Administrative approval of agricultural land sale validly substitutes private contract for land registry preliminary notice. Court allows appeal against first instance rejection based on missing private deed.

Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in zadeva vrne zemljiškoknjižnemu sodniku v ponovno odločanje.

[JEDRO]

Ne glede na to, da odločba upravnega organa o odobritvi pravnega posla ni listina po prvi točki, prav tako pa tudi ne listina po 2., 3. ali 4. točki prvega odstavka 49. člena ZZK-1, v primeru predznambe lastninske pravice smiselno nadomešča listino o pravnem poslu. V nasprotnem primeru kupec nepremičnine, kljub sklenjenemu zavezovalnemu pravnem poslu, ne bi mogel zavarovati vrstnega reda pridobitve lastninske pravice.

[OBRAZLOŽITEV]

Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje zavrnilo ugovor predlagatelja in potrdilo sklep o zavrženju zemljiškoknjižnega predloga za vpis predznambe lastninske pravice pri uvodoma navedeni nepremičnini.

Zoper navedeni sklep se je pritožil predlagatelj. Navaja, da sodišče svojo odločitev pojasnjuje s tem, da bi morala biti predlogu priložena zasebna listina, saj je temeljni pogoj za vpis predznambe, da obstoji določena listina, ki ni perfektna. V danem primeru je položaj prav takšen. Pravni posel je bil sklenjen s podajo ponudbe in njenim sprejemom pod pogojem odobritve s strani upravne enote. Odobritev je bila izkazana. Stališče sodišča v izpodbijanem sklepu je v nasprotju z načelnim pravnim mnenjem Vrhovnega sodišča RS z dne 6.4.2012, ki se nanaša na problematiko prometa s kmetijskimi zemljišči, saj predlagatelju jemlje možnost varovanja njegovega položaja, ki mu ga Vrhovno sodišče RS podeljuje. S togo interpretacijo določil Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju: ZZK-1) ni dopustno kupcu kmetijskega zemljišča onemogočiti varstva njegovega položaja in ga postavljati v slabši položaj od kupcev drugačnih vrst nepremičnin. Argument sodišča, da odločba upravne enote ni listina, na podlagi katere bi bilo mogoče vpisati lastninsko pravico in posledično tudi ne zaznamovati predznambe, je nesmiseln, saj bi predlagatelj, če bi bil možen vpis lastninske pravice, predlagal tak vpis. Sodna praksa, na katero se sklicuje sodišče, izhaja iz časa pred sprejetjem omenjenega načelnega pravnega mnenja. Od njegovega sprejema dalje je jasno, kdaj nastopi posamezna faza pravnega posla pri prodaji kmetijskih zemljišč in ni nobenega dvoma, da je pogodba sklenjena, le zemljiškoknjižnega dovolila še ni, s tem pa so podani pogoji za predznambo. Vsebinsko je položaj enak tistemu, ko obstoji pogodba, ki ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila. Zaradi specifičnosti zasebno listino v danem primeru nadomešča odločba državnega organa. Predlagatelj je lahko postopal le na način, ki ustreza formalnostim, ki se zahtevajo pri odločbah državnega organa. Ker gre za odločbo državnega organa, kontrola in varovanje s strani notarja nista potrebna.

Pritožba je utemeljena.

V obravnavanem zemljiškoknjižnem postopku je predlagatelj predlagal vpis predznambe lastninske pravice na podlagi odločbe upravne enote, s katero je bil odobren pravni posel pridobitve lastninske pravice na kmetijskem zemljišču na podlagi njegovega sprejema ponudbe prodajalke nepremičnine. Iz razlogov zavrnitve ugovora predlagatelja zoper sklep zemljiškoknjižnega referenta izhaja, da odločba upravne enote o odobritvi pravnega posla ni listina iz tretje alineje 8. točke prvega odstavka 40. člena ZZK-1, zato bi moral predlagatelj zemljiškoknjižnemu predlogu priložiti listino iz 2., 3. ali 4. alineje prvega odstavka 49. člena ZZK-1, listino pa bi moral v skladu z devetim v zvezi z 8. odstavkom 142. ZZK-1 vložiti po notarju.

