker uveljavljani pritožbeni razlogi niso utemeljeni(2) in ker višje sodišče ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

Op. št. (1): Tako stališče je tudi že zavzeto v sklepu VSL I Cpg 1531/2014 z dne 5. 11. 2014. V tej zadevi je pritožbeno sodišče odločalo v sporu med upravnikoma (tu tožečo stranko in V. d.o.o.), ki izvira iz upravljanja iste večstanovanjske stavbe na … cesti 83-87 v ... (ID ...).

Op. št. (2): Zatrjevane kršitve določb postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP pa so v sporu majhne vrednosti neupoštevne.