Supreme Court rejects appeal on lease termination, ruling ZPSPP governs method while ZIPRS0607 governs notice period.

Revizija se zavrne.

Tožena stranka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti tožeči stranki njene stroške odgovora na revizijo v višini 895,48 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka določenega v tej točki izreka.

[JEDRO]

ZIPRS0607, v razmerju do ZPSPP predstavlja kasnejši zakon, saj se je začel uporabljati šele s 1. 1. 2006. Za najemna razmerja, ki so jih v letih 2006 in 2007 sklenili neposredni proračunski uporabniki, se tako (primarno) uporabijo določila ZIPRS0607. To velja tudi za najemna razmerja, katerih predmet so poslovni prostori.

ZIPRS0607 glede najemnih pogodb določa le, da so lahko sklenjene za določen čas, ki ne sme biti daljši od enega leta ali za nedoločen čas z odpovednim rokom, ki ne sme biti daljši od šestih mesecev.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je v delu, relevantnem za odločitev o reviziji, ohranilo v veljavi sklep o izvršbi, na podlagi katerega je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati najemnino za poslovne prostore za drugo polovico meseca septembra 2010 v znesku 13.460,88 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (2. točka izreka). Toženi stranki je naložilo tudi plačilo pravdnih stroškov tožeče stranke (3. točka izreka).

2. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožene stranke in potrdilo izpodbijano sodbo.

3. Vrhovno sodišče je s sklepom III DoR 58/2014-7 z dne 27. 5. 2014 dopustilo revizijo glede vprašanja, ali za veljavno odpoved najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas, pridejo v poštev določbe Zakona o izvrševanju proračuna RS za leto 2006 in 2007 (v nadaljevanju ZIPRS0607) ali določbe Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP).

4. Na podlagi navedenega sklepa je tožena stranka zoper sodbo sodišča druge stopnje vložila revizijo. Predlagala je spremembo izpodbijane sodbe z ugoditvijo pritožbi in zavrnitvijo tožbenega zahtevka, oziroma podredno razveljavitev sodb sodišč druge in prve stopnje ter vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

5. Tožeča stranka je na revizijo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

Relevantno dejansko stanje

6. Tožeča stranka, kot najemodajalka, in tožena stranka, kot najemnica, sta 26. 3. 2007 sklenili najemno pogodbo (in pet aneksov) za poslovne prostore na K. Pogodba je bila sklenjena za nedoločen čas. Za odpoved pogodbe je bil dogovorjen šestmesečni odpovedni rok (13. člen).

7. Tožeča stranka je pisno odpoved najemne pogodbe tožene stranke z dne 8. 3. 2010 prejela 15. 3. 2010. S takšnim načinom odpovedi tožeča stranka ni soglašala.

8. Tožena stranka je sodno odpoved najemne pogodbe pri Okrožnem sodišču v Ljubljani vložila 1. 8. 2011.

Odločitev sodišč prve in druge stopnje

9. Sodišče prve stopnje je presodilo, da pisna odpoved tožene stranke z dne 8. 3. 2010 nima učinka, ker se pogodba o najemu poslovnih prostorov odpoveduje sodno (26. člen ZPSPP). Šestmesečni odpovedni rok je začel teči (šele) z vložitvijo sodne odpovedi najemne pogodbe pri sodišču, to je dne 1. 8. 2011. Ker najemna pogodba v mesecu septembru 2010 še ni prenehala, je sodišče tožbenemu zahtevku za plačilo najemnine za drugo polovico meseca septembra 2010 ugodilo.

10. Sodišče druge stopnje je pritrdilo stališču prvostopenjskega sodišča, da podlago za odpoved najemnega razmerja predstavljajo določbe ZPSPP (24., 26. in 29. člen). Pritožbene navedbe glede uporabe določb ZIPRS0607 je zavrnilo z obrazložitvijo, da omejitve iz tega zakona zavezujejo le proračunske uporabnike, njihove sopogodbenike pa le, če ti z njimi izrecno soglašajo.