Predznamba je vrsta glavnega vpisa, na podlagi katerega se knjižne pravice pridobijo, spremenijo, obremenijo oziroma prenehajo, vendar s pogojem, da se predznamba opraviči (primerjaj 48. člen ZZK-1). Njen pomen je v zagotavljanju vrstnega reda pridobitve pravice, glede katere je bila predznamba predlagana. Predznamba se z opravičitvijo spreminja v vknjižbo bodisi pridobitve, spremembe, obremenitve oziroma prenehanja knjižnih pravic.

ZZK-1 v 49. členu določa listine, ki so podlaga za predznambo. Pritožbeno sodišče soglaša s stališčem sodišča prve stopnje, da odločba upravne enote o odobritvi pravnega posla ni listina iz 3. alineje 8. točke prvega odstavka 40. člena in torej tudi ne listina, ki je podlaga za vpis predznambe po 1. točki prvega odstavka 49. člena ZZK-1. Kljub temu pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da je glede na specifičnost ureditve prometa s kmetijskimi zemljišči po Zakonu o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju: ZKZ) stališče prvostopenjskega sodišča, da predznamba lastninske pravice na podlagi odločbe upravne enote ni možna, zmotno.

Pritožba utemeljeno opozarja na načelno pravno mnenje VS RS, sprejeto na občni seji dne 6.4.2012. Iz navedenega mnenja izhaja, da je ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, dana na podlagi 20. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju: ZKZ), zavezujoča. Ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, je kupoprodajna pogodba sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote. Zahteva po predložitvi pogodbe o pravnem poslu v postopku odobritve pravnega posla iz 22. člena ZZK-1 je izpolnjena, če se predkupni upravičenec, ki je pravočasno podal ponudbo, sklicuje na izjavo o sprejemu ponudbe. Predkupni upravičenec, katerega pravni posel je bil odobren s pravnomočno odločbo pristojne upravne enote, lahko s tožbo v pravdnem postopku od prodajalca zahteva izročitev zemljiškoknjižnega dovolila. Kupec ne more od prodajalca zahtevati ponovne sklenitve prodajne pogodbe (zavezovalnega pravnega posla), lahko pa z vmesnim ugotovitvenim zahtevkom zahteva od sodišča, naj ugotovi, da je bila med njima sklenjena pogodba z vsebino, kot izhaja iz ponudbe in sprejema ponudbe.

Ob upoštevanju navedenega načelnega pravnega mnenja je torej šteti, da je bila s trenutkom, ko je ponudnik prejel kupčevo (predlagateljevo) izjavo o sprejemu ponudbe, pogodba sklenjena (v smislu zavezovalnega pravnega posla). Že v postopku izdaje odločbe upravne enote o odobritvi pravnega posla, se je štelo, da je s predlagateljevim sklicevanjem na sprejem ponudbe, zadoščeno zahtevi po njeni predložitvi. Ker je bila pogodba že sklenjena in odobrena, je potrebno zagotoviti možnost zavarovanja vrstnega reda pridobitve lastninske pravice z njeno predznambo, pa čeprav ne obstaja listina o pravnem poslu. Ne glede na to, da odločba upravnega organa o odobritvi pravnega posla ni listina po prvi točki, prav tako pa tudi ne listina po 2., 3. ali 4. točki prvega odstavka 49. člena ZZK-1, pritožbeno sodišče ugotavlja, da smiselno v primeru predznambe lastninske pravice nadomešča listino o pravnem poslu. V nasprotnem primeru kupec nepremičnine, kljub sklenjenemu zavezovalnemu pravnem poslu, ne bi mogel zavarovati vrstnega reda pridobitve lastninske pravice.

Pritožbeno sodišče je zato utemeljeni pritožbi predlagatelja ugodilo in izpodbijani sklep razveljavilo ter zadevo vrnilo zemljiškoknjižnemu sodniku v ponovno odločanje (5. točka drugega odstavka 161. člena ZZK-1). Ob ponovnem odločanju naj upošteva, da odločba upravnega organa ni ne listina po 1. oziroma 2. točki 142. člena ZZK-1, za katero se zahteva predložitev po notarju, ter ob upoštevanju zgoraj navedenega presodi, ali so izpolnjeni ostali pogoji za dovolitev predlagane predznambe lastninske pravice (148. člen ZZK-1).