Supreme Court dismisses appeal on property transfer, ruling ownership transfer includes possession regardless of lease.

I. Revizija se zavrne.

II. Tožeča stranka mora v 15 dneh od vročitve te odločbe povrniti toženi stranki stroške revizijskega postopka v višini 2.570,43 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti.

[JEDRO]

Temeljna obveznost prodajalca je, da prodano stvar izroči kupcu tako, da ta na njej pridobi lastninsko pravico (prvi odstavek 435. člena Obligacijskega zakonika.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je izdalo delno sodbo na podlagi pripoznave, s katero je ugotovilo, da je bila med tožečo stranko kot kupcem in toženo stranko kot prodajalcem sklenjena prodajna pogodba za nepremičnine.

2. Nato je s sodbo delno zavrnilo tožbeni zahtevek, da naj stranki skleneta prodajno pogodbo za nepremičnine z določbo v 3. členu pogodbe, ki se glasi: „Pogodbeni stranki soglašata, da prevzame kupec posest in uživanje nepremičnin, navedenih v prejšnjem členu pogodbe, v roku 3 dni od dneva obojestranskega podpisa te pogodbe. Prodajalec pa se zaveže v navedenem roku nepremičnine izročiti kupcu v izključno posest in uživanje.“

3. Sodišče druge stopnje je prvostopenjsko sodbo, s katero je bil tožbeni zahtevek delno zavrnjen, potrdilo.

4. Zoper sodbo sodišča druge stopnje tožeča stranka vlaga revizijo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da revizijsko sodišče reviziji ugodi in sodbi sodišča druge in prve stopnje spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi.

5. Revizija je bila vročena toženi stranki, ki v odgovoru na revizijo predlaga njeno zavrnitev.

6. Revizija ni utemeljena.

7. Iz dejanskih ugotovitev sodišč prve in druge stopnje, na katere je revizijsko sodišče vezano (tretji odstavek 370. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP), izhajajo naslednja pravo relevantna dejstva:

- Tožena stranka je bila lastnica petih nepremičnin, na katerih je imela tožeča stranka predkupno pravico.

- Glede istih petih nepremičnin je tožena stranka 25. 5. 2006 sklenila najemno pogodbo z družbo A., d. o. o. za obdobje 99 let.

- Tožena stranka je tožeči stranki kot predkupni upravičenki 16. 9. 2008 poslala ponudbo za sklenitev prodajne pogodbe za vseh pet nepremičnin, v kateri je navedla, da so nepremičnine obremenjene s pravico tretjega za dobo 99 let. Tožeča stranka je zato vedela oziroma bi morala vedeti, da je za nepremičnine sklenjeno najemno razmerje.

- Tožeča stranka je s pravnomočnostjo sodbe na podlagi pripoznave z dne 16. 4. 2009 postala lastnica spornih nepremičnin.

8. Sodišči prve in druge stopnje sta tožbeni zahtevek delno zavrnili na podlagi presoje, da je posest na nepremičninah na tožečo stranko prešla že s prehodom lastninske pravice. Ugovore tožeče stranke, da je najemna pogodba, sklenjena med toženo stranko in družbo A., d. o. o., neveljavna, sta zavrnili, ker naj to na prenos lastninske pravice na tožečo stranko ne bi vplivalo, ter zato, ker po oceni sodišč najemna pogodba ni neveljavna.

9. S trditvami, da tožeča stranka ni vedela, da so obravnavane nepremičnine oddane v najem, revidentka ne more uspeti, saj s tem poskuša izpodbiti ugotovljeno dejansko stanje, kar pa v revizijskem postopku ni več dovoljeno (tretji odstavek 370. člena ZPP).

10. Očitek bistvene kršitve določb pravdnega postopka ni utemeljen. Sodišče je dolžno izvesti le tiste dokaze, ki so pomembni za odločitev, in v takšnem obsegu, da ne pride do nepotrebnega podaljševanja postopka. Predlaganega dokaza ni dolžno izvesti, če je nepotreben, ker je dejstvo že dokazano.(1) Ker je sodišče prve stopnje zaključek, da je bila tožeča stranka obveščena o tem, da je nepremičnina obremenjena s pravico tretjega za 99 let, napravilo že na podlagi ponudbe za nakup nepremičnin, ki jo je tožena stranka poslala tožeči stranki, ni zagrešilo očitane absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka, ker ni izvedlo še predlaganega dokaza z zaslišanjem priče (kot je pravilno pojasnilo že pritožbeno sodišče).

11. Neutemeljene so revizijske navedbe v zvezi z vprašanjem, ali je izpolnitev pogodbe mogoča ali ne ter kako to vpliva na vsebino pogodbe. S prehodom lastninske pravice na tožečo stranko je ta na nepremičninah pridobila tudi posest. Posest je sicer posredna (zaradi obstoja najemnega razmerja), vendar to za odločitev v zadevi ni bistveno. Da bi bila v obravnavani prodajni pogodbi nujno potrebna tudi določba o dolžnosti kupca izročiti posest nad nepremičninami, ne drži, saj je posest na nepremičnini v konkretnem primeru prešla skupaj s prehodom lastninske pravice s prodajalca na kupca. Ne drži tudi, da je bila temeljna obveznost tožene stranke kot prodajalca, da kupcu prepusti posest na prodanih nepremičninah. Temeljna obveznost prodajalca je namreč, da prodano stvar izroči kupcu tako, da ta na njej pridobi lastninsko pravico (prvi odstavek 435. člena Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). To je tožeča stranka pridobila s pravnomočnostjo sodbe na podlagi pripoznave (42. člen Stvarnopravnega zakonika), takrat pa je nanjo prešla tudi posredna posest nad prodanimi nepremičninami.

12. Veljavnost oziroma neveljavnost najemne pogodbe v obravnavani zadevi ni predhodno vprašanje, saj na odločitev v zadevi ne more vplivati. Ne glede na veljavnost najemne pogodbe je namreč s sodbo na podlagi pripoznave na tožečo stranko prešla lastninska pravica ter posest na nepremičninah. Drži sicer, da je na ničnost sodišče dolžno paziti po uradni dolžnosti (92. člen OZ), vendar je to dolžno presojati le v okviru dejstev in trditev, ki so relevantna za odločitev v obravnavani zadevi. Očitana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka ni zagrešena.

13. Ker razlogi, zaradi katerih je bila revizija vložena, niso podani (371. člen ZPP), je Vrhovno sodišče sodišče revizijo na podlagi 378. člena ZPP zavrnilo kot neutemeljeno.

14. Na podlagi prvega odstavka 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP je Vrhovno sodišče odločilo, da tožeča stranka sama krije svoje stroške revizijskega postopka. Toženi stranki je dolžna povrniti 2.065,60 EUR stroškov odgovora na revizijo in 41,31 EUR materialnih stroškov ter 22 % DDV v višini 463,52 EUR, skupaj torej 2.570,43 EUR.

---.---

Op. št. (1): Tako tudi sodba Vrhovnega sodišča II Ips 698/2007 z dne 28. 10. 2010.