Appeal dismissed; landlord's pre-termination eviction request prevents fixed-term lease renewal under ZPSPP.

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti 842,28 EUR stroškov pritožbenega postopka v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila.

[JEDRO]

Namen 2. odstavka 27. člena ZPSPP je varstvo najemnika zaradi pasivnosti najemodajalca. Če slednji s svojim aktivnim ravnanjem (vložitvijo zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora) ne poskrbi za varstvo svoje pravice, ni več razloga za prenehanje najemnega razmerja po posebnem režimu, torej brez odpovednega roka. Če pa najemodajalec celo pred potekom časa, za katerega je bila sklenjena pogodba za določen čas, stori ukrepe s ciljem izpraznitve poslovnega prostora, fikcija obnovitve pogodbe za nedoločen čas ne more nastopiti.

Sodna odpoved najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, po preteku časa, za katerega je bila sklenjena, ni potrebna, ker taka pogodba preneha že po samem zakonu.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Z uvodoma citirano sodbo je prvostopenjsko sodišče obdržalo v veljavi nalog za izpraznitev poslovnih prostorov Okrožnega sodišča v Ljubljani Plg 35/2014 z dne 21. 5. 2014 (1. točka izreka). Toženi stranki je še naložilo, da mora tožeči stranki povrniti 1.558,98 EUR pravdnih stroškov v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva zamude dalje do plačila (2. točka izreka).

2. Zoper navedeno sodbo se je pravočasno pritožila tožena stranka, uveljavljala pa je pritožbena razloga zmotne uporabe materialnega prava in zmotne oziroma nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter predlagala razveljavitev sodbe, smiselno pa spremembo sodbe z razveljavitvijo izpraznitvenega naloga in zavrnitvijo dolžnikovega predloga ter stroškovno posledico.

3. V odgovoru na pritožbo je tožeča stranka predlagala zavrnitev pritožbe kot neutemeljene.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Med pravdnima strankama ni sporno, da je bila najemna pogodba, sklenjena dne 7. 2. 2013, sklenjena za določen čas do 30. 8. 2013 (to v pritožbi navaja sama tožena stranka). Najemna pogodba, sklenjena za določen čas, pa po prvem odstavku 27. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju: ZPSPP) preneha s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena.

6. Res se po drugem odstavku 27. člena ZPSPP najemna pogodba, sklenjena za določen čas, šteje, da je obnovljena za nedoločen čas, če najemnik tudi po preteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, poslovno stavbo oziroma poslovni prostor še naprej uporablja, najemodajalec pa v roku enega meseca po preteku časa ne vloži pri pristojnem sodišču zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora. Sodna praksa pa je že opredelila domet drugega odstavka 27. člena ZPSPP. Namen citirane norme je varstvo najemnika zaradi pasivnosti najemodajalca. Če slednji s svojim aktivnim ravnanjem (vložitvijo zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora) ne poskrbi za varstvo svoje pravice, ni več razloga za prenehanje najemnega razmerja po posebnem režimu, torej brez odpovednega roka. Če pa najemodajalec celo pred potekom časa, za katerega je bila sklenjena pogodba za določen čas, stori ukrepe s ciljem izpraznitve poslovnega prostora, fikcija obnovitve pogodbe za nedoločen čas ne more nastopiti (tako sodba in sklep Vrhovnega sodišča RS II Ips 639/2005).

7. Iz ugotovitve prvostopenjskega sodišča izhaja, da je tožeča stranka predlog za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora pri sodišču vložila 5. 9. 2013 in torej v roku iz drugega odstavka 27. člena ZPSPP. Iz neprerekanih trditev tožeče stranke v predlogu za izdajo izpraznitvenega naloga tudi izhaja, da tožena stranka brez pravnega temelja kljub pozivom tožeče stranke še nadalje uporablja najete poslovne prostore. Da pozivov tožeče stranke na izpraznitev in izročitev poslovnih prostorov (do vložitve predloga za izdajo izpraznitvenega naloga) ni prejela, tožena stranka ni zatrjevala. Čim pa je tako, je bila toženi stranki evidentna volja tožeče stranke kot najemodajalca, da se za določen čas sklenjena najemna pogodba ne transformira v pogodbo, sklenjeno za nedoločen čas. Zmotno je zato pritožbeno stališče, da se je najemna pogodba, sklenjena za določen čas, skladno z drugim odstavkom 27. člena ZPSPP transformirala v pogodbo, sklenjeno za nedoločen čas, ker tožeča stranka naloga za izpraznitev poslovnih prostorov ni vložila pri (kot se je kasneje v teku postopka izkazalo) pristojnemu sodišču. Na drugačno presojo ne more vplivati niti neposrečen zapis v razlogih izpodbijane sodbe, da je tožeča stranka na podlagi prvega odstavka 26. člena ZPSPP sodno odpovedala najemno pogodbo. Kot je bilo že pojasnjeno, sodna odpoved najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, po preteku časa, za katerega je bila sklenjena, ni potrebna, ker taka pogodba preneha že po samem zakonu (prvi odstavek 27. člena ZPSPP) s pretekom časa.

8. Ker se glede na zgoraj obrazloženo najemna pogodba, sklenjena med pravdnima strankama za določen čas, ni obnovila v pogodbo za nedoločen čas, se izkažejo kot nerelevantni tudi pritožbeni očitki, da bi tožeča stranka morala pogodbo odpovedati sodno z enoletnim odpovednim rokom po drugem odstavku 24. člena ZPSPP in obvezno postavljenim oblikovalnim tožbenim zahtevkom.

9. Ker so se izrecno uveljavljani pritožbeni razlogi izkazali za neutemeljene, delno pa za neupoštevne, izpodbijana sodba pa je uspešno prestala tudi pritožbeni preizkus po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

10. Izrek o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena v zvezi s 154. členom ZPP. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, mora sama nositi svoje pritožbene stroške, dolžna pa je tožeči stranki povrniti stroške odgovora na pritožbo in sicer nagrado pooblaščenki za pritožbeni postopek po tar. št. 3210 ZOdvT 670,40 EUR, poštne stroške po tar. št. 6002 ZOdvT 20,00 EUR, povečano za 22 % DDV pa skupaj 842,28 EUR. Od priznanih stroškov gredo tožeči stranki za primer zamude tudi zahtevane zamudne obresti (pravno mnenje občne seje Vrhovnega sodišča RS z dne 13. 12. 2006 – Pravna mnenja I/2006).