Revizijske navedbe

11. Tožena stranka v reviziji trdi, da je treba v razmerjih s proračunskimi uporabniki, to velja tudi za odpoved najemnega razmerja, uporabiti določbe ZIPRS0607, ne pa določb ZPSPP. Ne strinja se z razlogovanjem sodišča druge stopnje, da ZIPRS0607 zavezuje le proračunske uporabnike. Trdi, da je tožeča stranka s sklenitvijo najemne pogodbe pristala na šestmesečni odpovedni rok in na druge pogoje, ki jih določa ZIPRS0607.

Razlogi za zavrnitev revizije

12. Odpoved najemne pogodbe za poslovne prostore je urejena v ZPSPP, ki velja od leta 1974. Ta zakon določa, da najemna pogodba, sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo, in sicer s potekom odpovednega roka, določenega v najemni pogodbi. Ta rok ne sme biti krajši od enega leta (24. člen). V 26. členu ZPSPP določa način, na katerega se mora izjaviti odpoved, to je sodno.

13. ZIPRS0607, v razmerju do ZPSPP predstavlja kasnejši zakon (Lex posterior derogat legi priori), saj se je začel uporabljati šele s 1. 1. 2006. Za najemna razmerja, ki so jih v letih 2006 in 2007 sklenili neposredni proračunski uporabniki (drugi in tretji odstavek 1. člena ZIPRS0607), se tako (primarno) uporabijo določila ZIPRS0607. To velja tudi za najemna razmerja, katerih predmet so poslovni prostori.

14. ZIPRS0607 glede najemnih pogodb določa le, da so lahko sklenjene za določen čas, ki ne sme biti daljši od enega leta ali za nedoločen čas z odpovednim rokom, ki ne sme biti daljši od šestih mesecev (tretji odstavek 21. člena v zvezi s tretjim odstavkom prvega člena ZIPRS0607).

15. Pravdni stranki sta sklenili najemno pogodbo v času veljavnosti ZIPRS0607. Pogodba je bila sklenjena skladno z določilom tretjega odstavka 21. člena ZIPRS0607. Sklenjena je bila za nedoločen čas, z odpovednim rokom šest mesecev (13. člen Pogodbe).

16. ZIPRS0607 je v primerjavi z ZPSPP spremenil dolžino odpovednega roka, z „najmanj enega leta“ ga je skrajšal na „največ šest mesecev“, ni pa določil načina, na katerega je treba pogodbo odpovedati. Zato se glede načina odpovedi najemne pogodbe za poslovne prostore uporabi določbo prvega odstavka 26. člena ZPSPP, po kateri mora stranka, ki odpoveduje najemno pogodbo, le-to odpovedati sodno. V primeru najemnikove odpovedi sodišče ne izda izpraznitvenega naloga, ampak najemodajalcu odpoved le vroči (četrti odstavek 29. člena ZPSPP).

17. Odgovor na zastavljeno vprašanje se torej glasi: Glede dolžine odpovednega roka se uporabijo določbe ZIPRS0607, glede načina odpovedi pa določbe ZPSPP.

18. Ker tožena stranka do konca meseca septembra 2010 sodne odpovedi najemne pogodbe ni (niti) vložila, to je storila šele 1. 8. 2011, je bila najemna pogodba v mesecu septembru 2010 veljavna, zato je odločitev nižjih sodišč, ki sta tožbenemu zahtevku ugodili, pravilna. Vrhovno sodišče je revizijo na podlagi 378. člena ZPP zavrnilo kot neutemeljeno.

O stroških postopka

19. Izrek o stroških revizijskega postopka temelji na določbi prvega odstavka 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP. Tožena stranka z revizijo ni uspela, zato je dolžna tožeči stranki povrniti njene stroške odgovora na revizijo. Vrhovno sodišče je v skladu s stroškovnikom in Zakonom o odvetniški tarifi (Ur. l. št. 67/2008 z nadaljnjimi spremembami in dopolnitvami) tožeči stranki priznalo nagrado za postopek z revizijo v znesku 734,00 EUR (tar. št. 3300), povečano za 22% DDV, skupaj 895,48 EUR.

20. Od priznanih stroškov gredo tožeči stranki skladno s pravnim mnenjem občne seje Vrhovnega sodišča z dne 13. 12. 2006 (objavljenim v Pravnih mnenjih I/2006) tudi zahtevane zakonske zamudne obresti, in sicer od dneva morebitne zamude.