Appeal allowed: Notarial deed with direct enforceability suffices for business premises eviction without court order.

Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Pritožbeni

stroški

so

del nadaljnjih izvršilnih stroškov.

[JEDRO]

Dopustna je izvršba za izpraznitev in izročitev poslovnega prostora (pri pogodbi o najemu poslovnega prostora za določen čas) brez predhodnega sodnega postopka v primeru neposredno izvršljivega notarskega zapisa.

[OBRAZLOŽITEV]

Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje zavrnilo izvršilni predlog.

Zoper sklep se pritožuje upnik po pooblaščencu zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Navaja, da je notarski zapis s klavzulo neposredne izvršljivosti primeren izvršilni naslov glede vseh obveznosti dolžnice po najemni pogodbi za poslovni prostor, ki je sklenjena v obliki takšnega notarskega zapisa, saj terjatev, ki iz njega izhaja, ne nasprotuje morali ali prisilnim predpisom. Mnenja je, da ima veljaven izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev poslovnega prostora. Upnica in dolžnica sta sklenili pogodbo o najemu poslovnega prostora v obliki notarskega zapisa s klavzulo neposredne izvršljivosti, s katero je dolžnica izrecno soglašala. Iz 11. člena pogodbe izhaja, da se lahko sklenjena pogodba odpove v primeru kršitev bistvenih določil te pogodbe, in sicer s priporočenim dopisom brez odpovednega roka, po predhodno poslanem pozivu k spoštovanju pogodbenih določil. Zaradi zamud s plačili je upnica dolžnico večkrat pisno pozvala k plačilu z opozorilom na posledice. Ker dolžnica svojih obveznosti ni izpolnila, je upnica odstopila od najemne pogodbe, skladno z 12. členom. Tudi ZPSPP (28. oz. 29. člen) ne predpisuje obveznosti sodnega odstopa od najemne pogodbe za poslovne prostore v primerih hujših kršitev najemnika, kot to zmotno zaključuje sodišče prve stopnje. Pri odstopu od pogodbe gre za enostransko oblikovalno upravičenje, ki je veljavno brez sodne intervencije (prim. VSL I Cpg 472/2009). Sodišče prve stopnje se sklicuje na sklep VSL III Ip 2181/2014, vendar gre v tistem primeru za odpoved najemne pogodbe za stanovanje po SZ-1 in ne za poslovni prostor, kot v obravnavanem primeru. ZPSPP sodno intervencijo določa le za odpoved najemne pogodbe, ne pa za odstop od najemne pogodbe.

Pritožba je utemeljena.

Iz podatkov spisa izhaja, da je upnik z dolžnikom sklenil Pogodbo o najemu poslovnega prostora za določen čas v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa. Zaradi neplačevanja najemnin je upnik odstopil od pogodbe, zato v konkretnem izvršilnem postopku zahteva izpraznitev poslovnih prostorov. Sodišče prve stopnje je predlog za izvršbo zavrnilo iz razloga, ker Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP) določa, da se najemno pogodbo odpoveduje oz. se od nje odstopa le sodno, zato notarski zapis ne predstavlja primernega izvršilnega naslova za dovolitev predlagane izvršbe.

Pritožnik s takim stališčem ne soglaša in zatrjuje, da ZPSPP določa sodno pristojnost le za odpoved najemne pogodbe (26. člen), ne pa tudi za odstop od najemne pogodbe (28. člen), kar je obravnavani primer.

Pritožbeno sodišče ocenjuje, da za odstop (iz krivdnih razlogov) od najemne pogodbe, sklenjene za določen čas (28. člen ZPSPP), po določbah ZPSPP ni potrebna sodna intervencija, kadar sta pogodbeni stranki postopek odstopa od pogodbe uredili z notarskim zapisom. ZPSPP sicer res v 26. členu določa, da se pogodba o najemu poslovnih prostorov odpoveduje sodno, vendar pa se to določilo nanaša na odpoved najemne pogodbe, ki je sklenjena za nedoločen čas. Glede izpraznitvenega zahtevka, ki je posledica odstopa od najemne pogodbe, pa ZPSPP ne vsebuje določb, ki bi kogentno določala, da je izvršilni naslov za prisilno izpolnitev te obveznosti le (pravnomočna) sodna odločba. Tega, po mnenju pritožbenega sodišča, tudi ne določa 29. člen ZPSPP, kjer je določeno le, da sodišče postopa po določbah Zakona o pravdnem postopku (ZPP) o plačilnem nalogu, vendar po presoji pritožbenega sodišča le takrat, ko upnik nima (drugega) primernega izvršilnega naslova. To pomeni, da je dopustna izvršba za izpraznitev in izročitev poslovnega prostora (pri pogodbi o najemu poslovnega prostora za določen čas) brez predhodnega sodnega postopka v primeru neposredno izvršljivega notarskega zapisa(1). V tej zvezi je potrebno tudi upoštevati, da je bil ZPSPP sprejet leta 1974; torej v času, ko še ni bilo notarjev, in ni bilo druge možnosti za pridobitev izvršilnega naslova, kot po sodni poti. Pritožbeno sodišče tako ne vidi razloga, da neposredno izvršljiv notarski zapis (ki seveda mora vsebovati vse potrebne sestavine) ne bi bil primeren izvršilni naslov(2) za izpraznitev poslovne stavbe oz. poslovnega prostora (glej 20.a člen Zakona o izvršbi in zavarovanju - ZIZ ter 4. člen Zakona o notariatu – ZN).

Zaradi zmotnega stališča sodišča prve stopnje, je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, izpodbijani sklep razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ), v katerem naj preveri, ali priloženi notarski zapis izpolnjuje vse pogoje, ki jih za izvršljivost notarskega zapisa zahteva 20. a člen ZIZ, nakar naj o zadevi ponovno odloči.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ.

----

op. št. 1: prim. VSL II Cpg 855/2005, VSL I Cpg 472/2009

op. št. 2: tako kot je to npr. za izvršbo zaradi odstopa od kreditne pogodbe, sklenjene v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa.