Appeal allowed; court ruled lease of insolvent assets requires court approval and explicit pre-emptive right decision.

Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

[JEDRO]

Oddajanje premoženja stečajnega dolžnika v najem spada med upravljanje stečajne mase. Zakon za tak primer določa, da mora upravitelj pred sklenitvijo pogodbe ali izvedbo drugega pravnega posla pridobiti soglasje sodišča, ni pa zakonsko predviden noben postopek, po katerem bi moral upravitelj oddati predmet najema. Prav tako ni predviden noben postopek, ki bi omogočil, da se doseže najvišja možna najemnina. Čeprav upravitelj nedvomno zasleduje (tudi) tak cilj, pa zgolj višina najemnine ni tisti (edini) element najemne pogodbe, na podlagi katerega bi bil mogoč zaključek o tem, ali je najemna pogodba sklenjena z najugodnejšim ponudnikom oziroma pod najugodnejšimi pogoji.

Vprašanje, ali bo izbrani najemnik izpolnjeval pogodbo, ne more biti pravno upošteven razlog za nepravilnost izpodbijanega sklepa o soglasju za oddajo premoženja stečajnega dolžnika v najem, tudi sicer pa to ne more biti v naprej zagotovljeno niti v primeru, da bi bil izbran kak drug najemnik (v kolikor bi sploh obstajal).

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom o soglasju za oddajo premoženja stečajnega dolžnika v najem upraviteljici izdalo soglasje za sklenitev najemne pogodbe, kot to izhaja iz izreka izpodbijanega sklepa.

2. Zoper navedeni sklep se je iz vseh pritožbenih razlogov upnica pravočasno pritožila. Predlagala je spremembo izpodbijanega sklepa tako, da se predlog upraviteljice zavrne, podrejeno razveljavitev izpodbijanega sklepa.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Pritožnica izpodbija sklep sodišča prve stopnje primarno iz razlogov, ker naj bi bila družba, s katero želi upraviteljica skleniti najemno pogodbo, ne izbrana v transparentnem postopku. Hkrati opozarja, da najemna pogodba predvideva ustanovitev predkupne pravice na predmetu najema, do česar se sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu ni opredelilo.

5. Čeprav za odločitev ni bistvenega pomena, višje sodišče pritožnici pojasnjuje: oddajanje premoženja stečajnega dolžnika v najem spada med upravljanje stečajne mase (prim. 1. točko 322. člena ZFPPIPP). Zakon za tak primer določa, da mora upravitelj pred sklenitvijo pogodbe ali izvedbo drugega pravnega posla pridobiti soglasje sodišča, ni pa zakonsko predviden noben postopek, po katerem bi moral upravitelj oddati predmet najema. Prav tako ni predviden noben postopek, ki bi omogočil, da se doseže najvišja možna najemnina. Čeprav upravitelj nedvomno zasleduje (tudi) tak cilj, pa zgolj višina najemnine ni tisti (edini) element najemne pogodbe, na podlagi katerega bi bil mogoč zaključek o tem, ali je najemna pogodba sklenjena z najugodnejšim ponudnikom oziroma pod najugodnejšimi pogoji. Pritožnica ne navaja in tudi ne dokazuje, da bi upraviteljica s kakšnim drugim najemnikom lahko sklenila najemno pogodbo in zlasti ne, da bi jo lahko sklenila pod ugodnejšimi pogoji in / ali za višjo najemnino.

6. Kot izhaja iz podatkov v spisu, upraviteljica v enem mesecu od začetka stečajnega postopka ni uspela najti najemnika. Ker je ugotovila, da so riziki pozitivnega poslovanja za stečajno maso preveliki, se je odločila, da rizike nezasedenosti prenese na najemnika. Izbrani najemnik je bil po podatkih upraviteljice edini, ki je bil sposoben najeti apartmaje in prevzeti tudi vse rizike, česar pritožba niti ne zanika. Vprašanje, ali bo izbrani najemnik izpolnjeval pogodbo, ne more biti pravno upošteven razlog za nepravilnost izpodbijanega sklepa, tudi sicer pa to ne more biti v naprej zagotovljeno niti v primeru, da bi bil izbran kak drug najemnik (v kolikor bi sploh obstajal). Pritožbene navedbe so v tem delu torej neutemeljene.

7. Pač pa pritožba utemeljeno opozarja, da sodišče prve stopnje glede ustanovitve predkupne pravice (predvidene v 9. členu najemne pogodbe) ni odločilo, prav tako pa tudi, da v predlogu upraviteljice ni pojasnjeno, zakaj bi bilo predkupno pravico potrebno ustanoviti. Ker višje sodišče v tem delu ne more odgovoriti na pritožbene očitke, je s tem je podana absolutno bistvena kršitev določb ZPP po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP in s tem razveljavitveni razlog iz prvega odstavka 354. člena ZPP v zvezi s 3. točko 365. člena ZPP in 121. členom ZFPPIPP. Višje sodišče je moralo zato pritožbi ugoditi, izpodbijani sklep razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v nov postopek, v katerem bo potrebno opisano pomanjkljivost odpraviti.